裁判摘要：虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。
一、基本案情
2011年4月22日，双方签订《协议书》，约定由长城公司将坐落于集安市黎明街688号总面积509.8平方米商业用房借给老参堂公司用于抵押贷款，老参堂公司必须在二个月内交回抵押房屋，如逾期不交回，须按市场销售价格每平方米4980元给付长城公司房款，老参堂公司至今未向长城公司交还上述509.8平方米房屋。2010年12月15日，吉林老参堂科技发展股份有限公司(以下简称老参堂公司)、通化长城置业股份有限公司(以下简称长城公司)双方签订《房屋买卖协议书》，长城公司将坐落于集安市建设街1177号大楼整体出售给老参堂公司，该协议签订后未能履行。2011年7月1日，双方就坐落于集安市建设街1177号楼房重新签订《房屋买卖协议书》，长城公司将1177号楼房整体出售给老参堂公司，总建筑面积为11286.9平方米，户籍丘地号204，幢号为290号，土地证号为********号，出售总金额2760余万元。
坐落于集安市建设街1177号楼房于2010年10月20日被集安市人民法院查封，2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封，2011年6月14日被通化市中级人民法院轮候查封。
老参堂公司认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被查封的房屋不得转让，故双方签订的转让已被法院查封房屋的买卖合同应属无效。
二、裁判要点
最高人民法院(2015)民提字第130号吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事判决书认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。
三、简评
《房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”就该条第一项而言，《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)第17条明确，当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第(二)项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。就该条第二项而言，本案例明确不因房地产被查封导致房地产买卖合同无效。就该条第四项而言，最高人民法院(2014)民申字第3号赵小云与陈思经土地使用权出让合同纠纷申请再审民事裁定书认为，《房地产管理法》第三十八条第四项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，并不影响人民法院根据上述司法解释认定转让夫妻共有房地产的效力并相应予以执行。就该条第六项而言，最高人民法院(2019)最高法民再379号河南恒昌房地产开发有限公司、李炳红合同纠纷再审民事判决书认为，能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。
来源：法释
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