一、签订了商品房预订协议书,5万能退吗
商品房预订协议书签订后，5万元是否能退，需视具体情形而定。
若因开发商原因，比如未取得预售许可等违规行为，导致无法签订正式商品房买卖合同，购房者有权要求退还这5万元预订款，开发商应当返还。
若是购房者自身原因，如资金问题、主观改变购房意愿等，不想继续履行预订协议，按照协议约定，开发商可能有权不退还该款项。不过，如果预订协议中对退款情形有特别约定，比如给予购房者一定合理期限可无责退款等，那么在符合约定条件时，5万元可以退还。
另外，若存在不可抗力等不可归责于双方的事由，致使商品房买卖合同无法订立，预订款也应当退还。比如政府政策突然调整影响购房资格等。
总之，5万元能否退还，要综合预订协议书具体条款、双方履行情况以及相关法律规定等来判断。
二、签了商品房认购合约书还能退定金吗
签了商品房认购合约书后，定金能否退还需依据具体情形判断。
若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如在认购合约签订后，政府出台新的限购政策等不可抗力因素致使购房者失去购房资格，这种情况下购房者有权要求退还定金。
若购房者因自身原因，如资金不足、改变购房意愿等，未能在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同，那么开发商有权不退还定金。因为认购合约具有法律效力，购房者违约需承担相应后果。
若开发商存在违约行为，例如未按认购合约约定的条件签订正式合同，或提供的商品房存在重大质量问题等，购房者不仅可以要求退还定金，还有权要求开发商承担违约责任，赔偿相应损失。
三、买卖商品房可以按一套来买卖吗合法吗？
买卖商品房通常可以按一套进行交易，一般情况下这是合法的。
在房地产市场交易规则中，一套商品房作为一个独立的可售单元，符合正常的买卖流程与规定。开发商在取得销售许可后，有权将整栋建筑中的各套房屋分别向购房者出售；二手房市场中，业主也能够单独转让其名下的一套房产。
只要交易双方遵循相关法律法规，履行必要的手续，包括签订合法有效的买卖合同、进行产权登记等，以一套为单位的商品房买卖行为即受法律保护。例如，双方就房屋的价格、交付时间、质量标准等重要条款达成一致并明确于合同中，且交易房屋不存在抵押、查封等限制交易的情形，交易便是合法有效的。
不过，如果存在违反限购政策、房屋产权有争议等特殊情况，可能影响到一套商品房买卖的合法性与顺利进行。所以，买卖时务必确保交易的合规性，避免法律风险。
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来源：头条-买卖商品房可以按一套来买卖吗合法吗？，商品房可以买卖几次