一、房屋所有权证和不动产权证有什么区别
房屋所有权证和不动产权证存在多方面区别：
一是证件性质。房屋所有权证是购房者通过交易取得房屋合法所有权，依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分权利的证件，主要针对房屋所有权。而不动产权证是权利人享有该不动产物权的证明，涵盖范围更广，包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。
二是内容信息。房屋所有权证主要记载房屋的相关信息，如房屋位置、面积等。不动产权证内容更详细，除房屋信息外，还包含土地的相关信息，比如土地的使用权类型、使用期限等。
三是发证机关。房屋所有权证一般由各地的房产管理部门颁发。不动产权证则由不动产登记机构统一颁发。
四是效力时间。随着不动产统一登记制度的实施，不动产权证逐渐取代房屋所有权证，新的不动产交易等一般颁发不动产权证，房屋所有权证在很多情况下不再办理，但其在一定时期内依然具有法律效力。
二、商品房40年产权到期后怎么办呢
商品房40年产权到期后，有以下相关规定及处理方式：
根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。但40年产权的商品房一般属于商业、旅游、娱乐用地，不属于住宅建设用地，因此不能自动续期。
对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。具体而言，土地使用者需要在土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一年申请续期。若经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
若土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。不过，对于地上建筑物及其他附着物，国家会根据收回时的残余价值给予相应补偿。
三、商品房房产证没办下来能否进行产权转让
商品房房产证没办下来，一般情况下不能进行产权转让，但存在特殊情形。
从法律规定层面看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房产证是房屋产权的法定凭证，未办下来房产证，意味着房屋产权尚未在法律上得到明确确认，此时转让产权缺乏合法基础。
实践中，这种情况下的所谓“转让”存在较大风险。一方面，对于买家而言，无法确保其能最终获得合法产权，若后续因开发商或原房主原因导致产权无法顺利办理，买家权益难以保障。另一方面，对于卖家，转让行为可能因违反相关规定而无效。
不过，在某些特殊情况下，如法院生效判决、仲裁裁决等导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，即便房产证未办下来，也可发生产权转移。但这种情况相对较少且有严格的法定条件限制。总之，在房产证未办下来时进行产权转让需谨慎，最好咨询专业法律意见。
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来源：临律-商品房房产证没办下来能否进行产权转让，商品房房产证还没下来怎么过户