土地二级开发流程，土地二级开发与工程建设的区别
大家好，由投稿人范嘉兴来为大家解答土地二级开发流程，土地二级开发与工程建设的区别这个热门资讯。土地二级开发流程，土地二级开发与工程建设的区别很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
土地二级开发是什么意思
土地一级开发
土地一级开发概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发工作流程三阶段
土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
（一）前期手续阶段关键事项
1. 授权批复
2. 规划条件
3. 用地预审
4. 立项核准
理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。
2. 拆迁
从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。
3. 土地收储
4. 市政建设工作
市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。
（三）土地入市
土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。
1. 现场验收
2. 地价审核
3. 其他入市手续办理与土地入市
土地一级开发项目模式
一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
土地二级开发
土地二级开发概念
土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、出租、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
以房地产开发为例，从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
项目决策阶段
房地产项目可行性研究阶段。
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
（一）可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
（二）可行性研究小组成员知识组成：
可行性研究小组成员由经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师组成。
（三）可行性研究的工作阶段
1. 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4. 项目的评估和决策。
（四）可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
（五）集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
前期准备阶段
（一）获取土地使用权
开发商获取土地使用权的主要方式：
1. 通过行政划拨方式取得；
2. 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3. 转让取得；
4. 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5. 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6. 通过司法裁决取得；
7. 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
（二）征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
拆迁的主要内容包括：
1. 房屋拆建，如危旧房改造；
2. 城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
3. 环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
（三）申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1. 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2. 建设项目批准文件；
3. 建设用地规划许可证；
4. 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5. 拆迁代办单位和评估机构资料。
6. 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
规划设计阶段
（一）申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件。
（1）建设项目选址申请
（2）委托设计单位设计，送审设计方案。
（二）持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。
建筑方案报建分两阶段。
（1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
（2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
（三）申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
（四）申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
（五）建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
（六）申办《施工许可证》
项目销售阶段
（一）申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
（二）商品房销售及按揭办理
（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
（2）销售合同的签订。
（3）按揭办理。
交付使用阶段
（一）申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
