提前还部分房贷怎么还最划算,提前还一半房贷怎么还最划算

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房贷怎么还最划算?选对方法可省几十万

来源：中国消费者报

如果你是房贷一族，会选择哪种还款方式？近期，多家银行在住房按揭贷款方面推出了“先息后本”“气球贷”等多种还款方式，甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传，引发人们广泛关注。在这种情况下，如何还款？是否合算？不同的还款方式又适合什么人群？《中国消费者报》记者对此进行了采访。

多家银行“更新”还款方式

在房贷利率不设下限后，银行间的竞争愈加激烈。在低利率背景下，如何从日益“内卷”的贷款市场中突围，成为各家银行亟须解决的问题。

近期，多家银行纷纷调整住房按揭还款方式。例如，建设银行存量房贷可申请调整还款方式，降低月供，还款方式变为“先息后本”；部分分行针对新申请房贷的客户推出了“轻松供”。兴业银行推出“随薪供”，可将存量房的房贷还款方式改为“先息后本”。平安银行则一口气推出4种特色还款方式，分别为“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”。

通过建设银行APP，房贷消费者刘先生给记者做了演示——在“我的贷款”栏目中，可以选择“还款计划调整”，进入“降低月供”的页面；针对“最低偿还”选项，本金最低可选1元，“降低期数”选项只能选择1—24期，“未还本金后期还款方式”只能选择“剩余期限每月分期摊还”。

刘先生表示：“我尝试点击还款计算，想看看利息总额，但页面只显示了前3期的‘本金1元+利息’，并没有显示24期后的月供金额。目前这项业务的有些问题还不够明确，比如到底本金加利息要还多少钱、申请后如果LPR下降还款利息是否也会下降等，这些问题都不清楚。”因此，他暂时并不打算变更还款方案。

这些新的还款方式都是什么意思？民生银行北京航天桥支行客户经理卢女士对《中国消费者报》记者表示，各家银行对不同的还款方式都有相应的具体要求，不过总体而言，“先息后本”是指贷款放款之后，先支付利息，然后按还款约定支付本金的还款方式；“二阶段还款”是指前3年可以按月付息、无须偿还本金，然后在剩余贷款期限内按月等额本息还款，通常贷款期限不少于10年、不超过30年；“气球贷”是指借款人按约定的总期数计算每期月供，在贷款前期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

采用新还款方式得算好账

在上述还款方式中，“先息后本”和“气球贷”是最受消费者关注的类型，“气球贷”的消息还一度冲上社交平台的热搜。

一部分消费者认为，“先息后本”每月还款不多，相当于变相降低了购房门槛，短期内减轻了还款压力。但也有消费者表示，这些新方式看似初期月供压力较小，但实际支付的利息总额更多，增加了后续的还款压力。

那么，“先息后本”还款方式到底是否划算？记者对此进行了演示计算（实际须以银行计算为准，下同）：以贷款总额100万元、时限30年、当下房贷新政调整后首套房贷利率3.4%为准，按等额本息的还款方式来计算，每月需要偿还金额约为4434.81元，共需偿还利息总额为596533.09元；若按“先息后本”还款方式来计算，因为现有的“先息后本”还款方式大多有期限设置、不能超长期选择，记者以前期36个月“先息后本”、每月还1元本金的还款方式来计算，则前36个月每月只需还1元本金，月供在2800元至2900元之间，前3年总利息为101999.88元，3年后还款利息共为529580.42元，总还款利息为631580.3元，较等额本息还款方式利息多了35047.21元。

针对“气球贷”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“气球贷”就是长贷短供，在前期分期偿还本息，剩余本金到期一次性偿还。因其前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是个气球，所以被命名为“气球贷”。他进一步表示：“如果选择了‘气球贷’，千万要注意，低月供只是暂时的，如果没有规划好，气球的大尾巴一点也容不得忽视。”

