不动产投资的含义和特点，不动产投资是指投资者直接出资购买商业房地产
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不动产投资信托基金
来源：澎湃新闻
今年以来，上海楼市延续去年下半年的回暖态势，走出一波“小阳春”行情。其中，二手房交易活跃度持续攀升，月成交套数连续6个月超过1.5万套的荣枯线，其中3月份达到2.7万套，创2021年以来同期新高。此外，机构监测数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
房地产投资开发数据也印证了市场的复苏。
4月23日，上海市统计局公布2025年第一季度上海市房地产开发、经营基本情况。数据显示，一季度上海房地产开发投资同比增长5.1%；商品房施工面积同比增长7.3%，其中住宅施工面积同比增长9.5%；住宅销售面积为329.78万平方米，同比增长2.2%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，自去年10月以来，房地产市场政策效应持续释放，上海楼市交易的活跃度稳步提升。今年一季度，无论是土地、新房还是二手房市场数据都比较亮眼，形成协同共振的良性循环态势。
二手房成交“高速奔跑”
据上海中原地产监测的数据，今年3月，上海二手住宅累计成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%。这一成交量超过2024年12月的高点，并且也是2022年以来成交量最高的3月。
从交易节奏来看，整个3月成交都处于“高速奔跑”状态，每周的成交套数都在5600套以上，并且是逐周向上走势。
一些先行指标，如带看、新增客户等也都和去年12月的水平相当。根据太平洋房屋提供的数据，今年1-3月，上海全市的挂牌量有所上升，带看量也持续提升，特别是浦东以及闵行，市场活跃度进一步提升。
截至今年3月末，上海二手房的月成交套数已经连续6个月超过了枯荣线。
4月以来，上海二手房市场依旧维持热度。根据网上房地产数据统计，截至4月22日，上海4月份二手房（含商业）网签量已有16805套，近两周的周末单日平均网签量为1187套，其中单日最高网签量为1261套。
二手房价格也出现止跌回升迹象。上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月指数环比上涨0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现1月、3月环比上涨，2月环比下跌走势，趋势上，呈现波动、筑底的信号明显。
3月半数新盘认购率超100%
新房市场在“金三”传统旺季加持下也加速回暖，多个项目开盘即售罄。
上海中原地产数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
据上海中原的监测数据，3月入市的29个项目中，6个为单价“10万+”楼盘，6个为单价8万元/平方米-10万元/平方米的高端改善项目。从市场投放可以看出，偏中高端改善项目依旧是市场重点关注产品，并且有不错的去化结果。此外，部分郊区的首次改善项目也是市场交易重要构成部分，包括位于宝山的四季隐秀、浦东的金海汀雲台等均保持不错的去化节奏。
数据显示，29个楼盘中近半数认购率超过100%，有7个“日光”项目。其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄。
从4月以来的表现看，不少项目延续认购热度，多盘触发高积分有望推动“日光盘”加速扩容。例如，4月21日，位于上海浦东新区内中环的浦发・莲园开盘即售罄，该项目首批112套房源引来357组客户争抢，入围分为58.1分。位于浦东新区杨思区域的翡雲悦府则成功刷新今年上海新盘最高认购数，该项目228套房源吸引近千组客户，入围积分近64分，为今年以来最高入围积分；位于闵行梅陇的保利海上印，认购首日认购超190组，认购率190%，直接触发积分规则。
业内认为，随着二手房市场交易活跃，市场交易链条顺畅，不少业主顺势置换新房，推动市场持续升温。新房市场中，部分热门项目触发积分，更有不少楼盘开盘即售罄。尽管并非所有项目都触发积分，但市场整体热度提升显著。
土地市场再现激烈竞争，溢价率攀升
土地市场的热度上涨，也是房地产市场整体回暖的一环。在今年3月28日的上海第三批次土地拍卖现场，位于静安区大宁板块的一宗住宅用地吸引9位竞买人参与竞拍，经过67轮竞价，大华以24.86亿元的总价竞得，溢价率32.31%，成交楼板价为92659元/平方米，刷新大宁板块宅地单价纪录；另一宗位于浦东北蔡的地块则被绿城以总价29.16亿元竞得，地块成交楼板价为71412元/平方米，溢价率40%，创下该区域的地价纪录。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，今年1-3月，上海房地产市场延续平稳基调，土地市场与新房供需双向活跃。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢价，5宗溢价率超30%，核心区域优质地块竞争激烈，房企拿地积极性显著提升。
