裁判要旨：被拆迁房屋处于租赁合同期间的，除因合同另有约定外，出租人不得以被拆迁房屋因城市更新项目面临拆迁为由要求解除合同，否则应向承租人承担违约责任并赔偿损失。城市更新项目开发商并非租赁合同签约主体，承租人要求其承担违约责任的，人民法院不予支持。
一、案情介绍
2008年3月5日，A公司和中粮公司签订了一份《建筑物租赁合同》，约定中粮公司将位于深圳市宝安区某工业小区第1栋3-8层出租给A公司，租赁期限自2008年3月1日起至2016年2月29日，租赁建筑物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内时，合同自动终止，双方互不承担违约责任。
2008年11月24日，陈某与A公司签订了《房地产租赁合同》，约定A公司将位于上述物业的6楼整层房地产出租给陈某使用。合同约定，在合同有效期内，政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产的，允许解除或变更合同。如A公司违反合同约定，使陈某无法实现承租目的的，陈某可就因此造成的损失向A公司请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金、支付违约金。
2012年5月31日，深圳市规划和国土资源委员会发布关于《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》的公告，确定涉案房屋所在的工业园为更新单元，拟拆除重建。
2013年5月1日，A公司发出通知，称中粮公司将于2013年6月29日对本栋建筑物实施形象拆除工程，要求被拆迁租户将办公室内的物品搬走并办理退款押金，最后期限为2013年6月27日。
2013年5月29日，A公司向中粮公司发出《关于租户搬迁的函》，称陈某、中粮公司解除租赁合同后，承租人不按合同规定执行，要求延长两到三个月解决处理承租户的搬迁问题。
根据陈某的申请，深圳市宝安区人民法院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房产的装修价值进行评估，评估值为X元。
二、法院判决
陈某与A公司之间签署的《房地产租赁合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。
关于违约责任。陈某主张A违反合同约定，致使陈某不能实现合同目的，A公司已构成违约。法院认为，引起本案纠纷的起因为中粮公司对涉案租赁物业所在的中粮工业园进行城市更新，中粮公司为申报、实施城市更新的主体，结合没有证据显示政府对相关权利人进行补偿的事实，法院认为，A公司在合同履行过程中以工业区升级改造为由要求终止合同，不属于政府征用、收购或拆除租赁房地产的情形，A公司已经违反了合同的约定。陈某有权要求被告赔偿损失，并返还租赁保证金。
关于损失数额，法院认为：
1、关于装修损失，《补充协议》中约定有免租期，说明A公司允许陈某进行装修，在A公司提前终止合同的情况下，A公司应当根据评估报告向陈某赔偿装修损失X元。
2、关于搬迁费、临时安置费、租金差价和员工遣散费，陈某没有证明相关费用实际发生，法院不予支持。
3、关于营业损失和征收引起的停产停业补偿费，因陈某的经营行为本身存在经营风险，且该营业损失和征收引起的停产停业补偿费已经超过了A公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，陈某的该项费用在主张，没有法律依据，法院不予支持。
关于中粮公司是否承担责任。因陈某和中粮公司之间并无租赁合同关系，陈某要求中粮公司承担责任没有法律和合同依据；陈某依据占有保护的规定要求中粮公司承担责任属于另一法律关系，不宜在本案中审理。
三、安云律师建议
本案中，陈某作为房屋承租人与A公司签署了《租赁合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。
1、因涉案租赁物业所在的中粮工业园进行城市更新，中粮公司为申报、实施城市更新的主体，结合没有证据显示政府对相关权利人进行补偿的事实，可认定不属于政府征用、收购或拆除租赁房地产的情形，A公司已经违反了合同的约定。
律师建议：随着社会经济发展，“更新改造”的改造主体已多样化，不再是政府部门“独有”；因此，如在《租赁合同》中约定“拆除重建”为出租方免责事项，需明确“拆除重建”应包括市场主体主导的“城市更新”。
2、就本案而言，A公司是涉案房屋的“二房东”，无法自主决定涉案房屋是否进行“城市更新”。因此“二房东”若对房屋进行“二次出租”，“一房东”主导的“城市更新”带来的影响已超出“二房东”承担能力。同时，房屋原始权利人不是“二次承租人”的《租赁合同》当事人，“二次承租人”无法就《租赁合同》向房屋原始权利人主张权利。
律师建议：承租人在与房屋原始权利人签订《租赁合同》时，可约定若发生城市更新等“旧城改造”事项，出租人需承担房屋“二次承租人”的清退责任，或对承租人进行经济补偿以协助清退“二次承租人”。
3、房屋承租人因“更新改造”等事由需解除《租赁合同》、向出租人主张赔偿损失的，需做好证据保全，以实际已发生的费用为依据，否则法院可能不予支持。
律师建议：遇到“更新改造”事由需解除《租赁合同》时，承租人在条件允许的情况下聘请第三方专业机构做好涉案财产价值评估，以作为赔偿依据；无条件做财产价值评估的，可保留好相关费用支出凭证。
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