关于合同约定逾期交房、办证违约金的调整问题
一、对逾期交房、办证违约金调整的裁判路径考察
1.对逾期交房约定违约金过低和过高的认定关于如何认定合同约定的违约金过低或过高，经对样本裁判文书的梳理和归纳，主要有以下几种做法：（1）由主张违约金过高或过低的一方承担举证责任。如购房人主张违约金过低，则由购房人来提供证据证明损失情况，即购房人负有举证义务，若无法完成举证责任，则依法应承担不利后果。（2019）赣04民终2936号案中，法院持这种观点。如开发商主张违约金过高，则通常由开发商承担举证义务。（2019）赣04民终140号，法院持上述观点。（2）依据双向义务对等原则来处理。有案件合同约定开发商逾期交房的，按日向购房人支付已付房款万分之0.01的违约金，但合同约定的购房人逾期付款的违约金也是按日万分之0.01计算，比率相同，故判决认为不构成合同约定的开发商逾期交房违约金过低的情形。还比如有合同约定逾期付款违约金以购房款总金额按日万分之六计算，而逾期交房的违约标准为日万分之0.1，明显不对等，故判决认为违约金条款属于格式条款无效，可视为未约定违约金，应依照商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条规定处理。（3）法院比照一定的标准做出认定。一是比照租金损失，如有判决认为开发商逾期交房导致购房者期待居住时间减少，实质是居住期间房屋租金的损失，合同约定的违约金应参照租金损失认定其过高或过低。二是比照利息损失，如（2018）赣08民终362号案中认为购房人的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，合同约定的日万分之0.1，明显过低。（4）法院综合考量各种因素，酌情认定违约金过高或过低。法院考量的因素主要包括：一是综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素考量。如（2019）赣01民终447号案认为开发商违约行为轻微，案涉商铺所处地段的商圈尚未正式运营，综合当事人的过错程度及预期利益等因素，合同约定的日万分之五的违约金过高。二是根据公平原则和诚实信用原则作出衡量。如（2017）赣10民终216号案中，二审认为因双方均不能提供证据证明违约造成实的际损失，根据公平原则和诚实信用原则，合同约定的按日万分之四计算违约金的标准过高。三是以违约金的属性为考量因素。违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，侧重点不同则处理结果不同，如（2017）赣08民终681号案认为违约金是以补偿性为基础，惩罚性为补充，合同约定的日万分之五过高；而（2018）赣04民终578号案则认为违约金约定更具有惩罚性质，为防止开发商怠于履行合同义务，合同约定的日万分之三违约金并不属于过高。四是综合案件处理社会效果考量。如（2019）赣08民终509号系列案，一审认为因法院已受理类案三十余件，且案涉小区业主达数百户，结合当下商品房销售形式及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，开发商提出的合同约定日万分之一的逾期交房违约金过高的主张，依法有据。对于社会效果的考虑，在系列案中表现的比较突出。另外，还有一种情形，即合同约定了违约金累计限额。开发商往往会据此要求仅在约定的最高限额内支付违约金，而购房人对于该条款不予认可，在计算出来的违约金数额远超过合同约定的总限额情况下，法院一般以该条款为格式条款为由对于开发商的主张不予认可。如（2018）赣07民终906号案即是此种观点。
2.对逾期交房违约金调整的处理当事人请求人民法院依照民法典五百八十五条）整违约金的，一旦人民法院经审理认定符合调整条件即约定的违约金低于或者过分高于损失的，接下来就涉及到如何调整的问题。司法实践中主要有以下几种做法：（1）按租金标准调整。如（2018）赣08民终1749号判决认为逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定较为客观，且双方均认可对涉案小区每平方租金进行司法鉴定，经法院委托评估鉴定的月租金为8.22元/㎡/月，遂按照该标准认定购房人租金损失，对合同约定的违约金标准予以调整。（2）按利息损失标准调整。一是按银行同期贷款利率计算。如有判决认为违约金应相当于因违约所造成的购房人银行利息损失，即双方订立合同时应当预见到的中国人民银行公布的贷款利息损失，故按银行同期贷款利率对违约金进行了调整；也有判决是按银行同期贷款利率的130%调整违约金。二是资金占用利率，如（2018）赣08民终362号案认为购房者的损失主要是购房款的利息损失，根据利息损失的实际情况，酌情将违约金调整为按年利率6%支付资金占用利息。（3）法院自由裁量，酌定调整。这类案件所占比例比较大，调整依据在裁判文书上往往表述为“结合购房人的实际损失、当地房地产经济实际，开发商的过错程度以及购房者的预期利益，违约金补偿性的理念，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之×计算”，当然不同的案件往往在调整因素的表述上存在差异，在最终调整的违约金标准上也是没有统一。
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