在卢文曦看来，今年以来，多地出现土地高溢价成交现象，部分地块更是刷新区域楼板价纪录。随着优质地块的出让，不仅提升了市场预期，也增强了区域内优质二手房业主的信心。以核心区域为例，优质地块周边的次新房房东议价空间收窄，为房源去化创造了有利条件。
与此同时，“两旧一村”改造政策在去库存、激发市场需求方面也发挥了重要作用。
在2025上海“民生访谈”中，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢表示，今年上海将加快“两旧一村”改造，计划完成剩余12万平方米零星旧改任务，涉及4354户居民，还将完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并启动25个城中村改造项目。今年一季度已认定6个项目。
业内认为，大量因改造产生的刚性和改善性购房需求涌入市场，也将成为楼市止跌回稳的有力支撑。从市场趋势而言，3月市场的成交量足够多，给4月留出足够空间，即便成交量有回落，也会稳定在活跃区间运行。
不动产投资是什么意思
2019年，资管行业直面灵魂拷问：房地产是否还值得投资？如何在合规的前提下实现房地产金融资产配置，制胜不动产股权投资新时代，构建行业新生态？
针对上述问题，7月20日，在21世纪经济报道主办的“2019中国资产管理论坛”之“不动产基金主题论坛”上，来自银行、地产、私募、地产和法律界的专业人士齐聚一堂，在圆桌对话环节共话不动产股权投资时代的地产投融资新变。
圆桌对话中，来自银行、信托等金融机构的人士均表示，不动产作为大类资产配置的重要方面，因其收益稳定性和可预见性，过去十年无论对于金融机构还是高净值人群来说，都是不可遗漏的领域，否则只会“后悔、遗憾”，但关键是采用什么样的方式去配置。
“未来十年或者若干年，对于富裕阶层或者高净值客户来说，配置房子不一定是特别优选，反而有一定风险，因为在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地产流动性可能会下降。”光大银行资产管理部副总经理郦明表示，未来消费群体是刚需的老百姓，财富管理层面汇聚资金后，目标是让这个行业更加有效益，更加亲民，符合最终客户的需求。
兴业银行私人银行部投资管理处处长陈华指出，私人银行客户目前更倾向于用理财产品的方式实现房地产资产的配置，兴业也从单项目的房地产股权向多项目的房地产基金进行了很多的探索和尝试，客户的接受度和满意度非常高，近期也在筹备多支房地产基金的推出。
高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖认为，不动产领域未来的投资可能更加关注杠杆水平，安全性和资产的流动性。未来的新风向可能是商业地产，因其相对而言估值客观。“如果商业地产能够跟金融有一个充分的结合，前面没有赶上住宅黄金二十年，后面还有商业地产黄金十年。”
旭辉领寓副总裁兼投资发展中心总经理莫沸也很认同商业地产的价值。他举例称，在美国住宅的开发商目前占到5%左右，商业占到百分之十几，长租公寓占到8%。在大型家族办公室和私募基金里，住宅以外的不动产资产是非常多的。因为整体来说抗经济周期能力比较强，收益相对比较稳定和坚实，即便是在2008年的周期下，长租公寓整体还能保持3%的增长，对于一些高净值客户的配置来说会有比较大的利益。“目前中国不动产配置仍是住宅为主，未来住宅以外商业地产的配置，会成为高净值人群或者普通老百姓配置的主要结构。”
在监管方面，北京初亭律师事务所合伙人律师王晓明指出，资管新规之后无论是管理人登记还是私募产品登记，募集行为、投资者适当性监管以及事后监管都开始趋严，资管领域转型期间的监管环境会维持一段时间，但目前对于不动产私募股权基金的监管仍较为宽松。司法审判方面，最高院在2017年到2018年对某些保险公司股权合同效力判定无效，因为实际上是信贷行为而非股权投资。资管新规后法院系统进行了适当转换，尤其是2019年最高法院在全国法院民商事审判的会议中重申了，大资管领域的业务合作只要不违反当时的监管规定，合同效力是予以认可的。
外资“狼来了”该怎么办？近年来有不少国外私募基金强势介入中国不动产领域的投资，“狼来了”之声不绝于耳。
