房贷转按揭贷款怎么办理，房贷转按揭后多久能过户
大家好，由投稿人韩雯丹来为大家解答房贷转按揭贷款怎么办理，房贷转按揭后多久能过户这个热门资讯。房贷转按揭贷款怎么办理，房贷转按揭后多久能过户很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
房贷转按揭是什么意思
来源：中国证券报
今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。
业内人士认为，目前下调存量房贷利率的可能性和必要性俱在。存量房贷利率下调，将为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，稳定住房消费预期。不过，对银行业而言，由于当前净息差压力较大，银行息差维稳将面临更大挑战。
新增房贷利率持续下探
今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，并于今年5月宣布取消全国层面住房贷款利率政策下限。在市场竞争机制下，多个地区新增房贷利率屡创新低。
中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。
与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，仍处于较高水平，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到高位。
与此同时，二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。
存在下调存量房贷利率
的空间与预期
随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。
“一方面，近期存款利率下调，5年期存款利率降幅更大。存款利率调整降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款倾向；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率下调打开了窗口。”李宇嘉说。
就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
“转按揭”存在争议
业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。
但也有不少业内人士认为，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，压缩银行利润空间。
五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“虽然‘转按揭’模式呼声高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击较明显。该种模式短期内全面推开的概率较小。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响，做好政策规则协调配套。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”的方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
影响几何？
存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。
何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。
从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
房贷转按揭怎么操作
张林/文 所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础上，进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。目前这一政策处在传闻阶段，但落地的概率并不低，理由有以下三个。
首先是消费下行的压力很大，亟需降低资产缩水对消费的挤出效应。住房资产占居民总资产的65%左右，房价的持续下调使得居民财富缩水，2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。而在居民负债这端，按揭贷款却是不会缩水的，债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级，终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导，负反馈下一损俱损。
要降低居民的负债压力，当然是下调房贷利率最为直接。目前针对新购买住房的按揭贷款，已经进行了有效的利率下调，特别是今年“517房产新政”后，各城市相继取消房贷下限。北京、上海、深圳等一线城市也降低了房贷下限，比如北京将房贷利率下限由新政前的LPR加10基点，改为LPR减45基点，相当于降息55基点。
央行也在持续引导LPR下行：5年期LPR已由年初的4.2%下行至8月份的3.85%。这意味着，对于一份8月底在北京买房的按揭合同而言，贷款利率将从1月份的4.3%降至当前的3.4%，对应30年期100万元的贷款，月供将降低600元左右。
月均贷款支出减少600元，是不小的负债压力调整，特别是考虑到贷款利率的降低对提振房价亦有作用，可以在一定程度上减轻资产缩水的痛楚。但是仅对新购房者降息显然是不够的，覆盖绝大多数购房人群的存量房贷合同，依然是以LPR或者以LPR加点的定价签订的，只有对这部分存量房贷进行调整，才能对消费主力群体起到减压的作用。
第二，存量房贷利率下调，无疑会侵蚀银行机构的息差和利润，但是银行机构可能需要在利润降低和信贷流失之间做出权衡。
银行机构如果不接受这种调整，可能会带来优质信贷资产的流失，比如居民可以选择提前还贷。当前新增按揭贷款和存量贷款之间的利息差，催生了新一轮的提前还贷潮。住房抵押贷款支持证券的条件早偿率指数在今年4月份升至30%以上，这可以简单理解为，约1/3的人将提前还贷。
在降低利率和信贷资产流失之间，减少一定的利润似乎更为可取。此外，居民通过解抵押后重新抵押贷款，或者通过经营贷等其他方式置换按揭贷款，也一样可以间接达到降低利息成本的作用。
另一方面，房贷转按揭带来的利润损失，银行是可以对冲的。央行数据披露，今年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元，假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点，那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。但银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲，比如存款利率下调20个基点，便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。
再者，放开房贷转按揭，进而实现存量房贷利率下调，这一政策同样也有结构性调整的作用。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2023年的微观调查，近年来，许多中低收入群体加杠杆购房现象显著，这部分群体不仅买在了价格高点，所承担的按揭利率也是较高的，比如2020—2021年间LPR在4.65%之上。
可以说，他们受经济调整的冲击最大，降低贷款利率可以降低他们的负债压力。当然，从市场自身的运作原则来讲，总是进行事后补偿并不合理，市场经济就是各自为各自的选择负责，主动地卷入了泡沫，便要承担市场出清的风险。
但是应当看到，2014年以来的房价上行过程，并非只是源于市场因素。比如，2014年政策推动PSL支持棚改货币化安置，居民加杠杆更加便利；2016年至2017年居民杠杆率的攀升，也与居民相信土地财政和政府信用离不开房价上涨有关；金融机构则加大了按揭信贷的投放力度。
如今，对地方政府债务的系统性化解，正在剥离政府信用、土地财政与房地产市场之间的关联，而“三道红线”等金融政策则降低了金融机构与房地产市场之间的共振幅度，只有居民部门的个体债务风险仍被置留在了市场调整之中。政策有责任帮助居民部门获得资产负债表的修复。
所有的政策调整，本质都是利益和损失的重新布局和再次分配，存量房贷转按揭亦不例外。但是总体上来看，它对于各个部门的积极影响是显著的，负面影响是有限的，并且有利于宏观经济回稳。我们期待它能早日落地。
（作者系评级机构研究员）
搜索
复制
房贷转按揭是啥意思
降准、创设股票回购与增持专项再贷款、支持汇金公司加大对资本市场增持力度……9月24日，国新办新闻发布会上，一行一局一会打出金融市场政策“组合拳”。
