为避免日后产生纠纷或合法权益受损害，同居期间或婚前双方共同买房需更加谨慎。
[案情简介]
2015年2月28日，王娜（化名）作为买受人与徐州市甲房产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定王娜购买该公司开发的房屋，该商品房总价款为791728元，买受人于2015年3月28日前付清购房款。
2015年2月28日，汪礼、王娜及王娜父母签订购房补充协议书一份，载明，购买此房首付款及装修款由汪礼和王娜向王娜父母借款38万元，借款时，附38万元借据一张作为凭证。王娜父母有居住权，购买此房个人贷款55万元，由于汪礼暂时无法向中国银行申请贷款，现由王娜一人申请贷款，由其父作为担保人，实际还款由汪礼和王娜二人共同偿还贷款义务，并由二人共同承担法律责任。此房分配由汪礼和王娜二人各占此房产份额的百分之五十，产权登记暂时不能写汪礼名字，如将来可以添加汪礼名字，另行处理。如汪礼和王娜发生纠纷，不能共同生活，可以出售房产，出售后由二人先还王娜父亲借款，王娜父亲有权先拿回38万元借款，剩余款项二人平均分配。
2020年5月21日，王娜取得涉案房屋的不动产权证书，权利人为王娜，共有情况为单独所有。涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司徐州云龙支行，金额55万元，期限从2015年3月9日到2045年3月8日。
后因二人关系恶化，结婚无望。汪礼向一审法院起诉请求：1.确认诉争房屋归汪礼、王娜共有；2.分割诉争房屋份额的50%归其所有等。
[一审法院观点]
依照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。关于汪礼请求确认涉案房屋为汪礼和王娜共同所有的诉请，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，经查明，涉案房屋的登记所有权人为王娜，共有情况为单独所有，故根据该不动产登记，涉案房屋的所有权人应为王娜，汪礼请求确认该房屋为双方共有的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。
关于汪礼请求分割50％份额的诉请，经查明，涉案房屋的登记所有权人为王娜，且该不动产存在抵押权，登记抵押给中国银行股份有限公司徐州云龙支行，金额55万元，期限从2015年3月9日到2045年3月8日，抵押权人为中国银行股份有限公司徐州云龙支行。根据相关法律规定，抵押财产在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在涉案房屋抵押权尚未涂销、未经抵押权人同意或抵押债务尚未清偿，抵押权尚未消灭的情况下，汪礼请求分割案涉房屋的诉请，在客观上不能，对汪礼的该诉讼请求，一审法院亦不予支持。遂判决驳回汪礼的诉讼请求。
汪礼不服，提起上诉。
[二审法院观点]
王娜系涉案房屋不动产登记审批表载明的权利人，且由王娜办理住房贷款并由其名下银行账户进行偿还。现汪礼基于《购房补充协议书》主张其曾向王娜父母借款，用于支付涉案购房款，并要求对涉案房屋享有50%份额。对此，王娜认可该协议真实性，但主张协议是以结婚为目的签订的，因双方最后没有结婚，条件未成就，该协议不生效。结合双方诉辩意见，涉案协议应是王娜父母以王娜与汪礼结婚为目的而进行签订，现王娜与汪礼并未结婚且双方诉至法院。综合考虑涉案房屋产权登记信息、首付款来源、贷款办理、偿还情况，以及汪礼、王娜已不具备共同生活的客观实际，二审法院认为汪礼、王娜对涉案房屋所占比例应以双方对房屋取得实际支付的对价为基础进行评判，故对于汪礼提出的以协议约定的份额确定双方对涉案房屋所占份额的主张，本院不予支持。关于汪礼对涉案房屋享有份额的确定问题。一方面考量该房首付款241728元占房屋总价791728元约为30.53%，而该首付款又系汪礼与王娜共同向王娜父母所借，故基于首付款出资考量，汪礼应对涉案房屋首付款所占比例享有部分份额；另一方面，涉案房屋贷款虽由王娜办理并偿还，但汪礼主张其也向王娜账户转账用于偿还涉案贷款，并提供交易流水明细壹份。对此，王娜并未否认，但认为汪礼偿还房贷仅是很少部分。通过汪礼提供的银行交易流水，能够看出其在2019年3月之后每隔一月向王娜账户转账2850元左右，共9次，计25650元，另银行流水也反映汪礼在2016年12月至2019年1月向与王娜转账26600元。综上,基于涉案房屋首付款来源、所占比例，以及汪礼曾经偿还涉案房贷以及双方交往的现实情况，本院确认汪礼对涉案房屋享有的份额以20%为宜。
遂判决撤销一审判决并认定汪礼对鼓楼区xx小区5号楼xx房屋享有20%的份额。