2月份刚结束，压抑已久的购房需求终于“如期”回温了，据统计，10个主要城市的二手房屋2023年2月售出62804套，同比增长53.64%，同比增长108.42%，而即将到来的“楼市小阳春”，预告了这个热势很可能将持续下去。
而几天前，成都市锦江法院依法审结一起房屋买卖合同纠纷案件。
据新闻报道，2021年1月，向某在精挑细选之后最终了购买位于锦江区的一套二手房，总售价1576666元。确定购房后，向某与房东夫妇签订了合同，对该房屋过户时间、价款支付、违约责任、及该房屋是否发生过非正常死亡事件等事宜作出了明确约定。
合同签订后，小向也按约支付了全部购房款、取得房屋所有权。但是入住后，向某突然得知了该房屋曾发生过小孩坠楼事件。于是向某向房东夫妇提出回购房屋，但是就此事双方并未达成一致。无奈之下，小向只能将房东一家和中介公司告上法院。
法院认定卖方恶意隐瞒房屋内发生过非正常死亡事件，违反双方合同约定和诚实信用原则，酌情确定卖方向买方支付违约金十余万元。
那么我们今天就来关注一下购入“凶宅”这个看似并不常见，但实际上纠纷频发的情况。
01.在法律上，什么样的房子会被定义为凶宅？王志涛律师提示讲风水、求吉利，在住宅上的受重视程度更甚于其他，这种带着明显中华民族传统的社会风俗，实际上是人们对美好生活的期许和盼望，也正因此，发生过非正常死亡的房屋就会成为普遍共识中的凶宅。这种意识不只影响着少数人，而是几乎形成了普遍共识。
但是需要注意，在司法实践中，对凶宅的判断是不能随意的：人在屋内自然死亡、意外的人身伤害如摔伤等，以及房屋本身的位置、朝向在风水学上的判断，都不能包括在内。
同时，所指的“凶事”必须发生在与所指“凶宅”有关的房屋本体或者专有的空间内，也就是说，如果非正常死亡发生在邻层的楼道、大堂、通达各层的电梯间内等，都不能让所指房屋变成司法意义上所参考的“凶宅”。
此外，非正常死亡发生的时间与购房时间之间的相隔时间，也会对“凶宅”的判断造成影响，因为此类事件对人心理、认知上造成的影响实际上是逐渐减弱甚至消退的。
司法上对凶宅的关注，倒并非出于主观上的情感、看法，而是处于对缔约自由的维护，用法律进行规制，保障双方当事人的合法权益，维护社会经济秩序。
注意，对于“凶宅”，在法律上并无具体的定义，也没有明确的规定，因此，法院在个案中将会更关注双方的真实意思以及个案具体情形来判断。
02.是否是凶宅，是卖房一方必须要披露的信息吗？《民法典》第六条
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《民法典》第五百零九条 第二款
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质,目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
王志涛律师提示出卖人的主合同义务一般为按约定交付标的物、确保标的物的质量、确保标的物权属无争议，而其披露义务也应围绕这几点展开。
在房屋买卖过程中，“凶宅”问题可能涉及对于“标的物质量”的披露，但是法律也未明确规定在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下，出卖人需要主动披露房屋是否是“凶宅”。但是，在判断这一问题时，还需参考公平原则和诚实信用原则。
《民法典》第五百零九条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
而公平原则则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，充分考虑合同主体各方利益的平衡。
因此，尤其在中介格式合同的签订过程中必须注意对“凶宅”情况是否有明确的说明，如有，也需要明确凶宅定义，很多中介会在合同里穷尽式列举“凶宅”所指“凶事”的范围，但很多时候并不全面，尤其是如果买方有特殊忌讳（例如有人在该房屋里跳楼，并未事实上在房屋里死亡），一定要谨慎“凶宅”条款里的说明。
03.撤销合同的依据：重大误解和欺诈《民法典》第一百四十七条
基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释 第二十一条
故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
王志涛律师提示根据民法典第一百四十八条，按照诚实信用原则，如果未披露“凶宅”信息，很可能被认定构成欺诈。
民事案件中的欺诈，一般是指行为人故意欺骗他人，使对方陷入错误判断，并基于此错误判断作出意思表示的行为。
从司法解释来看，欺诈的构成要件包括：行为人须有欺诈的故意，并且行为人有欺诈的行为（既可以是故意虚构假的事实，也可以是隐瞒应当告知的真实情况）；其次，受诈人因行为人的欺诈行为陷入错误判断；再者，受欺诈人基于错误判断作出意思表示。
根据我国《民法典》的相关规定，因重大误解签订的合同、订立合同时显失公平和以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而订立的合同都是可撤销的合同。
因此在故意隐瞒“凶宅”的情况下，当事人基于这样的欺诈行为，做出了错误判断，签订了合同，买方就可以主张撤销合同，并要求卖方承担损害赔偿责任。
此外，如果卖方也不知道自己所售房屋为“凶宅”时，卖方往往并无过错，则买方可根据重大误解主张撤销房屋买卖合同。但此时，买方仅可实现撤销合同的目的，卖方因为并无过错，无须承担损害赔偿责任。
04.只要是“凶宅”，就可以撤销合同吗？王志涛律师提示我们反复强调，“凶宅”并非一个法律概念，并且，现有法律也并未就“凶宅”单独作特殊规定。
在法律上，允许购买“凶宅”的购房人在一定期限内通过诉讼的形式撤销房屋买卖合同，这一目的在于保护合同双方的真实意思表示。
因此，如果卖房披露了“凶宅”对事实，双方在明知交易的房屋为“凶宅”的前提下，同意降价购买，那么在这种情况下买方就不能以“凶宅”为理由，主张撤销合同。
05.其他注意事项《民法典》第一百五十二条
有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
王志涛律师提示第一，注意时限，及时维权。如上条文所规定，买方一旦知道了自己所购房屋属于“凶宅”，就应该立即主动维权，通过诉讼的方式向对方主张撤销权，以免撤销权消灭。
第二，买方更谨慎，卖方更诚实，才能达成一笔完美的交易。
“凶宅”大多隐藏较深，买方应该多方查证，上网查询信息或者走访房屋邻居，防患于未然。但是很多时候，防不胜防，那么最好能把相关疑虑和担忧写进合同，为后续维权做好铺垫，打好基础。
而对于卖方而言，需要铭记“诚信”与“公平”，否则，不但竹篮打水一场空，甚至还要承担赔偿，遭受不必要的损失。