商品房交付条件和交付履行有关问题法律分析
一、合格商品房的交付条件
（1）关于合格商品房的认定。我们认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付的合格商品房的基本条件。其一，尽管没有法律法规明确规定了商品房交付的必须满足的标准或条件，但却有多部法律、法规分别对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条、《环境保护法》第二十六条、《环境噪声污染防治法》第十四条、《城乡规划法》第六十四条对不符合消防、环保、规划要求的房屋，禁止投入使用，甚至应当停建、拆除。其二，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案：备案表，工程竣工验收报告，规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。房屋作为重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全[2]。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸，其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论，涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求，因而，其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准，可以投入使用的法律内涵。其三，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另，办理房屋产权登记时，房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表，不能提供的，将无法办理产权登记，这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。（2）交付不合格房屋的法律后果。开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人的情况下，购房人领取钥匙不应视为开发商房屋交付的义务已经完成。首先，从诚实信用的民法原则分析，开发商明知到自己的房屋未完成建设工程竣工验收备案，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，理应承担因违背诚信而产生的民事责任。其次，开发商作为房屋的出卖人，向购房人交付合格的商品房是其法定义务。房屋未完成建设工程竣工验收备案，工程质量是否合格尚无结论，此时开发商不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。购房人即使接收了房屋，也不构成商品房的有效交付。再次，购房人作为弱势一方，非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，无疑纵容开发商，不利于维护弱势方的合法利益，有违法律的精神要旨，也可能导致房屋质量问题产生的纠纷源源不断。对于购房人是否明知房屋不符合交付条件，往往很难查实，故不能简单根据购房人接收房屋的行为便推定购房人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担，因取得建设工程竣工验收备案登记系开发商的责任，作为非专业人士的购房人对此并无优势，此时对购房人是否明知或应当知道的举证责任，应由开发商承担。（3）关于购房人拒收房屋的处理。我们认为，只要开发商交付的房屋存在质量问题，影响使用，购房人即可拒绝接受。购房人拒收不符合合同约定的商品房，系针对开发商的履行瑕疵行为，而非履行根本违约。购房人拒收房屋也不是主张解除合同，因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力，其后果是开发商的交付不成立，开发商履行合同的迟延。法律赋予了购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验，并有权选择对开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时，购房人拒绝收房并要求开发商修复的行为，是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋，则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明，反而不利于纠纷的解决，增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下，在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房违约责任，有利于保护购房人利益，敦促开发商尽快解决房屋质量问题。
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