（二）申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
（三）进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
（四）物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
土地三级开发
三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。
一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷
联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是\"6+2+2\"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或\"4+3+3\"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。
二、以产业平台为特色的模式：华夏幸福
华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。
在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。
主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。
目前，华夏幸福因扩张太快等原因已陷入债务危机，但其在园区招商运营上的对行业的贡献不能忽视。
三、以产业投资为特色的模式：张江高科
张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。
张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。
四、以专业服务为特色的模式：亿达中国
亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。
亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的\"保姆模式\"服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。
五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。
值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。
上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。
来源：新时代普法、最高人民法院司法案例研究院 编辑：石 慧 审核：傅德慧
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土地二级开发与土地一级开发
土地一级开发和二级开发在开发主体、开发内容、资金投入等方面存在明显区别，具体如下：
开发内容一级开发：包括土地征收、拆迁安置、土地平整、基础设施建设等工作。旨在将生地或毛地转化为熟地，达到可供出让的条件。例如，对旧城区的改造，需要先对区域内的房屋进行拆迁，对土地进行整理，同时完善水、电、路、气等基础设施。二级开发：是在取得一级开发后的熟地基础上，进行具体的房地产项目开发建设。如建造住宅、商业写字楼、酒店、工业厂房等各类建筑物和构筑物，并配套建设相应的公共服务设施和绿化景观等。资金投入一级开发：资金投入量大，且回收周期长。主要用于土地征收补偿、拆迁安置费用、基础设施建设等方面。资金来源通常包括政府财政资金、银行贷款、土地储备专项债券等。例如，一个大型的城市新区土地一级开发项目，可能需要数十亿甚至上百亿元的资金投入。二级开发：资金投入也较大，除了土地购置成本外，还包括项目建设资金、营销费用等。资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预售收入等。房地产开发企业通常会根据项目的进度和资金需求，分阶段投入资金。风险程度一级开发：风险相对较小，因为土地一级开发通常有政府的规划和政策支持，且土地出让收入相对稳定。但也面临着政策变化、拆迁难度大、资金周转困难等风险。例如，由于政策调整导致土地出让计划延迟，可能会影响资金回笼。二级开发：风险相对较大，受到市场供需关系、政策调控、市场竞争等因素的影响较大。如果市场需求不足，房价下跌，或者项目定位不准确，可能导致销售不畅，企业面临资金链断裂、项目亏损等风险。利润获取一级开发：利润主要来自于土地出让后的增值收益，一般通过与政府约定的固定收益比例或者土地增值分成等方式获取利润。收益相对稳定，但利润率通常不会太高。二级开发：利润主要来自于房地产项目的销售或出租收入。如果项目运作成功，市场行情好，企业可以获得较高的利润。但如果市场不景气，利润空间可能会被压缩甚至出现亏损。项目周期一级开发：项目周期较长，从土地征收、拆迁安置到基础设施建设完成，一般需要数年时间。例如，一些大型的城市新区开发，可能需要 5 - 10 年甚至更长时间。二级开发：项目周期相对较短，一般为 2 - 3 年，从取得土地使用权开始，到项目建成并实现销售或出租，根据项目规模和复杂程度不同而有所差异。
在实际操作中，土地一级开发与二级开发联动实施的项目或模式并不少见，尤其在城市更新、新区建设、产业园区开发等领域。这类项目通常通过政策设计或市场化机制，允许同一主体或关联主体在完成一级开发后参与二级开发，实现开发环节的衔接与协同。以下是常见的项目类型和模式：
一、常见项目类型一级与二级开发联动的核心是通过 “政策引导 + 市场化运作”，实现土地资源高效利用和开发收益平衡。常见于政府主导的重大项目（如新区、城市更新）、市场化导向的产业园区及 TOD 项目，且多以国企或政企合作模式为主。这种模式的关键在于合规性（招拍挂流程）和利益协调（政府公共目标与企业盈利的平衡），未来在城市高质量发展和存量土地盘活中仍将是重要方向。
土地二级开发概念
土地一级开发是为了让土地得到更大的利用，土地一级开发需要遵照一定的流程才能使得土地价值得以发挥。
土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
