一、未办证的预售商品房买卖有效吗
未办证的预售商品房买卖在符合一定条件下是有效的。
从法律层面分析，关键在于开发商是否具备商品房预售的法定条件。一方面，若开发商已取得《商品房预售许可证》，那么其与购房者签订的预售商品房买卖合同通常是有效的。因为该许可证是政府相关部门对开发商具备预售资格的一种确认，意味着开发建设手续基本完备，购房者的权益能得到一定保障。
另一方面，若开发商未取得《商品房预售许可证》，此时签订的预售合同一般会被认定为无效。不过，在起诉前开发商取得该许可证的，可认定合同有效。这是为了平衡交易秩序和当事人的合法权益，给开发商一定的补救机会。
在实际交易中，购房者应谨慎审查开发商是否具备预售资格，查看相关许可证件，以避免因合同无效而遭受损失。若发生纠纷，可依据具体情况，通过协商、调解、仲裁或诉讼等合法途径解决。
二、买预售房买到回迁房怎么办
若购买预售房时发现买到了回迁房，可参考以下解决办法：
一是查看合同约定。仔细研读与开发商签订的购房合同，确认合同中对于房屋性质、相关权益及违约责任等方面的具体条款。若开发商存在隐瞒房屋为回迁房这一事实的情况，且合同中有明确违约责任约定，可据此要求开发商承担相应责任，如支付违约金、赔偿损失等。
二是与开发商协商。主动与开发商沟通，表明自身的立场和诉求，要求开发商给出合理的解决方案。例如，更换为符合约定的非回迁房房源，或者给予一定的经济补偿等。
三是寻求法律途径。若协商不成，可向相关行政部门投诉，如住房和城乡建设部门等，请求其介入调查和调解。也可以考虑向人民法院提起诉讼，通过法律手段维护自身的合法权益，要求开发商履行合同义务或承担违约赔偿责任，同时需注意收集和保留好相关证据，如购房合同、付款凭证、沟通记录等。
三、如何进行商品房预售预告登记
进行商品房预售预告登记，一般需按以下步骤操作：
一是准备相关材料。购房者需准备身份证明，如身份证等；商品房预售合同，这是预告登记的重要依据；此外，可能还需开发商提供的相关证明材料，如企业营业执照等，具体依当地规定而定。
二是提出申请。购房者和开发商需共同向当地不动产登记部门提出预告登记申请。双方应亲自到场或委托代理人前往，并提交准备好的材料。登记部门会对申请材料进行初步审查，查看材料是否齐全、真实有效。
三是审核与登记。不动产登记部门会对申请进行进一步审核，包括核实房屋信息、合同内容等。经审核符合条件的，将予以登记，并在不动产登记簿上记载预告登记相关事项。完成登记后，购房者会收到预告登记证明。
需要注意的是，不同地区的具体流程和要求可能存在差异，购房者在办理前可向当地不动产登记部门详细咨询，确保准备充分、顺利完成预告登记。
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来源：中国法院网-如何进行商品房预售预告登记，预购商品房预告登记业务