一、二套房的判定依据
二套房的判定主要有以下几种依据：
一是贷款记录。若之前曾有过住房贷款记录，即便贷款购买的房产已出售或结清贷款，再次申请贷款购房时，通常会被认定为二套房。例如，某人几年前贷款买过一套房，后来将其卖掉并还清贷款，再次贷款买房仍算二套房。
二是房产登记信息。以家庭为单位，名下在房产管理部门登记有房产的，再购买住房即认定为二套房。这里的家庭包括夫妻双方及未成年子女。比如夫妻双方名下已有一套住房，无论产权登记在一方还是双方名下，再买都算二套房。
三是购房套数。根据当地政策规定，对居民家庭购房套数进行认定，若已购买一套住房，再次购买则视为二套房。部分城市还会结合户籍等因素进行差别化认定，比如本地户籍和外地户籍在购房套数认定上可能存在不同标准。
不同地区可能会根据自身房地产市场情况对二套房判定标准有所调整和细化。
二、二套房的具体认定情形有哪些
二套房的认定情形主要有以下几种：
一是贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房算二套。因为虽然首套贷款已还清，但仍有过购房贷款记录，银行等金融机构在认定时会将此次购房视为二套房。
二是个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款购买住房，认定为二套房。这种情况下，只要存在未还清的住房贷款记录，新购房就会被视作二套房。
三是夫妻双方，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，则认定为二套房。
四是准备结婚但还没有领取结婚证的，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共有房产，也算二套房。
三、二套房的判断标准具体是什么
二套房的判断标准主要有以下几种情况：
一是“认房”。即看购房者家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在当地是否拥有房产。若已拥有一套住房，再购买则视为二套房。比如，一个家庭在某城市已经有一套登记在名下的住宅房产，后续再打算购买住房时，就会被认定为二套房。
二是“认贷”。如果购房者之前有过住房贷款记录，即便名下当前没有房产，再次申请贷款购房时，通常也会被认定为二套房。例如，某人之前贷款买过房，后来将房子卖掉了，名下无房，但当他再次申请贷款买房时，仍会按照二套房的标准来执行。
三是“认房又认贷”。这是更为严格的标准，只要购房者家庭名下有房或者有过住房贷款记录，再次购房都可能被认定为二套房。不同地区可能会根据当地房地产市场状况等因素，采用不同的认定标准来调控楼市。
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