“双合同”中虚假装修合同应被认定无效
近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”(买卖合同+装修合同)模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。
基本案情
黄嘉健向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广州广进房地产开发有限公司(以下简称广进公司)向黄嘉健支付逾期办证违约金(从2017年11月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以已付购房款总额1603785元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);2.广进公司在判决生效30日内办妥案涉房屋的房地产权证给黄嘉健;3.广进公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2013年11月21日，广进公司与黄嘉健签订《商品房买卖合同》，约定黄嘉健向广进公司购买案涉房屋。合同签订后，黄嘉健向广进公司付清了全部房款。根据《商品房买卖合同》第十条、第十四条以及补充协议第九条、第十条的约定，购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。广进公司逾期办证，应承担违约责任，向黄嘉健支付违约金至办妥房屋产权过户手续之日。
广进公司辩称:不同意调整逾期办证违约金标准：1.《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。2.本案双方已就逾期办证违约金作出明确约定，因此不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.黄嘉健未就“约定的违约金低于造成的损失”这一事实进行举证，因此本案不存在适用请求人民法院增加逾期办证违约金的情形。4.广进公司正尝试努力为黄嘉健办理案涉房屋的产权登记，但由于产权登记需要业主提供相关办证资料，若业主不积极配合，将影响房产证的办理，故对逾期办证的后果应由谁承担，就目前事实与证据均无法确认，逾期办证违约金应计至本案判决生效之日止为宜，此后的逾期办证违约责任，可另案处理。
法院经审理查明：广进公司与购房人签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人广东宏大建筑安装工程有限公司(以下简称宏大公司)签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，宏大公司与广进公司分别开具了发票。后因广进公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金等。购房人在一审未提供《装饰工程委托协议书》，二审提供。购房人述称其签订装饰工程委托协议书是在售楼部签订，签完后由广进公司拿回去盖上宏大公司公章的。广进公司虽不予确认，但并未明确否认。至于装修款项，购房人称是支付到广进公司的账户。
裁判结果
广东省广州市荔湾区人民法院于2018年6月25日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司为黄嘉健案涉房屋的不动产权证并交付给黄嘉健。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广进公司向黄嘉健支付逾期办证违约金[以房屋价款1320980元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限]。三、驳回黄嘉健的其他诉讼请求。
宣判后，黄嘉健提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2018年10月9日作出(2018)粤01民终15723号民事判决，认定案涉装修合同无效，房屋交易价款为买卖合同价款与装修价款的总和。判令：一、维持一审判决第一项;二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向黄嘉健支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。
法院生效判决认为：黄嘉健在向广进公司购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是其与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(下称买卖合同)，一份是其与宏大公司签订的《装饰工程委托协议书》(下称装修合同)，但黄嘉健称其签订装修合同时并无宏大公司人员在场签约，而是在售楼部签约，其签字后是由广进公司拿回去盖上宏大公司公章，对此事实广进公司虽未确认，但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，采信黄嘉健的主张，本案装修合同实质为广进公司主导所签。
广进公司与黄嘉健签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。广进公司主导黄嘉健与宏大公司签订的装修合同，并非合同双方当事人的真实意思表示。黄嘉健与广进公司签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为广进公司，黄嘉健无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。广进公司主导黄嘉健与宏大公司签订装修合同，约定装修款为282805元，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1320908元，一部分为装修价款282805元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，黄嘉健与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1603785元。因此，黄嘉健要求以房屋交易价款1603785元作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。
按照双方当事人在买卖合同中的约定，广进公司至今未为黄嘉健办理产权证，构成违约，应当履行办证义务，并向黄嘉健支付逾期办证违约金。但双方当事人在合同中对双方违约责任的约定不平等，黄嘉健要求予以调整，一审法院参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%标准计付逾期办证违约金，并无不当。但是，本案房屋已经具备办证条件，按照买卖合同约定，违约金计付截止时间应为广进公司办妥案涉房屋产权证并交付给黄嘉健之日止。黄嘉健的诉讼请求要求计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，属于其处分自身权利的行为，应予以照准。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●签虚假装修合同违法吗
●装修合同造假
●伪造装修合同
●做假装修合同的法律责任
●装修合同虚假宣传
●伪造装修合同骗装修款
●虚假装修合同骗贷款
●虚假合同有效吗?
●装修合同造假
●虚假装修合同贷款违法