一、凶宅买卖合同无效认定
在认定凶宅买卖合同无效时，需综合多方面因素考量。
其一，从合同订立的真实意思表示来看。若卖方在交易时故意隐瞒房屋为“凶宅”这一事实，而买方在不知情的情况下签订购买合同，且买方若知晓该情况很可能不会订立合同，那么卖方的隐瞒行为构成欺诈，违背了诚实信用原则，根据相关法律规定，该合同可被认定为无效。
其二，关于“凶宅”的民俗观念影响。在一些地区，民众普遍对“凶宅”存在忌讳和担忧，这种观念虽无科学依据，但属于社会风俗的一部分。若因“凶宅”因素严重影响了买方的居住意愿和生活安宁，而卖方未如实告知，也可能导致合同无效。
其三，从合同目的能否实现角度分析。若买方购买房屋是为了正常居住和生活，而“凶宅”的性质使其无法安心居住，合同目的无法实现，这种情况下，合同也可能被认定无效。
总之，认定凶宅买卖合同无效需依据具体案件情况，综合判断卖方是否存在隐瞒欺诈行为、是否影响买方合同目的实现以及当地民俗观念等因素。
二、凶宅买卖合同如何撤销
要撤销凶宅买卖合同，可参考以下情形与途径：
其一，若卖方在签订合同时故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重要事实，构成欺诈。根据相关法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。在此情况下，买方需收集卖方隐瞒事实的相关证据，如周围邻居的证言、相关事件的记录等，向法院或仲裁机构提出撤销合同的请求。
其二，若买方在知晓房屋为“凶宅”后，因重大误解订立了购买合同，即对房屋的性质存在错误认识，且该误解对合同的订立产生了实质性影响，也可请求撤销合同。同样，需提供能证明自身存在重大误解的证据。
需要注意的是，撤销权应在法定的除斥期间内行使，一般为知道或应当知道撤销事由之日起一年内。超过该期限，撤销权可能会消灭。
三、凶宅买卖合同无效认定书
《凶宅买卖合同无效认定书》
当事人信息：
卖方：[卖方姓名]，身份证号：[具体号码]，住址：[详细住址]。
买方：[买方姓名]，身份证号：[具体号码]，住址：[详细住址]。
经审查相关事实及证据，现对双方就[具体房屋地址]房屋的买卖合同作出如下认定：
（一）事实依据
在本次房屋买卖交易中，卖方在出售房屋时，未如实告知买方该房屋曾发生过非正常死亡等可能影响购买意愿的重大事项。而“凶宅”这一情形，在民间习俗及社会普遍认知中，会对房屋的使用价值及居住人的心理产生重大影响。
（二）法律依据
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。卖方隐瞒“凶宅”事实的行为构成欺诈，严重侵害了买方的知情权和选择权。
（三）认定结果
综上，认定双方签订的关于[具体房屋地址]的房屋买卖合同无效。自本认定书作出之日起，双方应相互返还因该合同取得的财产，如有损失，应根据各自过错承担相应责任。
特此认定。
[认定机构名称]
[具体日期]
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