以贷款总额100万元、期限为5年、利率为5%计算，采用等额本息的还款方式，每个月月供约为18870元。如果在“气球贷”的还款方式下，约定前4年零11个月的月供金额为“贷款期限20年、还款方式为等额本息”的月供金额，则前4年零11个月每个月只需 6599元月供，大约只是前者的三分之一，但是到了最后一期，就需要一次性归还剩余本金83.7万元，以及当月3940元的利息。

而且，从还款结果来看，在等额本息的还款方式下，5年一共还了113.27万元，利息为13.27万元；而在“气球贷”的还款方式下，总共还款金额约为123.08万元，利息为23.08万元，利息比前者增加了约80%。

须根据自身需求合理规划

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平对记者表示，各家银行纷纷推出按揭贷款特色还款方式，一方面是响应政策，支持房地产企稳，另一方面，住房按揭贷款仍然是相对优质的资产，商业银行希望通过灵活多变的方式吸引客户入场，优化信贷资产配置。

招联首席研究员董希淼则认为，“先息后本”“气球贷”等都是针对房贷客户还款方式做出的优化，只是“气球贷”针对的是新增房贷，“先息后本”主要针对的是存量房贷。其主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还款压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，“先息后本”的还款方式比较适合那些前期资金紧张，但预计未来会有更多可支配资金的借款人。“气球贷”看似能缓解借款人前期的经济压力，但是并不适合所有人。因为“气球贷”需要借款人有合理的还款规划，毕竟低月供只是暂时性的，一旦借款到期就需要一次性还清。所以“气球贷”比较适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。

接受《中国消费者报》记者采访的多位业内人士均认为，预计未来银行会推出更多的创新举措来吸引客户。值得注意的是，房贷还款方式没有绝对的优劣之分，适合自己的才是最好的，建议借款人基于个人和家庭需求，仔细了解各种房贷还款方式的特点，合理评估还款能力，根据自身需求合理规划，不可仅因为前期还款压力较小而盲目选择。

等额本息提前还部分房贷怎么还最划算

感慨下，人啊，真是这个世界上最随风倒的墙头草。

犹记得去年我刚发《“提前还房贷是傻帽 ” ？现在还信这句话的人，该醒醒了》时，评论区、弹幕区好多人都在和我杠，说我穷人思维，说我不懂理财……

这才刚过多长时间，一年还没到，整个社会的的风声就变了，不管是我身边的朋友，来咨询的读者，还是各大网络社区中频繁提到的话题，都变成了：

提前还房贷。

总量视角的金融数据也能证明。下面这张图中，个人住房贷款相比2021年已经出现了负增长。

图源：网络

可见啊，大家虽然都在念叨“房贷是普通人一生能够通过合法手段拿到的性价比最高的贷款，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久” 这句金科玉律，但都直接用脚投了票。

说到底，这在某种程度上，代表了居民风险偏好的集体性降低，而原因是什么？

——时代变了。

是啊，时代真的变了。

曾经我也和大家一样，拼命做大杠杆，贷款买房。

因为啥？因为那时候的房贷，就是在薅银行的羊毛啊。

十年前，甚至五年前，你闭着眼睛买的一套房，就算按照07年七点几的超高贷款利率，也是稳赚不赔的。

因为07年北京房价1万，现在房价6万。15年翻了6倍，当年100万买的房早就涨到了600万，这还不算后续的涨幅。

图源：网络

更何况那时候，银行批的房贷都有折扣，经常能低到4%左右，而市场上就算是固定收益理财产品，收益也能达到6%，更别提还有红红火火的股市和基金，甚至更高收益的投资渠道了。

横算竖算，都不该提前还房贷，因为房贷利率跟市场无风险利率之间有利差可以赚啊。

可换到现在，这利差我们还能赚到么？

让我哭一会。

大家的眼睛都实实在在看到了，一方面，2017年往后90后开始大规模买房这些年，全国各地的房贷利率都在不断飙高，最高时涨到过7%以上。

这么高的贷款利率下，你贷30年房贷需要付的利息，比本金还要高，假设你现在从银行借100万买房，按平均5.9%的房贷利率算，30年后连本带息要还银行213万，利息就是113万，这个数，给我吓出一身冷汗。

