包销合同范本模板，房屋包销合同
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包销合同里经办人和本人不一致
来源：江苏法治报
□徐晔桦
【案情】
2019年，某置业公司（甲方）与某经纪公司（乙方）签订《合作合同》，甲方委托乙方为某项目147套商品房提供居间代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》，实现甲方售出商品房的目的。双方约定乙方不得以低于约定的价格对外销售合作房源，但乙方可以在该价格基础上提高价格销售。如乙方成功溢价销售合作房源的，针对溢价部分，甲方同意在扣除需缴纳的税费后，将剩余部分的80%支付给乙方作为佣金。合同还约定，若乙方未能在规定期限前将所有合作房源销售完毕的，则乙方承诺必须于该期限届满之次日以自身名义购买所有未售合作房源并与甲方签署《商品房买卖合同》。2019年7月，柏某看房后在该售楼处与该经纪公司签订《商品房定购单》一份，对房号房款、违约责任等进行了约定。后柏某向经纪公司支付定金2万元及购房款76万元。此后，柏某多次要求签订正式的商品房买卖合同均未果，柏某遂起诉讼要求解除《商品房订购单》，同时要求经纪公司、置业公司向其返还全部购房款并承担违约责任。
【评析】
本案的主要争议焦点是置业公司与经纪公司之间是否形成商品房包销关系，置业公司是否对经纪公司的给付义务承担连带责任。对此，笔者认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。房屋包销协议属于无名合同。
本案中，置业公司与经纪公司签订的合作协议约定，在合作期内由经纪公司为置业公司开发的项目中147套商品房提供居间代理服务。在包销期内，经纪公司在双方约定的价格基础上可以溢价销售，具体溢价幅度由经纪公司确定，经纪公司具有自主定价权，置业公司不予干涉，对于溢价部分经纪公司也可以按照合同约定享受佣金。包销期届满后，对于未销售的房屋，经纪公司则需要按照约定全部购买，此时经纪公司与置业公司对内形成一种特殊的附条件的买卖关系。案涉房屋在双方签订的合作合同约定的房源范围内，故置业公司与经纪公司就案涉房屋形成包销关系，置业公司后续如与柏某签订买卖合同，进行的是结果行为，二者互为配合，缺一不可。同时，对于案涉房屋销售过程中的销售利益亦由经纪公司与置业公司共享，故经纪公司与置业公司应视为共同销售案涉房产，在购房者的权益受损时，置业公司应对经纪公司的义务承担连带责任。
包销合同纠纷中的常见问题
市民刘先生委托一家房地产包销公司（以下统称“某包销公司”）卖房，该公司不仅允诺卖高价，并承诺空置期每个月还支付租金。然而，他发现不仅房子迟迟未售出，签的包销合同也存在“猫腻”，提出解约竟反被要求赔偿高额违约金。刘先生怀疑自己被“套路”了。 本期栏目，一起来了解下这个典型案例，市住房局支招，教您如何避开此类“陷阱”。 记者 黄毅辉 包销合同暗藏“陷阱”，包销公司玩起“加价”把戏 刘先生反映称，得知他有一套房子要出售时，某包销公司工作人员曹某便向他吹捧了其公司强大的网络资源和数千人中介联盟队伍，展示了多份他人签署的协议书。曹某还给出了“保底价”“溢价双方利益分成”“免费换锁”等诱人条件，并承诺这套房子短期内即可售出，空置期每个月还支付他1000元租金。 刘先生觉得某包销公司给出了这么好的承诺，便欣然签下了独家委托包销合同，约定该套房产售价为300万元，其中10万元作为支付该公司的委托服务费；房子实际成交价高于300万元部分，双方五五分成；委托期限为半年。 