一、买卖房屋合同需要注意哪些问题和细节
买卖房屋合同涉及诸多重要问题和细节，需谨慎对待。
（一）明确房屋基本信息，包括房屋具体位置、面积、户型、朝向、装修状况等，确保与实际情况相符，避免后续纠纷。
（二）关注产权情况，核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封、共有等限制交易的情形。要求卖方提供产权证书等相关证明文件，保障自身权益。
（三）确定价格及付款方式，明确房屋总价、付款方式（如一次性付款、分期付款、银行贷款等）、付款时间节点等内容，避免因付款问题产生矛盾。
（四）约定交房时间及条件，明确卖方交房的具体时间，以及交房时房屋应具备的条件，如保持房屋原有设施设备完好等。
（五）违约责任条款，详细规定买卖双方若违反合同约定应承担的责任，如支付违约金、赔偿损失等，以约束双方严格履行合同。
此外，还可根据实际情况约定其他事项，如户口迁移、物业交接等，确保合同内容全面、严谨。
二、签了房屋认购书最终没有签订房屋买卖合同的怎么处理
签了房屋认购书但最终未签订房屋买卖合同，需根据不同情况进行处理：
若因不可归责于双方的事由，比如因不可抗力致使合同无法签订，例如发生地震导致房屋受损无法正常交易，或者双方在认购书中约定的一些必要条件未能成就等，出卖人应当将定金返还买受人。
若因一方原因导致未能签订房屋买卖合同，比如出卖人将已认购房屋另行出售给他人，或者隐瞒房屋重大瑕疵等违约行为，致使买受人不愿签订合同，此时出卖人应双倍返还定金；若买受人无故反悔，比如在约定时间内无正当理由拒绝签订合同，已交付定金的，出卖人有权没收定金。
另外，若认购书中约定了违约责任条款，违约方还应按照约定承担相应的违约责任，赔偿对方因此遭受的损失，损失范围一般包括为签订合同所支出的合理费用等。
三、能以商品房买卖合同未生效为由退房吗
商品房买卖合同未生效能否退房，需根据具体情况判断：
（一）合同未生效的原因。如果是因欠缺法定生效要件，比如一方当事人不具备相应民事行为能力、合同内容违反法律法规强制性规定等，这种情况下合同自始无效，购房者有权退房。因为无效合同自成立时就不具有法律约束力，购房者支付的购房款等应当予以返还。
（二）合同附条件或附期限未成就。若商品房买卖合同约定了生效条件或期限，在条件未成就或期限未届至时，合同未生效。此时购房者可与开发商协商退房事宜，若协商一致，可解除购房合同并退房；若开发商不同意，购房者可能需通过诉讼等法律途径解决，法院会综合考虑各种因素，如双方过错、实际履行情况等来判定是否支持退房请求。
总之，能否以商品房买卖合同未生效为由退房不能一概而论，要依据具体情形及相关法律规定确定。
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来源：临律-能以商品房买卖合同未生效为由退房吗，商品房签订了买卖合同能退