那么土地一级开发、二级开发流程分别是怎样的?
土地一级开发流程
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体
土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
(九)组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
审核土地一级开发成本组织验收土地开发程度是否达到合同的要求根据委托合同支付相应土地开发费或管理费纳入市土地储备库从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
一、项目决策阶段
房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：
项目概况;开发项目用地的现场调查及动迁安置;市场分析和建设规模的确定; 规划设计影响和环境保护;资源供给及资本运作方案;环境影响和环境保护;项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;开发建设节点计划;项目经济及社会效益分析;结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。项目的评估和决策。4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：
项目公司接受委托或集团公司董事会立项;调查研究;方案选择与优化; 财务评价和经济评价;编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
二、前期准备阶段
1、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
通过行政划拨方式取得;旧城改造取得中标地块国有土地使用权;转让取得;出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;通过司法裁决取得;通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
拆迁的主要内容包括：
房屋拆建，如危旧房改造;城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)拆迁代办单位和评估机构资料。拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)三、 规划设计
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计(土地使用)条件
建设项目选址申请委托设计单位设计，送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
6、申办《施工许可证》
四、项目销售阶段
1、申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、商品房销售及按揭办理
销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)销售合同的签订。按揭办理。五、交付使用阶段
1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
4、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
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土地二级开发政府规费
搞定规划，才有意义
一二级联动，都是直接与地方政府洽谈的
想要通过勾地模式低价获取土地，就是需要弄明白如何打动政府。
忠叔认为现在的勾地必须在3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。
NO.1一二级联动的3要素1.勾地能力是基础
（1）地方政府所想
勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。前面战略合作拿地篇中已经讲过。首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。
（2）自我优势分析
至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
（3）战略合作背书
主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。
2.资金实力是关键
（1）启动资金
要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。作为实施主体参与一级开发，前期启动需要的自有资金实力是硬性条件。
（2）长周期的融资能力
为什么说长周期融资能力，而不是简单的融资能力？这个跟一级开发的特点有关系。一级开发不同于二级开发可以快周转，其征地拆迁过程中的各种不确定因素导致周期少则两年，多可达十年之上。因此，具备长周期资金的融资能力也是玩一二级联动的刚性条件。
（3）二级拿地的配资能力
这个能力跟普通拿地一样又不一样。一样在于拿地现在都需要自有资金，而创新的配资渠道是二级拿地资金来源的共通点；不一样在于资金压力，做一二级联动就单个项目而言，资金和融资背书都已经投入到一级开发阶段了，而土地出让金收支两条线的模式又限定了开发商不得不拿出另一笔钱来进行二级摘牌。所以，对于一二级联动项目来说，二级拿地的配资难度更高了。除了正常拿地的那些配资方法以外，因有土地一级成本返还的保障，可以采用直接点的办法：比如寻找合作伙伴提供拿地资金共同开发；也可以寻找过桥资金、以项目公司股权质押担保；大型集团建议向总部要周转资金过度。当然，相信专业的融资团队应该有更多办法。
3.团队配置是保障
说到团队，做一二级联动项目最需要的就是专业团队的保障。由于联动模式的特殊性，需要各路神仙一起参与方能完成大业。
（1）一级开发团队
一级开发团队不同于二级开发，需要本地化的征地拆迁团队、前期对接团队，需要市政基建专业人才，需要有能上山下乡、喝酒吹牛的接地气人员…….没有这样的一直特种部队，干不了一二级联动。
（2）专业设计团队
