【案情简介】2012年8月，杭州某建筑公司将位于萧山区某街道某村的厂房出租给王某，双方签订租赁合同约定年租金450000元，租赁期限15年，租赁期间王某可以对厂房进行装修用于生产经营。2017年3月，王某与厂房所在村委会签订了厂房周边杂地租赁合同，约定租赁期限3年，年租金每亩1500元，王某在厂房周边建设了一些房屋和地上建筑。2019年7月，杭州某建筑公司因未按期履行法院判决被申请强制执行，其位于萧山区某街道某村的厂房被法院拍卖，杭州某科技公司通过淘宝网司法拍卖方式竟得该厂房的房屋及国有土地使用权。取得该厂房所有权后，杭州某科技公司希望结束与王某的租赁合同收回厂房自己经营，双方为此产生纠纷，向街道人民调解委员申请人民调解。
【调解过程】收到双方当事的申请后，街道调委会指派了两名调解员进行调解，调解员电话联系了双方当事人，告知人民调解的性质、程序、双方权利义务等情况后，双方均表示同意调解，于是和双方当事人约定了调解时间。
2019年11月，杭州某科技公司的委托代理人李某某和王某的委托代理人在街道人民调解委员会的主持下进行了调解。调解员听取双方当事人陈述，李某某表示：自己公司通过网拍取得了杭州某建筑公司将位于萧山区某街道某某村的厂房的所有权，现在该厂房归己方所有，公司需要对厂房进行装修改造后用于经营，因此要收回厂房的使用权。
王某方则表示，他们和杭州某建筑公司在2012年8月签订了租赁合同，合同期限为15年，之前王某因为生产经营需要在厂房内进行了大量装修，安装了冷库和货用电梯等设施设备，希望能够继续经营，如果杭州某科技公司方面解除合同，将会对王某造成重大损失，需要对王某进行赔偿。而且王某在厂房周边向村里租用的土地上搭建了一些设施，如果以后不在这边经营，那边厂房周边的设施也就没有用了，如果对方要求解除租赁合同，这一部分的损失也必须赔偿。
在了解了双方诉求后，调解员查看了该厂房网拍公告，王某和杭州某建筑公司的租赁合同，王某和某村村委会签订的土地租赁合同。调解员认真分析，针对双方争议的焦点，以相关法律责任的解释为基础，通过情理法相结合的方式对双方当事人进行劝说。
对于王某和杭州某建筑公司签订的厂房租赁合同对杭州某科技公司是否有约束力问题，调解员表示，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”调解员在查看该厂房的网拍公告时发现，网拍公告中已明确载明该厂房的租赁情况，且王某和杭州某建筑公司的租赁合同中未对租赁期间发生所有权变动的情况做特别约定，因此杭州某科技公司作为新的所有权人应当“法定承受”该租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限等)，自动将出租人替换为杭州某科技公司。王某如果要求继续租赁的，其利益受到法律保护，杭州某科技公司无权单方面解除合同，但是有权要求王某支付租金。如果杭州某科技公司要求解除合同，应当承担违约责任。
对于王某要求杭州某科技公司赔偿其厂房装修的问题，调解员表示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由于王某与杭州某建筑公司签订的租赁合同对厂房装修进行了约定，杭州某科技公司如要求解除合同，对王某因生产经营所需的装修中形成附合的装饰装修物，如吊设天花板、墙壁粉刷油漆等，应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;对空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机未形成附合的装饰装修物，王某可拆除取回，杭州某科技公司如想要留用，应当支付相应对价，而王某拆除过程中如造成房屋损坏的应恢复原状。
至于厂房周边杂地上设施的赔偿问题，由于这些设施是王某自行在租用的所在村的集体土地上搭建，与杭州某科技公司不存在法律上的关联关系，杭州某科技公司可以不用赔偿，但是考虑到一旦合同解除，王某不在该处厂房生产经营，他搭建的这些设施也将等同于废弃，确实会对其造成一定损失，因此调解员建议王某在经所在村村委会同意后，将所租赁杂地的使用权转让给杭州某科技公司，并将搭建的设施以合理的价格一并转让。
经过调解员耐心的解释和说服工作，双方争议的矛盾焦点逐一解决，最终调解成功，协议当场签订。
【调解结果】调解协议约定：
1.王某放弃厂房租赁合同剩余租赁期限的全部租赁权，原厂房范围内属于王某的财产全部转让给杭州某科技公司。
2.王某将厂房周边杂地上的设施转让给杭州某科技公司，王某协助办理好土地使用权的转租手续。
3.王某在协议签订后3日内交付厂房和周边杂地上的设施。
4.杭州某科技公司向王某一次性补偿860000元，于协议签订后3日内支付。
【案例点评】本案属于房屋租赁合同纠纷，适用“买卖不破租赁”原则，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，杭州某科技公司无权单方面解除合同，但是有权要求承租人支付租金。另外，日常房产交易中如果房屋的前业主没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人有权主张该买卖关系无效。因此建议在日常房产交易中，房屋买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
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