毛跃晖介绍，外资机构投资中国的主力军也发生了变化，之前是亚洲和美国基金比较多，去年开始欧洲基金也来了，他们全球配置的逻辑是核心城市，伦敦和纽约不用说，北京、上海、香港、东京已经是进入到国际资管机构视野的门户城市了。在外资助推下，近年大湾区不动产交易上升迅速，这也是往年没有的。虽然政策、市场、国际政治风险依然存在，但长期来看，有些趋势是确定的，比如原来投资增长型需要向运营增长型转变，以及以REITs为代表的商业地产金融化的发展趋势。
上海爱建信托总经理吴文新表示，从海外投资者的角度来看，中国是新兴经济体中最有生机和活力的。通过城市几十年的发展，相当多的物业存在改造的空间，通过改造找到恰当的价值，或者恰当的地位，是能让它焕发新生的。“长三角一体化以后，城市之间的定位是有差异的，随着中国的改革开放，上海办公楼的价值长期来看是被低估的，所以价值还是存在的。”
股权项目成新宠日前，房地产前端融资被严控，银行和信托会有疑虑吗？
针对这个问题，浦发银行资产管理部张文桥表示，“房住不炒”的政策短期内很难发生根本的变化，对于金融机构原有在不动产领域的一些业务造成了非常大的冲击。在资管新政之后，银行粗放的房地产业务难以为继。但成立理财子公司之后，可以进行人员扩充，未来的工作会更加精细化、专业化，参与不动产领域的投资方式也会发生变化，中长期局面会好转。
具体来说，银行客户可以参与两种模式，一是直接参与，二是通过产品间接参与，比如大类资产配置型的产品中，有部分资产来源于不动产，来与其他的资产进行对冲风险。
郦明透露，之前光大银行资管部合作的一些股权房地产基金回报率丰厚，高者年化回报率达到两位数，结构化房地产基金往往回报率高于开发贷3-5个百分点，类资产证券化项目也比开发贷高1-2个百分点。不过投资股权风险是最大的，这也凸显了风险与收益匹配的原则。
对于银行理财子公司来说，挑战在于股权类项目投资周期在一年半左右，较长时间没有现金回款，而银行客户很多是中短期的投资需求。资管新规明确要求这类股权投资分批运作，产品和项目期限要匹配，考验理财子公司发展的过程中对私募类产品的获客能力，以及挑选优良的投资顾问和基金管理人的能力。
陈华也指出，目前商业银行的私人银行都在做房地产股权转型。政策调整是个催化剂，预计下半年债权类房地产信托代销适当减少，股权类业务增多。相比而言股权跟债权来比，要更加注重存续期管理、信息披露，因此对管理人的要求比债权更高，头部管理者会更加受到欢迎。
作为监管收紧后受影响最深的信托业代表，吴文新表示，非标债权弱化反而有利于转型，当下比较好的结合点是夹层基金，也会比较受到银行的欢迎。未来更看重合作方的操盘能力。
王晓明认为，做股权项目就要摒弃之前的“明股实债”，而做真股权。把自己定位成股东，取得表决权，参与公司管理，根据公司的运营水平进行分红。此外如果能够设计出更好的退出方式，包括中间的价格调整机制、明朗的对赌的规则以及之后股权的转让，司法机关对对赌协议越来越开明，这些规则明朗化有助于股权投资的长远发展。
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不动产投资信托基金(REITs)
你的房子抗跌吗？未来房地产投资出路
在当今经济环境中，房地产市场的动态变化引发了广泛关注。无论经济体的发达程度如何，核心城市的核心地段房产始终展现出强大的抗跌性和升值潜力。与之相对的是，许多其他城市的房产投资价值已大幅缩水，投资者需谨慎选择。
由于国情的差异，中国的核心城市数量远超日本，预计将达到15个左右。这些城市不仅是经济活动的中心，更是资源和人口的聚集地。以目前的趋势来看，中国的核心城市大约有11个，涵盖了经济、文化和教育等多个方面的优势。
蒋老师在2018年提出的这一观点，至今仍被多家官方媒体引用，充分说明了其前瞻性和准确性。在房地产投资时，我们需要明确，这里的“核心城市”指的就是这10到15个城市，而不是全国范围内的所有城市。
那么，究竟哪些城市可以被视为核心城市呢？我们可以从以下几个方面进行分析：
经济实力：如北京、上海、广州、深圳等，这些城市是中国经济的引擎，拥有强大的产业基础和经济活力。人口流入：核心城市通常吸引大量人才和劳动力，推动房产需求。例如，杭州、南京等城市因其良好的生活环境和发展机会，成为年轻人的聚集地。基础设施：核心城市的交通、教育、医疗等基础设施相对完善，提升了居民的生活质量和投资吸引力。政策支持：国家和地方政府对核心城市的支持政策，包括土地供应、税收优惠等，进一步增强了这些城市的投资价值。未来展望
随着经济的发展和城市的分化，中国的核心城市数量将继续增加。这不仅意味着房地产市场的机会，也意味着投资者需要更加精准地选择投资目标。在未来，核心城市的房产将继续保持其抗跌性和升值潜力，成为投资者关注的焦点。
欢迎大家参与讨论，分享你心目中的核心城市以及对房地产市场的看法。你的见解可能会成为下一个投资决策的重要参考！
不动产投资入股税收政策
