一、小产权房是跟谁签合同呢
小产权房通常是与农村集体经济组织或其成员签订合同。具体情况如下：
一是与农村集体经济组织签订。在一些情况下，农村集体经济组织会对集体土地进行开发建设小产权房，此时若要购买或使用这类小产权房，合同签订对象往往是该农村集体经济组织。例如，某村集体利用本村土地建设了一批小产权房用于出租，租户就会与村集体经济组织签订租赁相关合同。
二是与农村集体经济组织成员签订。当农村集体经济组织成员在其自有宅基地上建设房屋后进行流转时，合同会与该成员签订。比如，某村民在自家宅基地上建造了房屋，之后想将房屋转让给他人，那么受让方就会和该村民签订相关转让合同。
不过需要注意的是，小产权房因缺乏合法的产权登记，交易存在较大法律风险，其相关合同的法律效力在司法实践中存在争议，购买或使用小产权房需谨慎考虑。
二、小产权房该怎么签订合同
小产权房因缺乏合法产权，签订合同存在较大法律风险，但如果要签订，可注意以下要点：
一是明确双方主体信息。详细写明买卖双方的姓名、身份证号、联系方式、住址等，确保主体明确、真实。
二是详细描述房屋情况。包括房屋具体位置、面积、户型、房屋结构等，同时附上房屋现状的相关说明，如是否有装修、附属设施等。
三是约定价款及付款方式。明确房屋总价款，以及付款的具体方式，如一次性付款、分期付款等，需注明各期付款的时间节点和金额。
四是规定交付时间和条件。确定卖方将房屋交付给买方的具体时间，以及交付时房屋应满足的条件，如房屋保持完好、相关设施能正常使用等。
五是违约责任条款。约定双方如出现违约行为应承担的责任，如违约金的具体数额或计算方式等。
不过需强调，小产权房交易不受法律保护，在签订合同前应充分考虑可能面临的风险。
三、小产权房合同怎么才能有效
小产权房合同若要有效，需满足一定条件。
其一，合同主体需适格。签订合同的双方当事人应当具备相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。比如，购房者需是完全民事行为能力人，售房者对房屋有相应的处分权。
其二，意思表示真实。双方签订合同必须是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。例如，不能一方故意隐瞒房屋的重大瑕疵或通过威胁手段迫使对方签订合同。
其三，合同内容合法。小产权房合同内容不能违反法律法规的强制性规定。然而，需要注意的是，小产权房因涉及集体土地等问题，在我国法律框架下，其交易存在一定限制。在集体组织内部成员之间的流转，且符合相关规定的，合同可能有效；但向集体组织成员以外的人出售小产权房的合同，一般会被认定无效。
总之，小产权房合同的有效性需综合多方面因素判断，在涉及相关交易时，应谨慎考虑法律风险。
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来源：头条-小产权房合同怎么才能有效，小产权房的合同应该应注意什么