图源：《公主小屋》

就算这阵子，各地楼市开始松绑，央行下狠手，先是把首套房的贷款利率降了20个基点，紧接着又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪称史上最大降幅。

但又能怎么样呢？利好的都是没买房的人。

买了房子的，要到明年重新定价日（一般是1月1号）才能享受到一丁点优惠，远水解不了近渴啊。

而天平另一端，理财的收益率却一直都在下降，降到了冰点。

余额宝收益率前段时间跌到了1.5%以下，比银行一年期定期存款的利率还低。储蓄国债的利率也一直在降，从4%以上降到了3.35%。更多银行理财产品也开始不保本了，把钱放在银行，甚至面临很大的可能要倒赔钱。

图源：网络

那把钱投到股市买基金呢？

这一年，我身边但凡进入股市或入手基金的人（包括我），都不仅没赚到钱，还动辄就腰斩了。

更别提重金属、虚拟货币，大额信托等投资方式了，全都在暴雷或收益率持续走低。

现在这世道，一个扎心的真相就是：

想通过投资获得打败高房贷利率的理财收益，非常困难。

市场上风险高的理财是对人性的考验，可风险低的理财收益率实在没有意义。

前面我说的，都更偏向于一个边际决策的评估。

但对更多人来说，选择提前还房贷，哪想的明白那些复杂的边际计算，更多就是被直观的感受驱动了，一句话：

信心不足了！

十年前，年轻人为什么敢掏空六个钱包买房，是因为知道过几年房价的升值空间，可以把12个钱包都赚回来。

可现在呢？全国不管大中小城市，房价全都涨不动了，甚至很多小城市，已经跌跌不休。

原本你借用房贷这个杠杆，是想撬动高额收益，可现在房贷变成了实实在在的负债，你不仅撬不动，甚至还要偿还高额利息。

而且贷的越多亏的越多，还贷越久亏的越多。

图源：《公主小屋》

设想下：等你还完30年房贷，却发现房子砸在手里，白菜价都没人要，而你却付了比本金还多的利息……

你还有信心坚持么？

更何况，疫情这三年，我们对自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躏。

很多人的财富观念，都发生了巨大的转变。

以前站在经济发展的快速道上，再加上年轻，很多人都笃信“以后工资只会越来越高，现在很难的月供，日后会越还越轻松”。

但这两年，疫情导致的降薪、caiyuan甚至失业，让很多人彻底醒了，开始不由得在心里绷紧一根弦，趁着还能挣钱的时候多还点房贷，以防以后工资大幅减少，甚至饭碗不饱。

图源：《半泽直树》

这不是我猜的，是我周围很多朋友和我说的真实想法。

不管现在赚的是多是少，至少对未来5-10年自己的现金流和财富水平，大家已经不抱太大希望了。

其实，对我们普通人来说，房贷的本质从来就两个：

楼市上行期，它是获取优质资产的上车工具；

楼市平稳期，它是保证资产安全的定投工具。

既然房贷是工具， 就无所谓是好是坏，只分有没有用与何时有用。

任何时候，一旦它派不上用场，这个工具就应该立刻，马上，被换掉。

比如现在。

图源：《半泽直树》

明白了这个前提，我们再来解决下另一个很多人无从下手的操作问题：

到底怎么提前还房贷最划算？

目前有两种提前还贷的选择，一种是缩短还款年限，每月的月供不变，一种是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，不同之处在于，后续所支付的利息不同。