随着去年9月末以来一系列稳楼市政策起效，房地产市场终于在2024年如期出现年终翘尾行情，楼市止跌回稳的基础得以夯实。但作为供应端景气程度的重要指标，房地产开发投资仍然没有明显回稳。
根据国家统计局的数据，2024年1~11月，全国房地产开发投资9.36万亿元，同比下降10.4%。自去年5月以来，该指标一直保持着两位数的同比降幅。
房企的投资热情既与企业资金状况是否充裕有关，也取决于企业对未来的预期。
2021年下半年，房地产市场开始进入深度调整期。随后两年（2022年和2023年），全国房地产开发投资均出现负增长。2024年，这一指标有可能继续下滑。
随着房地产业告别高速增长阶段，房地产投资增速的下滑在所难免。但值得注意的是，在政策推动下，城市更新、城中村和危旧房改造等领域，或将成为支撑房地产投资的新动能。
去库存仍是主要任务
过去多年来，由于房地产市场处于高速增长期，全国房地产开发投资在相当长时间内保持两位数的高增长。随着楼市供需关系迈过平衡点，从2019年开始，该增速降至个位数。
2022年，在强力的去杠杆政策下，房地产业流动性受到影响，进而影响到房企的投资热情。从这一年开始，房地产开发投资增速转为负增长。
到2024年，这一指标大概率仍会维持负增长局面。
其中，房企拿地热情的减退，是导致投资下滑的重要原因。
中指研究院的数据显示，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%。该机构指出，2020年~2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成。
曾经大刀阔斧实施规模扩张的民营房企，拿地规模更是锐减。中指研究院表示，去年拿地金额TOP100企业中，民营企业数量仅11家，拿地金额占比仅为8.5%。从具体企业来看，龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模。部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额。如邦泰集团拿地超百亿元，保持较高投资规模；伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产在重仓城市积极拓储。
相比之下，国央企成为近两年土地市场的绝对主力。
房企拿地规模缩减，不仅是因为企业的资金承压、预期不明朗，还由于相比扩大投资，消化库存才是房企现阶段的主要任务。
中指研究院指出，截至去年11月末，50个代表城市的短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近两年房企手中的存货，大多来自2020年和2021年高点获取的地块。在消化完这批库存前，企业在土地市场都会十分谨慎。
他还指出，很多企业寄望于借助近期的存量土地收储政策，消化手中的库存，这类房企的拿地意愿自然不会很强。
“新动能”有望提振投资
好消息在于，在一系列稳楼市政策作用下，土地市场于2024年末有所升温，此举或许将对未来的房地产投资带来一定的支撑。
58安居客研究院指出，去年9月、10月、11月，全国国有土地使用权收入额分别达到3069亿元、3684亿元、5655亿元，明显高于3~8月的单月交易额，可见土地交易市场确实有所回暖。
该机构表示，结合四季度楼市新政的效果，叠加年末核心一二线城市土拍市场热度的回暖迹象，预计2025年土地市场有望进入止跌企稳的阶段。
另一方面，在房地产市场新旧发展动能转换的背景下，一些新的投资领域，有可能带来补位。
2024年，监管部门提出在35个超大特大城市实施城中村改造，后又将改造范围扩大至近300个地级及以上城市。去年末的中央经济工作会议指出，加力实施城中村和危旧房改造。
有机构指出，算上土地购置和建安等投资，城中村改造能拉动的投资规模在数十万亿量级，即使分散在未来数年内，其带动的房地产投资也较为可观。
与此同时，若在城中村改造中采用货币化补偿的原则，其对销售的拉动作用也不容忽视。
此外，城市更新领域对投资的拉动作用，同样值得关注。
今年1月3日，2025年首场国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作，并对城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央经济工作会议，同样将城市更新作为提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求的重要任务。
中指研究院研究总监吴建钦向21世纪经济报道记者表示，城市更新将是今年政府投资的支持重点，若政策落实到位，其拉动的总投资额也将达数万亿量级。
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