最近笔者代理了一起二手房买卖合同纠纷，笔者系被告（卖方）代理律师。该案基本事实是：2021年5月9日卖方通过中介居间介绍与买方签订《二手房买卖合同》，合同约定房屋成交总价165万元，定金10万元在签订合同当日支付，第二次付款为过户前2个工作日支付55万元，余款100万元买方通过银行按揭贷款支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以贷款银行通知为准，若贷款机构实际贷款金额未按照拟贷款金额足额批准的，则由买方在过户递件当日补足差额。过户过程中所有税费由买方承担。合同第九条违约责任约定：当卖方出现下列情形之一的构成根本违约，买方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋总成交价款的20%的违约金。（1）卖方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实，不完整、无效；（2）房屋被查封或者限制转让；（3）拒绝将房屋出售给买方或者擅自提高房屋交易价格；（4）将房屋出售给第三方等导致买方无法取得房屋所有权。……，买卖合同对其他事项做了明确约定。合同签订后，买方在合同签订之日支付定金10万元。卖方也积极筹集资金，在合同签订后一周内将案涉房屋抵押贷款还清，房屋已经具备过户条件。由于该房屋系学区房，卖方考虑到小孩上学等因素，遂决定不再出售该房屋并在2021年5月底告诉买方。双方对基本事实没有争议，并就赔偿事宜进行多次协商，但未能达成一致，买方认为二手房买卖合同有明确约定，就应该按照合同约定的房屋总价款的20%执行；卖方则认为违约金过高，愿意适当补偿。2021年6月3日买方遂委托律师发出律师函，要求解除买卖合同，并要求支付20%的违约金，，律师函卖方已收到，后买方依法向法院提起诉讼。
法院经审理后认定：
（一）关于房屋买卖合同的效力。该合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照约定享有权利，履行义务。
（二）关于合同解除。法院根据双方的微信聊天记录以及中介的情况说明等证据，认定卖方行为构成根本性违约，买方享有合同解除权，现解除合同通知已于2021年6月3日到达卖方，故合同已经解除。
（三）关于违约金。根据合同第九条的约定，买方作为守约方，有权要求卖方按照合同约定支付根本性违约的违约金33万元。卖方提出违约金过高应予调整。《中华人民给共和国民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”。衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失，原告更了解违约造成损失的事实，根据其现举示证据，该损失明显低于约定违约金，案涉合同于2021年5月9日签订，于2021年6月3日解除，不足30天，给买方造成的损失应未达到33万元的程度，故对被告（卖方）请求调低违约金的意见，本院予以支持。以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度、预期利益、惩罚性等因素，根据公平原则以及诚实信用原则，本院对原告主张的违约金中16.5万元（总房价10%）予以支持，超过部分的违约金本院不予支持。遂判决：本判决生效后十日内被告退还原告已经支付的定金10万元；被告于本判决生效后十日内支付原告违约金16.5万元。判决后双方均没有提起上诉，现一审判决已经生效。
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