土地评估方法有哪几种，土地评估方法的适用
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土地评估方法有哪些
1.市场比较法：这是最常用的方法之一。通过收集与待评估土地在位置、面积、用途、交易时间等方面相似的已成交土地案例，对这些案例的交易价格进行修正，从而得出待评估土地的价值。例如，在评估某块位于市中心的商业用地时，选取周边近期成交的类似商业用地，考虑到交易时间、土地面积差异等因素进行价格调整，以此确定评估土地的价值。
2.收益还原法：适用于有收益或潜在收益的土地，如出租的商业用地、工业用地等。其原理是将土地未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率折现到评估时点，累加得出土地的评估价值。假设一块出租的工业用地，每年净租金收益为 50 万元，还原利率为 8% ，通过公式计算可得出该土地的现值。
3.成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。这种方法常用于新开发土地或无收益、市场交易案例较少的土地评估，比如偏远地区的荒地评估。
土地评估方法的选择
土地价值评估的方法：
1、市场比较法：
市场比较法是土地价值评估中最基本最常用的方法，通过对比具有替代关系的类似土地交易价格进行修正。此方法需要收集同一地区或类似地区的土地交易信息，对交易价格进行分析和比较，以此作为依据进行评估。这种方法需要对市场情况进行全面的了解和深入的分析，才能得出较为准确的结果。
2、收益还原法：
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。此方法主要考虑土地的预期收益和还原利率，通过计算土地的收益现值来评估土地价值。在评估过程中，需要根据土地的用途、地理位置、市场需求等因素进行具体的分析和计算。
3、成本逼近法：
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等，从费用的角度来估算土地价值的方法。此方法需要考虑到土地取得和开发的各项成本、费用以及相应的利润等因素，通过对各项费用进行逐项计算和累加，最终得出土地的价值。
土地价值评估
土地价值估价的作用：
1、土地估价有助于土地交易的顺利进行：在土地交易过程中，通过对土地进行估价，可以为交易双方提供参考依据，确保交易的公平性和合理性。估价结果可以作为交易价格的参考，避免双方因价格不透明而产生争议，从而促进土地交易的顺利进行。
2、土地估价有助于企业投资决策：企业在进行投资决策时，需要对投资对象的价值进行评估。对于土地投资而言，通过对土地进行估价，可以为企业提供决策依据，帮助企业判断投资的价值和风险，以及制定合理的投资计划。
3、土地估价有助于土地市场的完善：土地估价可以为政府和相关部门提供决策参考，促进土地市场的健康发展。通过估价结果，政府可以了解市场的供求情况，制定合理的土地政策和税收政策，调节市场供应和需求的关系，促进土地市场的稳定发展。
4、土地估价有助于土地市场的管理：通过对土地进行估价，可以为政府提供管理依据，确保土地市场的规范运作。政府可以根据估价结果，加强对土地市场的监管和管理，防止出现违规操作和非法交易。同时，政府还可以根据估价结果，合理配置土地资源，提高土地利用效率和社会效益。
土地价值评估
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土地评估是对一块土地的价值进行评估和估算的过程。土地评估的方法可以根据土地的用途、地理位置、土地性质等因素而有所不同。以下是一些常见的土地评估方法：
市场比较法：市场比较法是一种常用的土地评估方法，它通过将目标土地与类似地区、类似用途的其他土地进行比较，来确定土地的市场价值。这种方法通常会关注土地的面积、用途、地理位置、周边设施等因素。
成本法：成本法适用于土地开发或改造项目，它基于土地的重建或改造成本来进行估值。该方法将考虑土地开发所需的各项成本，如土地购置费用、开发建设费用等。
收益法：收益法适用于投资性土地，如出租土地或土地开发项目。该方法根据土地的未来收益来进行估值，最常用的收益法是折现现金流量法 (DCF)。
比较销售法：比较销售法适用于土地买卖交易，它通过对近期类似土地的买卖交易价格进行比较，来确定土地的市场价值。
土地用途法：土地用途法是根据土地规划和用途的要求来确定土地的价值。不同用途的土地价值可能会有所不同，如商业用地、住宅用地、农业用地等。
综合法：综合法是将多种评估方法结合使用，综合考虑土地的地理位置、用途、市场需求等因素，来确定土地的估值。
需要指出的是，土地评估是一项复杂的任务，需要专业的土地评估师或评估机构来进行。不同的土地评估方法可能会得出不同的估值结果。在进行土地评估时，最好由专业的评估师或评估机构来进行，以确保评估结果的准确性和可靠性。评估问题联系咨询 请搜索：好评第三方评估咨询。
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☑ 裁判要点