简单来算下，假设我现在手头有一笔300万的房贷，这个月想提前还100万，当时的贷款利率是5.88%。

如果我选择缩短还款年限，当100万用于偿还本金后，还款月数就从360缩短为135期，原本2051年1月才能还完的债务，现在2033年8月便可以还完。

而利息也减少了203万，但接下来11年还需要按照每月2.3万的月供继续还款。

如果我选择另外一种方法，还款期数不变，每月减少月供呢？

从下个月开始，我每月的月供就会从2.3万降到1.45万，减少了三分之一。

但因为还款期数不变，依旧要还到2051年1月才能结清，拉长了贷款年限，所以利息的减少比前一种方式少，节省了107万利息。

仅从利息的角度计算，显然，选择缩短还款年限要比降低月供更划算。

可现实的世界里，绝不仅仅有数学计算。

在做出一个财务决策时，你首先应该问自己，并且始终应该追问自己的，都是一个重要问题：

我现在的实际情况到底是怎样的？

如果你有一份稳定的工作，每月现金流稳定增长，希望无债一身轻，把钱用到别的地方，那就选择缩短还款年限。

但实际上，大部分人在还贷这件事上，最在乎的根本不是什么贷款金额、总利息、还款期限这些虚妄的数字，只有月供才是最真实的，因为它关乎你每个月现金流的支出。

图源：《赌博默示录》

所以，如果你所面临的困境，就是手头实实在在现金流的减少，或者对未来收入不抱预期，那就别纠结利息是多一点还是少一点，直接降低月供，提高生活质量，对冲不确定的风险。

有一点值得欣慰的是，随着通货膨胀，钱也会变得越来越“毛”，现在每月1.45万的月供，可能会占据你大部分现金流，但到了10年或者20年后，会占据多少比例，谁又说的准呢？

另外关于提前还房贷，还要给大家几点实际可行的建议：

1，如果你是公积金贷款或组合贷，公积金部分没必要提前还，建议只把商业贷款还掉，一些城市是支持只偿还一种贷款的。

毕竟经历了几次降息后，现在公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%。买个年金，买点理财，都能cover，完全可以无风险套利至少1%以上。

2，如果你购房时享受了贷款利率很优惠的打折，也没必要还。

像我买第一套房时，用的是组合贷，公积金贷款利率现在已经降到了3.25%，商贷打了七折，现在利率也只要4.01%，这种可能以后再也赶不上的超低利率，还是留着比较划算。

一般来说，这个房贷利率是否划算的临界点，我认为是：

5%。

图源：《半泽直树》

3，如果你房子买得早，已经还了很久月供，不太建议再提前还贷。

等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3；超过这两个界限以后，每期偿还金额中的本金就超过利息了。再提前还款并不能有效减少利息，性价比也不太高。

4，有些银行会设置提前还款的违约金，在每个人和银行签署的房贷合同里，都明确规定了违约金的计算方式。

比如有些银行就规定贷款还1年之后，不收取任何违约金，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按本金的一定比例收取。

在你决定提前还款之前，一定要和银行提前联系，确认清楚。

5，对很多人而言，可以考虑留一点点房贷，不要全都还清了。别忘了房贷有个隐性作用：抵扣个税。一年能减2400块钱呢，最长可以抵20年。

当然，说到最后，还得加一句：

虽然我们一直在做提前还款的计算题，但要不要提前还贷，从来就不是个数学命题，而是个彻头彻尾的生活命题——

因为绝大多数情况下，它只和你的工作前景、现金流储备以及风险偏好有关。

没什么对与错，也没什么划算不划算。

图源：《樱桃小丸子》

毕竟非要比划算的话，全款买房才是提前还贷的终极进化版，我们又有这个实力么？

一个家庭最真实的财务决策，考虑的根本就不是划算不划算，而是必要不必要，对家庭、对个人切实的改善能有多少。

毕竟咱们都只是普通人，要吃喝住行，会生病，也会投资失败，有家庭，有压力，没有闲钱可以失败，一旦做出决策，容错率极低。

所以，客观评估现实，做好边际决策，把钱用在你觉得更值得的地方，这才是对你和家庭长期来看，最划算的决定。

你说不是么？

*「毯叔盘钱」所有内容系个人观点，仅以交流个人想法和分享知识为目的，不构成任何投资建议或参考。市场有风险，投资需谨慎，请读者结合个人财务状况，独立决策。

住房公积金提前还房贷怎么还最划算

面对居高不下的房价，大多数人都选择贷款买房，但随之而来的贷款利息却让人很头疼，房贷压得他们喘不过气来，不但让房奴们在物质上的生活标准大大降低了，更使他们的精神备受折磨。记者在走访调查中发现，目前，房贷是大多数购房家庭开销最大的一项，但却有很多市民并不知道可以选择让自己的还款总额最少的方式来还款，很多时候都是销售、银行工作人员说怎么还款就怎么还。等额本息法和等额本金法作为两种最常见的贷款方式，哪一种还款方式更划算？今天，就给大家算个账。

