什么是凶宅能解释一下吗，二手房什么是凶宅
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什么是凶宅!有这几种特点的房子都叫凶宅
2018年9月，陈某与丁某通过某中介签订房屋买卖合同一份，陈某将其市区内住房一套出售给丁某，双方同时约定了价款、付款方式、违约责任等内容。当日，丁某即通过中介向陈某支付定金10万元。至约定的支付首付款期限届满，丁某迟迟未付款。期间，陈某通过中介及邮寄挂号信等方式向丁某催要首付款，但均未得到回应。2018年10月，丁某以案外人李某逝于房屋内会造成其使用障碍为由，起诉至海门法院，请求撤销其与陈某签订的房屋买卖合同并要求陈某返还定金10万元。审理中，陈某提出反诉，要求继续履行合同并要求丁某支付迟延付款违约金43.5万元。
海门法院经审理查明，该交易房屋系陈某的母亲李某所有，李某于2018年1月在该房屋中去世，居民死亡医学证明书载明死亡原因系“衰老”。经继承，2018年12月，该房屋产权移转登记至陈某名下。
丁某主张出卖人在案涉合同订立过程中刻意隐瞒李某逝于房屋内的事实构成欺诈，合同应予撤销。陈某认为，其在订立合同时已披露该事实，丁某对交易房屋系明知。
法院认为，丁某虽主张李某逝于房屋内会造成其使用障碍，但居民死亡医学证明书载明李某死亡原因系“衰老”，该事实远未达到普通民众所认知的因“横死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的严重程度。对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。本案中，李某系正常死亡，该事件的发生不构成房屋的重大瑕疵，也不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立、履行的重要事实。
如前所述，逝者在房屋内“寿终正寝”不构成房屋的重大瑕疵，故出卖人的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，案涉合同不存在可撤销情形，当事人均应按约继续履行合同。在此基础上，法院认为，丁某迟延付款构成违约，应承担相应的违约责任，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，法院酌情将违约金的数额调整为10万元。最终法院判决驳回丁某的全部诉讼请求。
丁某不服原审判决，提起上诉。南通市中级人民法院最终驳回上诉，维持原判。
法官说法：
近年来，二手房交易市场出现了较多因“凶宅”买卖引发的纠纷，究竟哪类房屋属于“凶宅”，出卖人应负何种信息披露义务。
法律上“凶宅”的认定，通常以交易房屋内发生非正常死亡事件为主要判断标准。具体案件审理时需结合居民死亡医学推断书、报警记录、勘验笔录等个案举证综合分析判断。“凶宅”的外延不能肆意扩大，应严格限定在非正常死亡的范围内，以免苛以卖方过重的信息披露义务。
出卖人明知却隐瞒“凶宅”信息，法律上评价为对诚实信用原则的违反，构成欺诈，合同可撤销。但生老病死系自然规律，此类正常死亡为社会普通民众接受和认可，所涉交易房屋不应当认定为“凶宅”，买受人主张构成欺诈要求退房的，法院不予支持，除非合同双方对此有特别约定。
什么是凶宅什么样的房子不能住
在现实生活中，我们偶尔会听到“凶宅”这个词，可到底什么才算是“凶宅”呢？
今天小编来告诉您！
凶宅，并非法律概念，交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。
【案情简介】
2015年8月，李某的母亲从涉案房屋内坠落。后李某将房屋出售给柴某。2018年11月，柴某将房屋出售给袁某，并于2019年2月将房屋登记至袁某名下。
后袁某知晓李某母亲死亡一事，于2019年6月诉至法院，请求撤销与柴某的房屋买卖合同
一审判决
一审法院经审理认为，涉案房屋应认定为凶宅，该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁某并未举证证明柴某对这一事实在缔约时即已知悉，柴某亦否认出售房屋时已知情，且袁某亦自认对于该事实在缔约时并不知情，存在着认识上的显著缺陷，故袁某在签订合同时确系存在重大误解，现其要求撤销该合同，于法有据，应予支持。
一审法院判决后，柴某不服，上诉到二中院。
终审判决
二中院经审理认为，本案争议焦点为：案涉房屋是否为凶宅；袁某是否对案涉房屋产生错误认识；袁某是否基于重大误解订立合同。
首先，案涉房屋应认定为凶宅。凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，李某之母自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面，李某之母之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认李某之母为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，涉案房屋应认定为凶宅。
其次，袁某对涉案房屋产生错误认识。袁某向柴某购买涉案房屋时，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。案件中，袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件，从李某之母死亡之日到袁某知晓之日相隔不足四年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后，应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识，且该错误认识不应归责于袁某。
最后，袁某基于重大误解订立合同。袁某对房屋产生错误认识，并非轻微而未造成实际损失。一方面，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大。另一方面，房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁某对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。进而，袁某要求撤销合同理由正当。因没有证据显示柴某知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅，一审法院未认定柴某应承担赔偿责任，亦为妥当。
评析
凶宅并没法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为凶宅，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。规则主要有二，一是死亡形式，发生人为非正常死亡事件，自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围；二是死亡地点，发生在房屋内，即房屋专有部分。明确房屋是否凶宅后，需要将凶宅纳入法律判断，即判断该凶宅事实是否属于与订立合同有关的重要事实。一般意义上，凶宅应属于重要事实，除非死亡时间与交易时间相隔较长。具体是否可认定相隔较长法律并无明文规定，应由法院个案进行审慎判断。
出卖人对凶宅事实是否知晓将影响当事人主张撤销的理由。出卖人明知凶宅时，可考虑其是否构成欺诈；出卖人不明知凶宅时，可考虑其是否构成重大误解。具体到本案，袁某没有证据证明柴某出卖房屋时知晓房屋为凶宅，其主张撤销的理由可以为重大误解。袁某购买涉案房屋时有理由相信房屋为正常房屋，待其知晓房屋为凶宅后，有理由相信袁某知晓后本不会与柴某签订合同，进而可以认定袁某之前的认识为错误认识。该错误认识使袁某行为的后果与其意思相悖，待其知晓房屋为凶宅后，一方面，会影响袁某居住该房屋时的心理状态，住在凶宅时主观上存有恐惧心理，使其居住目的受到限制，另一方面，袁某另行出售时凶宅事实势必会影响房屋的交易价格，所以无论居住还是交易，袁某必将产生不可忽视之损失。据此，袁某构成重大误解，其有权申请撤销合同。
法官提醒
二手房屋交易过程中，出卖人应遵循诚实信用原则合理披露房屋基础信息，如房屋系凶宅应如实披露，避免买受人事后撤销合同；买受人应充分询问出卖人房屋信息，权利障碍排除和房屋质量瑕疵排除应在合同中明确约定，确保纠纷后顺利主张权利。
来源：北京市第二中级人民法院微信公众号
作者：民一庭 高磊
编辑：孙欣
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