其中，降低存量房贷利率最受市场期待，也是此前最受热议的政策举措。具体内容是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
对居民：百万房贷可省约10万元
存量房贷，指的是银行已经发放但居民尚未还清的个人住房贷款部分。在今年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
本次存量房贷预计平均降幅0.5个百分点左右，初步预计，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数约1500亿元左右。
以长沙为例，目前存量房贷利率（商贷）约为4.2%，降低50个基点后为3.7%，按100万30年期、等额本息还款计算，总还款额可省约10万元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点。”若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计已经减少了870元。
对银行：净息差预计稳定
对银行而言，存量房贷利率下调后，会对银行贷款端的收益水平产生影响，净息差也将进一步下行。由于存量按揭贷款在各家银行的占比有所不同，相对而言，零售业务占比高的银行所受影响也将会更大。
“截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，这个难题也并非障碍。
实际上，中国人民银行行长潘功胜在发布会上就指出，本次利率调整对银行净息差的影响总体中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少提前还贷。
此外，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率将会对称下行，而前几轮存款利率下调的效果也在累积显现。持续综合考虑各项政策后，银行净息差能够保持基本稳定。
关注：“转按揭”能实现吗？
大众的另一个关注点是，此次下调存量房贷利率能否通过“转按揭”实现？对此，潘功胜表示，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
中国邮储银行研究员娄飞鹏认为，相比统一下调居民存量房贷约59个基点的做法，存量房贷转按揭明显更为市场化，也更加能够减轻购房居民的房贷压力。不过，客观来看，这一方式难度明显更大。
当前：新旧房贷利率差异大
当前，新旧房贷利率面临着与去年同样差距较大的局面。今年5月17日，在2023年四季度货币政策执行报告中，央行披露，超过23万亿元（去年末个人房贷余额为38.17万亿）存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%。
这与今年7月新发放个人住房贷款利率3.4%之间有0.87个百分点的差距，即使扣除今年5年期以上LPR共计0.35个百分点的降幅，新旧个人住房贷款利率间仍有0.52个百分点的差距。二者间的差距也促使不少人继续提前还贷。
商业银行层面，六大行数据显示，上半年，个人住房贷款余额合计减少3118.92亿元。工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行分别减少1230.92亿元、1006.68亿元、764.66亿元、336.11亿元、16.73亿元，其中工商银行、建设银行降幅与去年全年较为接近；邮储银行增加236.18亿元，是六大行唯一增加的银行。
链接：上一轮调降回顾
回顾2023年的存量房贷利率调整，在2023年8月31日央行、金融监管总局正式联合发布公告前，2023年7月14日，央行在上半年金融统计数据新闻发布会上已提前放风。
当时，邹澜在发布会上表示，“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜的发言迅速引起巨大反响，这是官方层面首次就存量房贷利率调整发声。随后，市场就商业银行如何落实要求进行了广泛的讨论。
直到2023年8月31日，央行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）正式给予了明确，落地方式分两种：一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。前述调整正式实施时间为2023年9月25日。
一周过后的2023年9月7日，主要商业银行纷纷发布公告，明确了存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请方式等。
具体看，如果存量房贷利率为LPR定价的浮动利率，则个人无需申请，商业银行按照调整规则统一批量调整贷款利率；“二套转首套”（资格认定变化引起）、固定房贷利率等客户，审核通过后，商业银行也是集中统一调整；其他个别特殊情况，则由商业银行逐笔进行人工审核，通过后次日进行调整。
潇湘晨报记者李鑫智
报料、维权通道：应用市场下载“晨视频”客户端，搜索“帮忙”一键直达；或微信添加报料客服：xxcbcsp；或拨打热线0731-85571188。如需内容合作，请拨打政企服务专席19176699651。
房贷转按揭什么时候执行
今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。
业内人士认为，目前下调存量房贷利率的可能性和必要性俱在。存量房贷利率下调，将为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，稳定住房消费预期。不过，对银行业而言，由于当前净息差压力较大，银行息差维稳将面临更大挑战。
新增房贷利率持续下探
今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，并于今年5月宣布取消全国层面住房贷款利率政策下限。在市场竞争机制下，多个地区新增房贷利率屡创新低。
中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。
与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，仍处于较高水平，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到高位。
与此同时，二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。
存在下调存量房贷利率的空间与预期
随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。
“一方面，近期存款利率下调，5年期存款利率降幅更大。存款利率调整降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款倾向；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率下调打开了窗口。”李宇嘉说。
就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
“转按揭”存在争议
业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。
但也有不少业内人士认为，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，压缩银行利润空间。
五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“虽然‘转按揭’模式呼声高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击较明显。该种模式短期内全面推开的概率较小。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响，做好政策规则协调配套。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”的方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
影响几何？
存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。
何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。
从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
来源：中国证券报
本文到此结束，希望本文房贷转按揭贷款怎么办理，房贷转按揭后多久能过户对您有所帮助，欢迎收藏本网站。