等额本息

已成为默认的还款模式

【购房者】 月供固定前期压力小工薪阶层更易接受

“您想购买的两室两厅一卫的户型为76.34平方米，共计房款41.62万元。如果您首付20.8万元，按揭10年，月供大概2300元左右。”日前，记者以购房者的身份来到河东某楼盘选购住房，表示想以商贷购买第二套房，售楼小姐以等额本息的还款方式计算出每月房贷数额。记者随后走访了其他几个新楼盘，两居室的户型月供均在2000—3000元之间。记者了解到，消费者看房时，售楼小姐给出还款方式一般都是等额本息。中国工商银行工作人员表示，因为每月还款数额固定，相对等额本金还款数额更小，更容易被买房者接受。

26岁的郭先生毕业后工作不到两年时间，计划在河东印象购买一套70多平米的小户型。“房价居高不下，全款买不起房，按揭一套小户型月供算是在接受范围内。”郭先生介绍，他中意的住房首付11.4万元，按揭20年，月供1768元。

“我和爱人都是工薪阶级，两个人加起来一个月的收入才7000元，除去3000多的房贷，剩下的收入也仅供家庭的开销。”市民周女士3年前购买了翰林名苑的小三居，每月的房贷已经让她“勒紧裤腰带”过日子了，2014年底接房，又面临着房屋装修、购置家具家电等，这些是一笔不小的开支，虽然采取的等额本息还款方式，利息支出要多一些，但更适合周女士自身经济情况和还款能力。

【银行】 90%的客户选择等额本息的还款方式

“等额本息法是每月还款金额相等，其中本金逐月增加，利息逐月递减，一增一减，故每月还款金额不变。等额本息法总体支付的利息要更多。”中国建设银行遂宁市分行个贷中心副总经理唐小龙给记者算了这样一笔账，按照基准利率5.9%来计算，贷款30万元，还款期限为10年，以等额本息试算需要支付9.8万元的利息，以等额本金试算需要支付8.9万元的利息。

“等额本息每月月供不变，方便安排收支，90%以上的住房贷款者都会选择等额本息。”唐小龙建议，等额本息前期资金压力不大，工薪阶层可选择等额本息的还贷方式。

等额本金

高收入人群更容易接受

【购房者】 前期月供虽多总体利息却更少

除了等额本息这种被大众广泛认可的房贷方式外，还有一种房贷还款方式也渐渐被大众接受，它就是等额本金。

“我和妻子均是企业高层管理人员，每个月的收入既稳定也比较高。”国开区某电子企业高级管理人才王某年前在河东购买了一套大三居，采用的就是等额本金的还款方式。王某告诉记者，住房房款共计63万元，首付30万元，按揭10年，第一年的月供均超过4000元，但总体会节约3万余元的利息。“和开发商签订合同时，我就要求采用等额本金的还款方式。”王某说。

“采用等额本金，借款人在前期还贷时每月负担较大。但后期负担逐渐减轻，总利息比等额本息低。”工行遂宁市分行个贷中心负责人建议，收入较高人群可采用。

【银行】 想提前还贷等额本金法较合适

记者了解到，这两种贷款方法，贷款金额和贷款期限即使是完全一样的，但每月还款额和还款总额都不一样。

唐小龙举例，以贷款30万元，10年期限为例，按基准利率5.9%计算，如果选择等额本息法，每月还款3315.57元，累计还款总额398000元；而如果选择等额本金法，首月还款金额3975元，并以12.29元等额递减，累计还款总额389000元。等额本金还款法比等额本息还款法还款总额少了9000元。