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。据此，在没有与涉案房屋相类似，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，评估机构未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行评估鉴定，不违反相关规定。
☑ 裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2019）最高法行申2241号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省鸡西市城子河区人民政府，住所地黑龙江省鸡西市城子河区政府路12号。
法定代表人：任峰，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：陈志敏，该区人民政府房屋征收办公室工作人员。
委托诉讼代理人：祝士东，黑龙江雪原律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林敦琦，男，1977年3月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。
再审申请人黑龙江省鸡西市城子河区人民政府（以下简称城子河区政府）、再审申请人林敦琦因行政赔偿纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑行终248号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员梁凤云、审判员张艳、审判员张代恩参加的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
城子河区政府向本院申请再审称：一审法院程序违法，认定事实的主要证据未经质证；一、二审认定事实错误，对被申请人的强拆房屋损失、停产停业损失、从业人员工资损失及租房损失认定有误。不服黑龙江省高级人民法院作出的(2018)黑行终248号行政判决，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
林敦琦向本院申请再审称：一、二审判决的房屋损失、附属物损失及营业损失过低，一、二审应该通知鸡西市城子河区鑫海网吧参加诉讼。请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
本院经审查认为：关于房屋损失评估认定的问题，根据本案业已查明的事实，鸡西市中级人民法院组织双方当事人对案涉房屋进行司法鉴定，双方当事人通过摇号方式共同选定山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司（以下简称弘裕评估公司）对案涉房屋价值进行司法鉴定。鉴定时，房屋已经灭失，双方对案涉房屋状况进行了确认。城子河区政府主张弘裕评估公司出具的鉴定意见评估方法不当，不应采取成本法及收益法进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。作出鉴定意见后，林敦琦及城子河区政府均有异议，但林敦琦未提出重新鉴定申请。城子河区政府虽提出重新鉴定申请，但未预交鉴定费用，不符合重新鉴定的条件，一、二审判决依据该鉴定意见确定案涉房屋的赔偿价格，并无不当。
关于附属物损失问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”本案中，因城子河区政府违法强拆林敦琦的房屋，导致林敦琦无法就损害情况进行举证，对附属物损失的举证责任应由城子河区政府承担，城子河区政府未能提供相应的证据，应承担不利后果。一、二审法院结合案件实际，酌定判决赔偿附属物损失，结论并无不当。
关于租房损失、营业损失及从业人员工资损失问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案系行政赔偿案件，但赔偿内容应当包含被征收人在正常征收补偿程序中所能获得的补偿事项。一、二审法院根据上述条例，结合《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，按6个月计算停产停业损失，并根据其提供的租房合同等证据，计算林敦琦租房损失、营业损失及从业人员工资损失，并无不当。
综上，城子河区政府、林敦琦的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回黑龙江省鸡西市城子河区人民政府、林敦琦的再审申请。
审 判 长 梁凤云
审 判 员 张 艳
审 判 员 张代恩
二〇一九年四月二十六日
法官助理 陈 默
书 记 员 战 成
裁判文书网发布日期:2019-10-10
来源：鲁法行谈
编辑： 石慧 审核：傅德慧本文到此结束，希望本文土地评估方法有哪几种，土地评估方法的适用对您有所帮助，欢迎收藏本网站。