合同上除了约定刘先生不得与除某包销公司介绍的任何人私下交易等“排他性”条款之外，还要求在达到合同约定的价格时，刘先生不得拒绝成交，且对该公司的营销策略须无条件配合。如违约，要支付房屋出售价格10%的违约金。刘先生觉得自己肯定不会违约，没细想就同意了，并先将房子交付给该公司。 然而，过了一段时间，刘先生发现这套房子并未快速出手，他还得知，某包销公司为谋取更多的溢价分成，玩起了“加价”把戏:在有客户同意以300万元购房时，该公司就加价到305万元，再有客户出价305万元时，又加价到310万元。 于是，急于售房的刘先生便提出和某包销公司解约。曹某得知后便将刘先生告上法院，要求刘先生按合同赔偿高额的违约金。 莫贪小利掉进大坑，包销合同别签长约 市住房局提醒消费者，如果遇到像刘先生所反映的情况，得小心避“坑”了。承诺付少量租金，让房东签订独家包销合同，并让房东先交房。实际上，这是低成本“锁房”，方便避开房东，暗自“加价”操作。 刘先生与某包销公司签署的独家包销合同代理期限过长，房屋的售卖权、定价权实则掌握在该公司手中了。合同代理期限过长，给该公司抬高房价留出足够时间。 另外，刘先生签署的包销合同中包含高溢价分成、高额违约条款。房东签完合同，房价上涨或是下降，房东均无法自行处理。房子最后若通过某包销公司高价卖出，房东就要支付其高价费用。 依照《房地产经纪管理办法》《福建省市场中介组织管理办法》等规定，房地产经纪机构不得以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易；不得提供虚假资料、信息；不得对委托人采取隐瞒、欺诈、串通等非法手段，损害委托人或者他人利益。违反前述规定的，依法最高可对经纪机构处以3万元罚款，对经纪人员处以1万元罚款的行政处罚。 选择规范合法的代理机构，杜绝“炒房”行为 那么，房东出售房产时如何挑选规范合法的房地产代理机构呢？市住房局支招，提供代理服务的房地产代理机构须正规、合法、规范，并纳入主管部门的监督管理，杜绝委托以“炒房”为目的的公司及个人。 房东应该选择合理定价、快速售房等服务方式为主导的房地产代理机构，该机构应具备专业化服务队伍，例如，接受房东委托确定交易价格时，能出具正规合理的《房屋定价报告》。 市住房局还提醒消费者，委托包销合同代理期限不宜过长，一般为3个月。代理费用宜设有与服务对等的收费上限，不是一味溢价越高，收费越高，例如，最高收费不超过成交价的2%；违约条款不得超过最高服务费等。 明确房地产代理机构承担的义务，例如，房地产代理机构应及时、如实向房东通报买房人报价意向，根据房东的意愿协助交易谈判、出售房屋；代理机构未按约定时间或要求出售房屋的，应有与权利相对应的赔偿条款；结算代理费，应给房东开具正规合法的发票。 当前，我市“规范存量房交易市场秩序”专项整治行动持续进行中，消费者若发现房地产经纪机构存在违法违规行为，可以拨打举报电话0592-2859088进行举报。
来源： 厦门晚报
商品房包销合同
证券之星消息，盛和资源(600392)04月16日在投资者关系平台上答复投资者关心的问题。
投资者提问：据悉MP公司己经分离稀土氧化物产线已经开始量产，公司与MP公司包销协议快到期了，MP自己可以分离氧化物了是不是意味着后面的稀土原矿不销售给公司了呢？
盛和资源回复：您好，公司在2024年1月与MP公司签订了新的包销协议。协议期限为2年，到期后可延长1年。目前仍在协议期限内。谢谢您的关注!