唐小龙表示，等额本金还款方式前期还款额度高，仅第一个月的还款金额都比等额本息还款方式多出了659.43元，要从第54个月起，等额本金的还款额才会比等额本息的少，这部分的资金占有率算起来其实是一样的。

走访中，中国工商银行工作人员还告诉记者，对于还尚未开始给自己所购住房供款的购房家庭来说，如果考虑在一年之后将偿还全部房贷，就应该考虑选择等额本金还款。由于等额本息法前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3年—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，很不划算。而等额本金本身的利息支出就比等额本息少，会更节省利息。

房款之外，在遂宁买房还要交哪些税和费？

每年春天，都是房地产开发商向消费者大量交房的高峰期。除了基本的房款，市民购买商品房还要缴纳各种税和费。对于大多数首次买房的市民来说，林林总总的费用很容易让人一头雾水。本期，就给大家说说买一套房子到底要交哪些费用。

【市房管局收取的费用】

1。产权登记费2。交易手续费3。住宅专项维修资金

费用详情：

记者了解到，市民在遂宁范围内购买了商品房，需要办理产权证。就房管局而言，会征收产权登记费、手续费和住宅专项维修资金。

据市房管局政务服务中心窗口工作人员介绍，商品房主要分为住宅和非住宅用房(商铺)两类。房管局征收登记费会根据商品房种类的不同，有所差别。住宅的产权登记费是80元一套，非住宅用房的登记费是550元一套。另外，还有一定的手续费。如果市民购买住宅一手房，手续费由开发商承担；如果市民购买二手房，则需缴纳转移登记手续费，为6元/平方，买卖双方各承担50%，既3元/平方；非住宅用房手续费按照评估价值的0.8%收取，买方和开发商各承担50%，为0.4%。该工作人员提醒，市民在购买二手房时一定要和卖家商量好双方费用如何缴纳，虽规定中明确是买卖双方各承担50%，但其实很多卖家会提前表示不会缴纳手续费。

另外，市民购房时还需缴纳住宅专项维修资金。目前，遂宁住宅专项维修资金的收取标准是多层35元/平方米，高层50元/平方米。

【市地税局收取的费用】

房屋契税

费用详情：

那么，消费者购买了商品房，需要向税务部门缴纳哪些税呢？市地税局一分局政务服务中心窗口房地产管理科科长旦小勇表示，在遂宁范围内购买了房屋，就需要缴纳相应的房屋契税。目前房地产交易环节有一些税收优惠政策，个人购买90平米(含)以下的属唯一一套住房按销售额的1%收取，个人购买90至144平米以下的属唯一一套住房减半征收，契税按销售额2%收取。个人销售或购买住房暂免征收印花税。

据记者了解，如果是二手房交易，卖方还需缴纳营业税、城建税、个人所得税、价调基金(帮物价局代收)、教育费附加等费用。不过也推出了相关优惠政策，如2011年1月27日起，个人出售居住满5年的普通住房免征营业税，对个人居住满5年的非普通住房差额征收营业税。

【物业公司收取的费用】

1。物业管理费2。装修管理费3。运渣清运费4。装修保证金等

费用详情：

据市房管局物管科工作人员介绍，每个小区的规定都不一样，市民可按照“物业服务合同”中的要求进行缴纳。物业管理服务收费实行明码标价，收房要交的费用和标准及收费办法会在经营场所或收费地点公布。

办房贷还要买保险

保险费用途何在？

市民刘女士最近感到很疑惑，3月初，她到银行办理房贷业务时，银行建议她先买份保险。“办房贷还要买保险？这保险费用途为何？”

银行经理称，部分客户因为个人信用不良，办理贷款业务时，银行会根据具体的情况要求贷款客户购买一定量的保险产品，或者要求贷款利率上浮一定的空间。这种做法一方面是为了保证客户在归还贷款期间发生意外导致无法按时还款做一个补充，另一方面也是为了降低银行贷款风险。

30万房贷怎么还最划算

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