【案情简介】2019年8月，戎某与叶某签订了二手房买卖合同，约定叶某将其名下甲房屋出售给戎某，双方完成过户手续后，叶某应于2020年2月某日前将该房屋腾空并交付戎某，每逾期一天交房，叶某支付总房款价万分之五的违约金给戎某，并应继续履行。
然而，由于新冠肺炎疫情爆发，社区防控措施升级，叶某置换的乙房屋不得不暂停收尾阶段的装修工作，叶某只好继续居住在甲房屋中，并以疫情为不可抗力为由，向戎某提出“延期1个月交房，并免除违约金”的请求。对此，戎某表示拒绝。
原来，戎某与叶某情况类似，也是置换房屋，戎某与其高龄母亲原居住的丙房屋也已经出售，且交付日期与甲房屋交付日期临近。戎某若接受叶某延期交房的请求，将面临因丙房屋延期而导致的高额违约金，或者因临时租房而产生经济损失，因此无法同意叶某的要求。
2020年2月某日，合同约定的甲房屋的交房日期已到。戎某直接来到甲房屋要求叶某立即搬离，双方因此发生激烈争执，并报警处理。该纠纷经“110”非警务警情对接分流机制，转交至甲房屋所在地的某街道人民调解委员会。调解员在征询双方调解意愿后，受理了上述纠纷。
【调解过程】调解员在与双方充分沟通后，基本厘清了纠纷事实。调解员发现本案争议焦点在于：疫情是否可以视作本案叶某免除违约责任的不可抗力因素。调解员研究发现，关于“不可抗力”，《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任;法律另有规定的，依照其规定;不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况;《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外;当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
调解员分析认为：疫情的爆发虽然符合“无法提前预见、不能避免且不能克服的客观条件”这一构成要件，但在叶某与戎某的房屋买卖合同当中，对合同履行影响较轻;因为，叶某延期交付是因为置换的乙房屋装修未按时完成收尾，但经调查，乙房屋“水、电、煤”均已开通，只是部分家具未能及时安装，整体不影响人员入住;如果叶某以此为由拒绝履行对戎某的房屋交付义务，显然不符合公平原则。据此，调解员认为因叶某可以履行合同而拒绝履行，戎某可以要求其承担相应的违约责任。
争议焦点所涉及的法律问题明确后，调解员结合双方诉求，对叶某和戎某进行分别劝说。
在调解员向叶某解释清楚疫情是否可以作为不可抗力的相关法律后，叶某认识到了自己对“不可抗力”的理解有失偏颇，愿意尽快把房屋交付给戎某，但订购的家具没有入场安装，实在不方便将所有物品搬至新居，希望能有其他办法解决目前难题。于是，调解员建议：戎某坚持要入住甲房屋，虽然该套房屋有两件卧室，但戎某是男性，不适合搬入与异性叶某同住，且戎某母亲已九旬高龄，也确不适宜在旅店居住，最好的方法仍是叶某另寻他处居住，尽快腾空甲房屋并交付给戎某，至于延期交房的违约金，可再与戎某协商免除。叶某立即与房屋中介取得联系，商定于5日内在同小区另寻房屋租住，同时希望在搬离物品时得到戎某的配合。
随后，调解员找到戎某劝说，叶某延期交付确非主观恶意，受疫情影响无法按时完成装修也是客观事实，当下叶某已委托中介另寻他处租住，但需要大约5天的时间寻找合适的房源，在这段特殊的时期，希望戎某能够给予理解和宽限，免除叶某这五天的违约金。戎某经过思虑，表示愿意给叶某5天时间宽限，并配合叶某搬离甲房屋。
【调解结果】最终，在调解员主持下，戎某同叶某签订了人民调解协议书，书面约定：叶某5日内清空物品并搬出甲房屋，交房于戎某;戎某则免除其延期5日交房的违约金，并协助叶某搬出其屋内物品。至此，这起涉疫情纠纷得以圆满化解，当事双方对调解结果均表示满意。
【案例点评】新冠肺炎疫情来势汹汹，打乱了人们正常的生活节奏，也由此产生了与本案类似的各类合同纠纷。本案中，因受疫情影响无法履约交付房屋的叶某情有可原，但对法律理解偏颇;而急于收房给母亲居住的戎某孝心可表，但在与人沟通方面缺乏技巧，由此导致双方矛盾升级。
调解员在调解过程中，一方面考虑了疫情与履约之间的因果关系和影响程度，另一方面也注重公平合理和利益均衡。疫情的发生是当事双方都不愿意看到的，归咎于任何一方均不合理。在疫情防控的特殊时期，应当树立同舟共济、共渡难关的理念，妥善化解矛盾、消弭分歧，减轻疫情对正常生产生活的影响。
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