以上内容为证券之星据公开信息整理，由智能算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。
包销合同属于什么合同
一场由包销协议引发的3.53亿元赔偿官司，再一次暴露重庆啤酒股份有限公司（简称“重庆啤酒”或“重啤”）与长期合作方重庆嘉威啤酒有限公司（简称“重庆嘉威”）之间深化的裂痕。
国际啤酒巨头嘉士伯在中国市场的运营平台重庆啤酒近日发布公告称，与重庆嘉威的合同纠纷已作出一审判决，重庆啤酒败诉，需向重庆嘉威赔偿3.53亿元。重庆啤酒将提起上诉，并重新审视与重庆嘉威的合作。
针对一审判决结果，重庆啤酒同日还在官网发布长篇声明，同时详述双方合作和纠纷历史。重庆嘉威则在3月20日通过微信公众号发布文章，针对嘉士伯的多个观点进行回应。
双方前身合作始于1992年，重庆嘉威成立于1999年，彼时重庆啤酒主要靠注入“山城”啤酒商标使用权，获得重庆嘉威33%股份。2009年，双方签订为期20年的包销协议。随着嘉士伯入主重庆啤酒，双方围绕包销协议矛盾不断，也正是如今双方纠纷的重点。
从“山城”商标的使用权，到包销协议的争议，双方似已从商业伙伴变成对手。这场纠纷究竟会如何结尾，备受关注。
长期合作伴随长期矛盾
重庆啤酒与重庆嘉威的关系，可以追溯到重庆啤酒的国企时代。1992年，“老重啤”与重庆嘉威前身金星啤酒厂展开合作，金星成为前者代工厂。1997年，双方成立合资公司，仍维持代工关系。1998年，金星完成私有化，改制为民营企业。
1999年，金星啤酒厂与重庆啤酒合资成立重庆嘉威，重庆啤酒在重庆嘉威的持股比例为33%，主要靠注入“山城”啤酒商标使用权换得，重庆嘉威可在为重庆啤酒代工期间使用“山城”商标。
21世纪初，重庆啤酒被列为重庆国企改制的重点项目，开始对外引资。2008年12月，丹麦嘉士伯集团作为战略投资者入股重庆啤酒，持股17.46%。一个月之后，即2009年1月，仍为国企的重庆啤酒，与重庆嘉威签订此次涉案的包销协议，期限长达20年。
2013年底，重庆啤酒完成国企改制，嘉士伯集团持股60%，实现控股。重庆啤酒称，包销协议仍被“新重啤”履行。
然而，嘉士伯入主后，双方矛盾浮现。据重庆嘉威方面表示，为期20年的包销协议，约定包销期间仅允许重庆嘉威生产“山城”品牌啤酒，且生产的全部啤酒均应交由重庆啤酒包销。但重庆啤酒声明中认为，“嘉威只是‘山城’品牌的众多生产酒厂之一”。
重庆嘉威还称，自2011年起，重庆啤酒存在诸多违约行为，且采取委托加工、授权生产、外购酒在重庆区域销售、品牌调整及推广等多种关联交易行为，挤占“山城”啤酒的市场份额，损害重庆嘉威的利益。2015年至2016年间，重庆啤酒与重庆嘉威陆续签订产品包销框架协议之补充协议、产品包销备忘录、多份《月度沟通会议纪要》等文件，重庆嘉威有条件地同意不追究重庆啤酒此前的违约责任并作出让利。但2017年后，重庆啤酒及其下属分公司、子公司继续与嘉士伯啤酒（广东）有限公司及嘉士伯（中国）啤酒工贸有限公司等扩大关联交易，损害重庆嘉威利益。
2019年3月15日，重庆啤酒与重庆嘉威签订《〈产品包销框架协议〉之备忘录（三）》，对包销产品的范围和有关产品销售费用的承担进行细化约定。重庆嘉威以双方存在包销结算分歧为由，明确否定《备忘录三》的效力，对按照《备忘录三》支付销售费的义务提出异议。
2020年9月27日，重庆嘉威针对与重庆啤酒的合同纠纷对重庆啤酒提起诉讼，但后来撤诉。
