新房公寓税费怎么算，商务公寓税费怎么算
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二手公寓税费怎么算
来源：宁波晚报
近段时间宁波的单身公寓市场颇为热闹，起因源于这样一则消息：9月15日宁波将实施新的落户政策，40年产权的单身公寓可以落集体户口，这被各类销售方渲染为天大的利好，在不少人看来，因为面积小总价低，单身公寓具有较高的投资价值，可你知道吗，它的交易税费远高于普通住宅，到底有多高？小编特意为你算了算...
01
主要需要缴纳四种税
首先需要特别指出的是，“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等，不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。
具体来说，单身公寓的——
契税，一律按总价的3%缴纳，不分面积大小。
增值税及附加，或者按总价或者按差额的5.6%缴纳（差额问题，下面还会详细说到），不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策。
个税，或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳，也不能享受普通住宅那样“满五唯一”（购入满5年、为家庭唯一住房）可免征的政策。
还有一种税，普通住宅交易时候目前是不征的，但单身公寓交易时必须缴纳，即土地增值税。
单身公寓的土地增值税，或者按总价的5%征收，或者按30%—60%的差额累进税率征收（这个下面也会详细说到）。
我们把单身公寓的交易税费列表如下（印花税因为很少，我们就忽略不计了。下同。）：
这里面，所谓核定征收，一般是指不能提供原购房发票的；按实征收，一般指提供原购房发票的。
目前在宁波二手房市场上，单身公寓买卖以核定征收方式缴纳交易税费的居多。
依规，契税由买方缴纳，增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。
当然，宁波二手房买卖的所谓惯例，是房东“一脚踢”、只算净得多少房款，交易税费通常是转嫁给买方的。
交易税费的计算主要有两种情况：没购房发票的和有购买发票的。
02
没购房发票的怎么算？
先算在不能提供原购房发票、核定征收方式下单身公寓的交易税费。
假设一套面积50平方米的单身公寓，单价15000元/平方米，即总价75万元。据上表可知，这么一套单身公寓，得缴：
契税=75万元X3%=2.25万元
增值税及附加=75万元X5.6%=4.2万元
个税=75万元X2%=1.5万元
土地增值税=75万元X5%=3.75万元
总的交易税费，高达11.7万元！
如果所有税费要买家承担，那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元一平米。
03
有购房发票怎么算？
再来算能够提供原购房发票、按实征收方式下单身公寓的交易税费——这个就比较复杂了，小编脑细胞死了起码一半，主要死在算土地增值税上……
首先要搞清楚2个概念：
第一，差额，怎么算？这与计算增值税及附加、个税相关。
第二，累进税率，怎么算？这与计算土地增值税有关。
按实征收方式下的所谓“差额”，在算增值税及附加时候，是指房子的成交价与原购入价的差额。
算个税，差额则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括增值税及附加、土地增值税）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额。
上文所举例的那套单身公寓，假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明，那么现在按75万元出售，需要缴纳增值税及附加=（75万元—60万元）X5.6%=8400元。
因为计算个税涉及到土地增值税，所以我们先来算土地增值税。
土地增值税的计算公式是：
土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数
按实征收方式下，土地增值税的税率，叫四级超率累进税率，分成30%、40%、50%、60%四档，具体计算公式分别是：
1、增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；
2、增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；
3、增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；
4、增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
这个公式里面，扣除项目金额的计算，也有一个公式：
扣除项目金额=原购房发票金额×（1+5%×年限）+转让环节缴纳的有关税金（包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等）。
其中，“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系数”。
增值额的计算公式是：
增值额=现转让总价—扣除项目金额
还是以上文那套单身公寓为例，假设房东是2年前买入的，当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元，精装修、所以没有装修费用，则：
扣除项目金额=60万元X（1+5%X2年）+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元
增值额=75万元—68.64万元=6.36万元
增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算：
土地增值税=6.36万元X30%=19080元
现在，我们返回头再计算这套单身公寓的个税：
个税=（75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元）X20%=20904元
总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费，包括：
契税：2.25万元
增值税及附加：8400元
个税：20904元
土地增值税：19080元
总计交易税费：70884元，相当于75万元总价的9.45%。
显然，虽然计算非常复杂，但按实征收比核定征收，能少缴将近5万元的交易税费。
当然，这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。
如果这套2年前以60万元买入的单身公寓，现在翻了一番，涨到了120万元，那在按实征收方式下，需要按40%的税率缴纳土地增值税，算下来将近19.5万元之多！其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%！
所以需要特别注意的是，在四级超率累进税率下，单身公寓的土地增值税，是你赚得越多、税越高！
我们也做了个比较的表格：
举例：一套“40年产权”的单身公寓，证载面积50平方米，精装修交付，2年前以60万元总价买进，现在以75万元/120万元总价卖出。
