-张玲悦律师给部分东莞投资客的风险提示
自房地产市场遭受政策调控以来，最近2年很多人开始将投资住宅转为商铺。笔者亲历众多投资者在销售人员或经纪公司的宣传乃至诱导下，盲目跟风。过分关注投资回报率，却忽略了最重要的产权、分割不合法等带来的巨大的风险。
我们以东莞目前在售的一些商铺来讲；在某些经济非常活跃的镇区乃至城区，某些商铺在产权并不清晰的情况下，以租赁的方式来伪装事实上的买卖关系。而且签署的租赁合同超过法律规定的20年的时间。那么如果是产权或者土地的性质真的有问题，又或者在确大权的情况下，久久不能进行分割，因土地性质和分割引发的问题，究竟存在什么样的风险和隐患，对此，作为专业的律师又会建议投资者们如何操作呢？超过20年的合同部分无效。法律规定：签订超过20年租赁合同效力，在《合同法》实施以前，法律、法规并未对租赁合同的期限作以规定，有些房屋的租赁期为30年或更长时间。但《合同法》规定了租赁合同的最高期限为20年。对于超过20年的租赁合同的效力如何认定呢?
最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为20年。如果超过20年的，超过的部分应认定为无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
对于投资商铺，如果已经签署了租赁合同超过20年的客户，张玲悦律师给您支招：
如您希望继续履行租赁关系可采取两种办法，一是约定更新合同，即双方再续签一个租赁合同，有效期仍可以是20年；二是法定更新，即在租赁合同期满后，如出租人没有异议，承租人可继续使用租赁物，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限变为不定期。
但，上述招数仍不可避免或杜绝不良开发商为了获利多次转卖或转租；最后使得投资客们赔钱又折兵的情况出现。故此，对于投资此类商铺最好还是谨慎下手为妙。
作者：广东汉章律师事务所张玲悦
2012年9月4日
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