2020年12月31日，重庆啤酒向重庆嘉威发出《关于要求嘉威公司立即停止啤酒生产及对食品安全隐患进行整改的通知》，以存在“食品安全隐患”为由，要求重庆嘉威“立即停止啤酒生产，已生产未交付的啤酒停止供应”。
直至2021年1月19日，重庆啤酒才恢复对重庆嘉威生产啤酒的销售，导致重庆嘉威停产19天。截至2021年1月31日，重庆啤酒包销重庆嘉威的啤酒数量仅为213千升，并以此为基数计算重庆嘉威2021年度的实际包销数量，导致重庆嘉威的啤酒包销数量减少，给重庆嘉威造成一定损失。
2023年10月11日，重庆嘉威再次针对与重庆啤酒的合同纠纷提起诉讼。近期，该案一审判决出炉，重庆啤酒被判败诉，在判决生效之日起十日内向重庆嘉威支付约3.53亿元。
包销协议的争议
双方纠纷的关键点即是包销协议，对此，重庆啤酒声明认为，包销协议严重牺牲了自身利益，极不合理。
重庆嘉威披露的重庆啤酒2009年第一次临时股东大会会议资料等公告，揭示了当时包销协议签订的背景。重庆啤酒“要巩固和提升在重庆的啤酒市场占有率，确保重庆市场这一基本利润来源，应进一步对重庆啤酒市场及相应资源进行整合”。为此，重庆啤酒经与有关方协商，拟采取产品包销方式，对重庆嘉威进行整合。
重庆啤酒在最新声明中解释称，包销协议的签订，让重庆啤酒“平进平出”，无利可图。重庆啤酒对重庆嘉威啤酒的采购价，与重庆啤酒的经销价（重庆啤酒销售给经销商的价格）相同，这意味着重庆啤酒销售重庆嘉威代工的啤酒无利润可言，所有市场风险由重庆啤酒承担。作为自设立起就无独立销售网络的代工厂，重庆嘉威的产量却绑定重庆啤酒销售市场的增量。协议规定，重庆嘉威的包销量与重庆啤酒在重庆主城区的主要工厂（马王乡、大竹林工厂）销量同步增减。此外，该协议有效期至2029年1月，为重庆嘉威提供了长期固定收益且无市场风险的盈利模式。即便未来重庆啤酒完成改制并更换大股东，仍需严格履行该协议。
不过，重庆嘉威表示，包销协议的签订既符合法定程序，又满足了嘉士伯的利益需求。若嘉士伯不认同包销协议，则完全可以否决签署包销协议。
据重庆啤酒声明，在截至2023年的15年里，重庆嘉威凭借纯代工厂模式累计获净利超20亿元。
重庆啤酒透露，根据包销协议约定，重庆嘉威向重庆啤酒支付的销售费用固定为每吨100元，这一费用远低于重庆啤酒实际承担的销售成本，重庆啤酒需长期自行补贴差额。截至2023年，重庆啤酒的销售费用已上升至每吨845元，这意味着每销售1吨重庆嘉威产品，重庆啤酒需额外承担约700元亏损。而重庆嘉威仅是一个代工厂，所有产品均按照重庆啤酒订单生产，从未在品牌建设、市场推广或渠道拓展方面投入资源或作出实质性贡献。
对此，重庆嘉威在声明中提出，“重啤确实不需要嘉威代工，因为嘉威从来就不是代工厂”，“双方是包销合作关系”。重庆嘉威认为，包销协议的核心，不是嘉威单方得到了多少利益，而是嘉士伯及重啤得到了更大更多的好处。此举使得重啤在重庆区域的品牌话语权、市场地位一直牢不可破，同行一直无法撼动，因此具备了极大的商业价值和发展潜力，也是后续相关部门决定转让重啤股权时的最大卖点所在。嘉士伯在收购重啤股权时，应当充分考虑了“山城”啤酒在重庆市场的绝对优势地位和影响力，看中的正是重啤与嘉威紧密联合所带来的稳定市场和预期回报。
对于上述判决，重庆啤酒认为，已严格按照包销协议及其他相关协议的约定，全面履行自身责任和义务，不应再向重庆嘉威承担任何额外赔偿责任，并决定向重庆市高级人民法院提起上诉，同时将重新审视双方的合作关系。