这个其实是勾地的重要能力之一，在前期阶段专业的规划设计团队在区域发展基础上，可以就政府所想结合公司所长做出整个项目的未来蓝图，并借此通过地方政府的认可取得项目；在后期摘牌阶段，可以通过规划协助拿地策略，提高“联动”的实操能力。
（3）产业招商运营团队
强大的招商队伍可以结合一级开发收益模式为项目创造收。例如华夏幸福与地方的产业招商收益分成模式，可以为一级开发创造极大的利润来源。而产业运营团队，则可以为二级“联动”增加法器，比如设定一些针对性的产业自持经营的条款对于排他具有极大的杀伤力。
（4）二级开发团队
既然是做一二级联动，常规的二级开发团队自然不可或缺。另一个重要意义在于一支优秀的二级开发团队可以用最快的二级开发现金流来回补后续地块的一级开发自有资金，从而实现整个项目一二级联动模式的良性运转。
NO.2一级开发怎么做1.一级开发流程
一级开发流程非常复杂，本文不展开罗列。若对整个开发流程感兴趣的朋友，免费关注公众号“地产星探”或进入付费“地产星探知识圈”，回复一级开发有对应详细报告。当然这些内容都是老知识了，要学习最新的一级开发内容，当然是购买前一篇文章推荐的系列课啦。
2.一级开发融资
前面讲了一级开发融资必须考虑长周期的钱怎么找？企业自身的融资模式大家各有招数，在此不展开论述。就围绕项目本身而言，建议将项目纳入各项重点（国家实时政策鼓励方向、地方重点扶持政策、金融机构单设的特殊项目基金等等）。
比如在PPP风口的年头，尝试将项目一级开发纳入地方PPP重点项目，甚至申报国家级重点项目。这样，整个一级周期不断可以拿到国开行、农发行等长周期的低息资金，甚至可以申请到各级发改委的专项补贴资金。
再比如，结合一级开发的大市政工程，纳入基础设施建设重点项目进行专项融资。当然，还有借助时下最红的生态开发原则，将项目一级结合生态政治，获取专项资金支持。
虽然融资因城市、因项目而异，但如何找到融资突破口这个关键是一致的。建议除了规土委和金融机构，多跟地方的财政、发改深入聊聊天。
NO.3一级开发收益模式1.固定收益
固定收益比较简单，一般土地一级开发企业做为实施主体政府会给予一级开发项目总成本的8%—15%的开发收益。固定收益是可以直接做进土地挂牌成本中，直接返还一级开发企业的。
2.土地溢价分成
土地溢价分成是传统做一级的企业最想吃的蛋糕，因为房地产最挣钱的就是土地增值，或者说房地产溢价的本质就是土地溢价。所以，一般跟政府洽谈参与一级开发都希望谈定土地出让后的溢价分成。
由于受到法律法规的限制，溢价分成往往只能停留在战略合作协议之中。如何破题是能否达成溢价分成初衷的关键。相信忠叔，不论协议怎么签，哪个领导后期都不敢直接给你分成的。
怎么破题？大概有这样几个方向：
（1）补充协议约定财政专项补贴；
（2）补充协议约定整体项目多个可操作环节中的税筹优惠和返还政策；
（3）做大项目成本；
（4）务必保留一众协议，以上都走不通的时候将来可通过司法诉讼的终极路径。
3.招商奖励
通过一级开发整体规划，在产业园区方面参照华夏模式进展招商引资。一方面做熟区域配套，带进人流，为后续开发地块增值服务；另一方面可与政府约定招商将来机制创造额外收益。
NO.4二级拿地策略一二级联动主要目标是二级如何低价摘牌，说白了做一级的目的不是为了一级收益（大多数项目一级阶段不亏就是好活了），是锁定二级拿地。而一二级联动中“联动”的本质就是二级如何锁定能拿下来。如何顺利实现二级底价摘牌，达到一二级联动的最终目标？忠叔提供以下几种思路，看看最终如何无耻地实现一二级联动。
1.做大成本
做大成本的方式是难度最大的，当然效果最佳。既能体现收益前置，又能实现排他参与（成本高意味着起拍价高）。
此方式的难度大在几个方面：（1）政府的征地、拆迁补偿都有区域指导标准，这个很难突破，成本加到哪里去是一个难点；（2）一级开发做完后需要经过政府审计确认最终成本，不是想怎么做账就能怎么做账；（3）做大成本意味着一级阶段政府需给你更多的8%-15%收益，存在政企收益争议。
效果最佳体现在以下方面：（1）收益直接增加；（2）二级拿地成本增加（实际是左兜进右兜），直接优化二级开发税筹。
怎么做？
结合地方的政策各自发挥，忠叔能想到的是基础设施建设和三通一平上面，与政府协商之下做大的机会更多一些。而且这方面的真实投入，也为后续二级开发土地增值带来直接效果。
2.排他条款
这个比较简单粗暴，但效果也直接。具体排他条款设置方式需要结合公司实际（比如世界排名、产业运营规模、地方纳税总额等等）。问题在于按照法规容易落人口舌。
3.化整为零
将整体规划的一宗地块分割成零星地块分批次出让。
这种方式虽然比较恶心人，但合法合规。比如将一块方正的地块切分两个把角区域（很难排方案）出让，锁定摘牌之后，再出让中间部分。后续地块看着漂亮，但因为没有合适的出入口和沿街面，一般企业不会轻易进来了。
4.化零为整
将规划各个不同类型的用地合并成一宗供应。具体方式例如：
（1）产业、配套与商住一体，通过规划前置对接好战略合作的产业方一同拿地；
（2）大规模供地、与政府约定地价缴纳与一级返还挂钩，一笔钱当三笔花。
5.留口协商
供地时个别特殊事项拿地方需与一级开发商协商。留一些很可能导致高成本的内容：比如市政接口、比如高压线入地方案、比如回迁设定等等。让其他企业感受到不知水深的压力，从而退却。
6.先优后次
新城区域一二级联动，最简单的模式就是按照提前自我规划的方案，将未来优质区域的地块先整理出让。竞争者的预期没有上来之前，提前摘到未来的价值高低。后面地块退出后，竞争越激烈你反而越收益。
NO.5一二级联动的SWOT分析看透一二级联动的风险与机会才能寻找最适合自己企业的区域和模式参与其中。
1.优势：
一是提前锁定项目，低价拿地的一大法门；
二是提前介入政府对接，为二级开发打开便利之门；
三是主动参与规划，可以量身定制优势产品；
2.劣势：
前期资金使用量高、自有资金使用周期长；
征地拆迁不可控因素大；
新城开发的市场成熟度不足。
3.机会：
有机会挣到房地产行业中最大的一桶金——土地溢价；
抢占区域市场规模，建立良好政企关系。
4.风险：
政府信用、换届影响（选择进入城市很重要）；
资金断裂（最大也是最常见的风险）；
用地指标（农转用、建设用地指标）；
环保（绿水青山就是金山银山之后，特别要注意一级开发区域的生态保护风险）。
来源：地产星探（id：DCxingtan），本文已获授权，对原作者表示感谢。
本文到此结束，希望本文土地二级开发流程，土地二级开发与工程建设的区别对您有所帮助，欢迎收藏本网站。