04
税费远高于普通住宅
不管是核定征收还是按时征收，单身公寓的交易税费，显然都远远超过普通住宅——
同样是满2年、50平米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来。得缴转让总价的15.6%；
而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴转让总价的2%就够了。
按宁波二手房交易的惯例，房东如要买家承担全部交易税费，单身公寓的市场接受度高低，可想而知。
当然，目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源，其实是亏着卖的。
像鄞州万达的48克拉，当初1.5万元/平方米开盘，10多年了，现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。
亏着卖的情况下，以按实征收方式，增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了，但房东的心情，也是可想而知……
记者周科娜
武汉公寓税费怎么算
#我要上微头条##武汉#公寓过户要交哪些费用，为什么税费那么高一张图一段描述让你立马就懂，再也不用请教任何人。给大家详细介绍一下！看下文：
1.契税：无论是公司购买还是个人统一都是4个点的契税；
2.增值税及附加：注意这里的缴税基数不是总房款而是差额的5.3%，即（房屋现在价格-当时买房价格）×5.3%！
3.个人所得税:卖方为个人的3个点的个人所得税，卖方为单位的免征！
4.土地增值税：卖方为个人的7%的税费，卖方为单位的9%的税费！
5.交易印花税：个人购买的按0.025%征收；公司购买的小规模纳税人按0.025%征收，一般纳税人按0.05%征收！（2019年1月1日以后的小规模纳税人及个人可享受减免政策，不在该范围内的纳税人依然全额征收）
6.房屋登记费：550元/户
公寓交易费用
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深圳公寓税费怎么算
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撰文原因
碰到很多客户，都说买住宅，税费很清晰，是多少就是多少，可是在上海买过酒店式公寓的，都知道税费这笔钱很难说的清楚？
今天我就手把手的教你酒店式公寓税费的计算方法！
酒店式公寓新房税费很简单，就是缴纳发票价*3%的契税即可！
难点在二手酒店式公寓税费计算
很简单，直接取个例子！
2022年你看上一套二手酒店式公寓，成交价90万，房东是2021年4月买入的，发票买入备注价格为87万，发票评估价为97万
一 业主税费
1、增值税=（核定价-购入价格）/1.05*5%
算税的难点在于，核定价不确定，交易中心每天的价格都在变动，而且每套房子都核定价都不一样，只有一个区间范围，这套房子已经成交了，我就直接说发票的核定价了，这样好算点哈！核定价为101万。网签合同价为90万，算税的时候，是以熟高取哪个为计税价，很显然，这次买卖合同计税价为101万。
那么增值税=（101-87）/1.05*5%=6667元
2、附加税=（核定价-购入价格）/1.05*0.3%=（101-87）/1.05*0.3%=400元
3、印花税=核定价*0.05%=505元
4、土地增值税=增殖额*税率-扣除合计*速算扣除系数（这个比较难，大家要仔细看哦）
折旧费=购入价格×5%x年限=970000*0.05*1=4.85万
扣除合计=购入价格＋购入契税+附加税＋本次印花税＋评估费＋折旧费=870000+29100+400+505+0+48500=948505元
增值额=售出价格-增值税-扣除合计=1010000-6667-948505=54828元
增值率=增值额/扣除合计=54828/948505=5.78%
所以土地增值税=增殖额*税率-扣除合计*速算扣除系数=54828*30%-948505*0=16448.4元
5、个人所得税=（核定价-购入价格-土地增值税-增值税及其附加税-购入契税-评
估费-印花税）×20%=（1010000-870000-16448-6667-400-30300-0-505）*20%=85680*0.2=17136元
所以业主税费合计=41156元
注：银行货款利息在计算个税时可计入成本，但不能计入士增的成本。装修费不计入非住宅的稅费成本。
二 买家税费
1、契税 合同价*3%=1010000*0.03=30300元
2、印花税 合同价*万分之五=1010000*0.05=505元
3、转移登记费550元
4、抵押登记费550元（全款购买没有此项收费哦）
买家税费合计=30300+505+550+550=31905元
所有购买公寓房的税费合计=41156+31905=73061元
这样算一遍，是不是就很清楚啦！
三 总结
合同价90万，税费7万多+中介费2万多，大概100万到手的话，在嘉定新城白银路地铁站购入这样一套62平的单身公寓，还是不错的哈，反正比租房香！
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昨天笔者接了一个电话，咨询我一些买房的事情，具体是这样的：
这个客户是在网上找到我的，然后，他人在河北石家庄，他家女儿刚毕业，一直在苏州。所以他想给小孩买个小房子，他就咨询我关于他看到的那个房子的一些事情。后来，我告诉他，他问的是一个公寓，周边的住宅至少是公寓的单价的3倍以上。
这时候的他突然大发雷霆，暴跳如雷地跟我说：
我才不买公寓呢，买公寓的人都是傻x，二手房交易的时候要17%的税，这帮傻子，买一个死一个，谁买公寓谁吃亏。真想不到现在还有公寓这种产品存在，我不要。
嗯，那你咋知道这17%呢？
我听说的。
嗯嗯，你买过吗？
你觉得我傻x吗？我怎么可能会买，我都听说了，我还自己祸害自己吗？
嗯，那你还听说这个世界上有鬼吗？你晚上还出来走动吗？
小伙子，你这不一样。。。
大哥，我做房产12年了，每天都有人有各种误会，不过，你是想买房来找我的，你到底是听说哪些连一个公寓都没有买过的人说啥，你还是考虑真正了解下公寓的税费是多少？到底是如何计算的？
嗯，那你是专家你说说看。
随后，我就跟他说了公寓税费的基本情况：
1.公寓的普遍税费是3%，一般公寓交易也就一个3%，无论新房二手都要交的，不存在贵不贵。买就有！
2.公寓二手的税费贵是因为什么呢？主要是这里面有一个增值税20%（增值税，是针对增值部分的收取的），也就是说，假设公寓没有增值，也就没有这个税费，还就3%，还有一种特殊情况，发票丢失，以及找不到之前购买的价格的时候，最高税费是总价的20%，这是所有公寓交易税费的上限了。
所以，当我讲完他还是不是很相信，我发给他几个我交易的客户的费用明细，然后他才知道，自己听说的事情是多么的不靠谱。
（苏州吴中区房产交易中心我亲自拍的）
这让我想到一个段子：
你一个买房的人，居然听的是卖菜的建议。听就听吧，你还不去思考，不去验证下到底是如何回事，难怪大家误会这么大呢，基本都是源于错误的信息。
那么，现在问题来了，到底有多少人一直认为公寓税费是17%的呢？欢迎留言1，让我们来看看有多少人都还被蒙在鼓里呢？
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