重庆嘉威方面也对媒体称，对方要提出上诉是法定权利，相信法院会以法律为准则、合同为依据作出公正判决。
“山城”啤酒的“存亡”
发生包销协议纠纷的同时，重庆啤酒与重庆嘉威也围绕是否“打击山城啤酒发展”进行“辩论”。
公开资料显示，“山城”为重庆啤酒1958年创立的啤酒品牌，单品销量2006年就超过90万吨，在重庆当地市占率一度达到90%以上。但根据重庆啤酒财报，2023年，“山城”啤酒及其他经济型啤酒合计年销量已降至10万吨以下。这也使得重庆嘉威方面认为，重庆啤酒在运营中取消了“山城”啤酒中高端产品线，使其形象、定位被人为低端化。
2024年6月14日，重庆嘉威发布《关于捍卫“山城”民族品牌，声讨嘉士伯与重庆啤酒恶意扼杀、消亡“山城”品牌的严正函告》。2024年8月2日，重庆嘉威再度针对“拯救‘山城’啤酒品牌”发布声明。
重庆嘉威当时称，自2013年嘉士伯啤酒收购重庆啤酒以来，基于自身利益的最大化，对“山城”啤酒品牌进行了“全面封杀和系统打击”，“山城”啤酒品牌价值从60亿元下降到当时包括“山城”啤酒品牌在内的199个本地品牌商标账面价值不足1600万元，导致“山城”啤酒销量断崖式下跌，品牌价值严重缩水。
对于重庆嘉威的说法，2024年8月3日，重庆啤酒方面回应新京报记者称，重庆嘉威仅通过与重庆啤酒的包销协议，为重庆啤酒代工生产“山城”等品牌啤酒，仅是重庆啤酒的代加工厂之一。作为一家拥有“本土品牌+国际品牌”的啤酒公司，重庆啤酒在全国的销量中，本土品牌占比超过七成。在重庆市场，“重庆”和“山城”两大本地品牌占比近八成。
在上述声明中，重庆啤酒透露，“嘉威多次向重啤书面提出减少或停止代工‘山城’品牌，希望转为代工利润更高的‘重庆纯生’品牌和‘乐堡’国际品牌，这与其‘维护民族品牌’的对外言论形成鲜明对比。”2023年，嘉威的产量中，“山城”品牌仅占3%，而每年“山城”品牌总产量高达16万吨（包括主流类和经济类产品），绝大多数都是由重庆啤酒的其他酒厂生产。
但在3月20日的声明中，重庆嘉威表示，嘉威成立之初，“山城”啤酒占到嘉威及重啤合计啤酒销量的99%以上；2010年嘉士伯收购重啤时，曾向政府及公众承诺将“山城”啤酒发展成为全国性的啤酒品牌，“山城”啤酒的销量在2013年前每年均接近100万吨。之后，“山城”啤酒的年销量断崖式下滑。根据重啤2023年年报显示，“山城”啤酒及其他经济型啤酒合计年销量仅有9.84万吨，占重啤整体年销量不足3%。声明中所说的16万吨与重啤公告严重不符，即使“山城”啤酒2023年的产销量比2019年确有所增加达到了16万吨，但是在餐馆这个啤酒的主要消费场所，基本见不到“山城”啤酒的踪影，这根本不能掩盖“山城”啤酒被严重低端化和彻底边缘化的事实。
截至目前，包销协议还有近4年有效期，而重庆啤酒将重新审视双方合作关系的表态，也为双方继续合作埋下不确定性。在声明中，重庆啤酒还表示，2025年，将推出全新“山城”精酿系列，在保留“山城”经典味道的同时，更符合新一代消费者的喜好，为重庆消费者带来更多优质选择。重庆嘉威也表示，公司将坚决采取一切合法手段，维护公司应有的合法权益。
新京报记者 王子扬
编辑 李严
校对 翟永军
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