一、违建房买卖合同怎么签
违建房的买卖本身存在诸多风险且不受法律保护，不建议签订买卖合同。
违建房屋没有合法的产权手续，是违反城乡规划法等相关法律法规而建造的。即使签订买卖合同，也可能面临以下情况：
1. 合同无效：因为交易标的不合法，司法实践中通常会认定此类合同无效。一旦合同被认定无效，双方基于合同取得的财产应当返还，有过错的一方还可能要承担赔偿责任。
2. 权益无法保障：购买者无法取得合法的房屋产权登记，在面临拆迁、征收等情况时，不能像合法产权房屋所有者一样获得相应补偿权益。同时，可能还会面临行政执法部门对违建的拆除处理，购买者将遭受重大损失。
二、有违建能签买卖合同吗
存在违建的房屋在违建部分未处理前签买卖合同存在诸多风险。
从合法性角度看，违建部分本身不符合城乡规划等相关法律法规的规定。如果将包含违建部分的房屋签订买卖合同，可能导致合同无法履行或者部分无法履行。例如，相关部门可能会要求拆除违建部分，这就会使购买者得到的房屋与合同约定的不一致。
从产权登记角度讲，存在违建的房屋可能无法顺利办理产权登记手续，因为产权登记部门在审核时不会对违建部分予以认可。这样购买者的权益无法得到有效保障，例如不能正常抵押、转让等。
所以，有违建的情况下签订买卖合同是不恰当的，并且这种合同可能面临被认定为无效或者部分无效的风险，不建议签订。
三、违建房屋买卖合同有效吗
违建房屋的买卖合同是无效的。
违建房屋是指违反法律规定而建造的房屋。从合同效力角度看，因为违建房屋本身缺乏合法建造手续，不能依法取得所有权登记等合法权益。这导致其在交易中存在根本性的权利瑕疵。
一方面，这种房屋无法进行合法的产权转让登记，买卖双方不能完成法定的房屋所有权转移手续。另一方面，违建房屋违反了城乡规划法等相关法律法规的强制性规定，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。所以，违建房屋买卖合同不具有法律效力，双方不能依据该合同取得合法的权益保障。
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