一、什么情况下购房者可以退掉已购的房屋
购房者在以下几种常见情况下可以退掉已购房屋：
一是开发商违约。例如，开发商未按合同约定的时间交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，如房屋主体结构不合格等。
二是合同存在法定无效或可撤销情形。比如，开发商在签订购房合同时存在欺诈、胁迫等行为，导致购房者在违背真实意思的情况下签订合同；或者合同内容违反法律法规的强制性规定，合同无效，购房者有权退房。
三是规划变更。若开发商擅自变更规划设计，如改变小区的绿化率、楼间距等，且该变更影响购房者的重大利益，购房者可要求退房。
四是贷款申请未获批准。若购房者是通过贷款方式购房，因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以退房。
五是面积误差过大。若交房时房屋实际面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，购房者有权退房。
二、购房签订认购书后反悔定金可以退吗
在购房签订认购书后反悔，定金是否可以退还，需根据具体情况分析：
一是若因购房者自身原因反悔。认购书中的定金通常具有担保合同订立的性质，若购房者无正当理由不按约定签订正式购房合同，构成违约，这种情况下，根据定金罚则，定金一般是不予退还的。比如购房者单纯改变购房意愿，不想继续购买该房屋。
二是若因开发商原因导致反悔。比如开发商存在欺诈、隐瞒重要事实等行为，或者未能按照认购书约定履行相关义务，如未按时提供购房合同文本、房屋存在重大质量问题等，致使购房者无法或不愿签订正式购房合同，那么购房者有权解除认购书，开发商应双倍返还定金。
三是若因不可归责于双方的事由。例如因政策调整导致购房者失去购房资格等，这种情况下，定金应当予以退还。
三、购房者在哪些情况下可以合理申请退房
购房者在以下几种常见情况下可以合理申请退房：
一是开发商逾期交房。若开发商未能在合同约定的交房期限内交付房屋，且经购房者催告后，在合理期限内仍未交房，购房者有权退房。
二是开发商擅自变更房屋设计。比如改变房屋结构、户型、空间尺寸等，且未按照规定通知购房者，购房者可要求退房。
三是房屋质量问题严重影响正常居住使用。如房屋存在严重渗漏、墙体裂缝等质量缺陷，经多次维修仍无法解决，影响居住安全和正常生活，购房者可退房。
四是开发商存在欺诈行为。例如故意隐瞒房屋已抵押、已出售等事实，或者提供虚假的房屋信息，导致购房者在不知情的情况下签订购房合同，购房者发现后可申请退房。
五是无法办理房产证。由于开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法取得房屋产权证书，购房者有权退房。
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