(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某辉向本院提出诉讼请求：1.被告刘某旭、王某斌、Y公司继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合原告办理案涉房屋的网签和不动产权属转移登记手续；2.被告刘某旭、王某斌、Y公司连带承担未按约定办理解除房屋抵押贷款手续和权属转移登记的违约金44万元；3.被告刘某旭、王某斌向原告支付已付给Y公司的佣金49400元；4.本案诉讼费由三被告承担。
事实和理由：2019年6月2日，原告与被告刘某旭的代理人王某斌在居间人Y公司居间介绍下共同签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告刘某旭将位于昌平区一号房屋出售给原告，成交价格220万。合同签订当日，原告向被告Y公司支付佣金49400元，向被告刘某旭支付定金10万元。因案涉房产在某银行设定抵押，双方约定出卖人应当于2020年7月30日前办理抵押注销手续。买受人按照约定在2020年5月3日前共向被告刘某旭支付房款200万元。
双方约定网签后十个工作日内办理房屋权属转移登记手续，未按约定办理权属转移登记等手续导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七之约定，向买受人直接支付其已付Y公司的全部佣金。附件七中明确被告Y公司提供的服务并收取办理房产权属过户服务费，证明其应当承担协助办理过户的义务。
刘某旭与王某斌于2010年8月26日结婚，2020年11月10日离婚，案涉房屋于2011年5月25日登记购买，2019年6月2日，王某斌作为房屋共有人及刘某旭的丈夫书面承诺同意出售共有的案涉房屋，但二人离婚时没有将未按合同约定应该解抵押的债务进行处理，该债务应由二人共同承担。现原告多次催促被告，仍不能办理权属转移登记，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，故原告诉至法院。
被告辩称
被告刘某旭答辩称，房屋买卖合同由被告的前夫王某斌与原告签订，被告全程未参与，对双方协商的价格不知情。签订合同时，案涉房屋不允许买卖，所以定价比较低，现在被告没有能力偿还银行贷款。对原告向Y公司支付的服务佣金不予认可。
被告王某斌答辩称，案涉房屋是被告刘某旭婚前买的，与我无关，我只是接受刘某旭的委托卖房，案涉房屋抵押借款是刘某旭的个人借款而不是共同借款，因此不同意承担连带责任。
被告Y公司答辩称，被告刘某旭本人在房屋买卖合同上签字确认，被告多次催告刘某旭解除抵押、办理房屋过户手续，未能办理过户是刘某旭的原因导致，被告不应承担违约责任。
法院查明
刘某旭与王某斌原系夫妻关系，二人于2010年登记结婚，于2020年登记离婚。
2019年6月2日，陈某辉（买受人）与刘某旭（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区一号，总价款为220万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行，出卖人应于2020年7月30日前办理抵押注销手续。买受人在签订本合同的同时支付购房定金10万元，于2019年7月2日前支付出卖人购房部分房款120万元，于2019年12月30日前支付出卖人部分房款30万元，于2020年5月31日前支付出卖人购房部分房款40万元，剩余房款20万元整于过户当日支付。出卖人应当于2019年10月1日前将该房屋交付给买受人。
出卖人拒绝出售该房屋、将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的全部佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额。
当事人双方同意，自本合同签订之日起网签后10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。Y公司作为居间人在合同上盖章。王某斌作为刘某旭的委托代理人在合同上签字，后刘某旭本人在合同上签字予以确认。
合同附件二约定：若买受人实际支付出卖人购房款200万元整时，房屋未能办理网签过户，则双方共同去建委办理房屋抵押手续。王某斌签字的合同附件三房屋共有人对出售该房屋的意见记载：本人王某斌系房产所有人刘某旭之配偶，本人承诺，我同意出售我们共有的案涉房产，若提供虚假信息，就本次交易所引发的一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失及应支付房地产经济机构的全部佣金。合同附件七陈某辉（委托人）与Y公司（受托人）签订的《房屋购买委托协议》约定：委托人委托受托人购买案涉房屋，委托人同意支付信息费48400元、服务费1000元（协助办理上述房产权属过户及贷款手续）。
受托人依据委托人要求协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续。在签署买卖合同后，在具备过户条件且资料、证件齐全的情况下，10个工作日内，未办理产权过户相关手续，应退还所收取佣金，并给予相应经济补偿。合同签订当日，陈某辉支付Y公司信息费、服务费共计49400元。
关于合同履行情况。合同签订后，陈某辉按照合同约定分期支付购房款200万元，刘某旭收到上述款项后，未按合同约定时间办理案涉房屋的抵押注销手续及房屋过户手续，因此剩余购房款20万元未支付。2019年10月1日，刘某旭将案涉房屋交付给陈某辉使用。
本案中，陈某辉提交的其与刘某旭的微信聊天记录及Y公司与刘某旭的微信聊天记录显示，自2020年6月，陈某辉多次要求刘某旭办理案涉房屋的解除抵押及过户手续，刘某旭均以各种理由推脱。
裁判结果
一、被告刘某旭继续履行与原告陈某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告刘某旭、北京Y公司于本判决生效后7日内协助原告陈某辉办理昌平区一号房屋的网签及所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至原告陈某辉名下，办理房屋过户手续所产生的税费由原告陈某辉负担；
三、被告刘某旭于本判决生效后7日内支付原告陈某辉违约金5万元；
房产律师点评
陈某辉与刘某旭签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行权利义务。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。本案中，陈某辉按约定支付购房款，刘某旭未按约定时间办理案涉房屋的网签及过户手续，构成违约，应承担违约责任。陈某辉要求刘某旭继续履行合同、配合办理案涉房屋的网签及不动产权属转移登记手续，具有事实和法律依据，法院予以支持。根据合同约定，办理房屋过户手续所产生的税费由陈某辉承担。
关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘某旭未按合同约定履行合同义务，应承担违约责任，陈某辉主张的违约金44万元及佣金49400元对应的合同条款适用前提为“因出卖人的违约行为导致合同解除”，现陈某辉要求刘某旭继续履行合同，因此，陈某辉主张的违约条款在本案中不能适用。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，综合考虑刘某旭的违约行为、陈某辉维护自己合法权益的支出情况等，法院酌情确定刘某旭应支付陈某辉违约金5万元，对陈某辉主张的超出部分，法院不予支持。此外，刘某旭未按合同约定办理案涉房屋的抵押注销登记手续，如因此事给陈某辉造成实际损失，陈某辉可另行主张。
关于王某斌是否承担责任问题。案涉房屋登记在刘某旭名下，房屋买卖合同的当事人为陈某辉与刘某旭，王某斌系作为刘某旭的委托代理人签订合同，根据合同相对性原则，陈某辉要求王某斌承担责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。
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