案情简介
一、2006年12月，郑某与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定郑某向某某公司购买案涉商铺，价款300万元。后郑某支付了款项，某某公司向郑某出具《收据》，载明收到购房款300万元，双方办理了房屋预售备案登记。
二、郑某与某某公司就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》，约定：如某某公司未能按期还款，双方另行协商还款时间，某某公司每月支付资金占用费15万元；如某某公司未按时还清借款，又不按月支付资金占用费，某某公司应按《商品房买卖合同》约定协助将案涉商铺登记到郑某名下。
三、2008年6月，余某与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定：余某向某某公司购买案涉商铺，价款1523.2万元。合同签订后，某某公司将该商铺交付余某，并向余某出具《收据》，载明收到购房款1523.2万元。
四、余某向北海市中院提起诉讼，请求：确认郑某与某某公司签订《商品房买卖合同》无效；确认余某与某某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；某某公司协助余某办理案涉商铺房产登记手续。郑某提起反诉，请求：确认郑某与某某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；某某公司将案涉商铺登记到郑某名下，并交付房产。
五、北海市中院认为，因郑某签订的商品房买卖合同在先并办理了备案登记手续，对涉案房屋的请求权享有物权的效力，判决余某、郑某与某某公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；某某公司将商铺交付给郑某，在完善初始登记后将权属权证办理至郑某名下。
六、余某不服北海市中院判决，向广西高院提起上诉。广西高院认为郑某支付的300万元实为履行出借义务，其与某某公司签订的《商品房买卖合同》因未支付购房款而没有实际履行，且办理的房屋预售备案登记不产生物权效力。判决：余某、郑某与某某公司签订的《商品房买卖合同》均合法有效；某某公司在完善初始登记后将权属权证办理至余某名下。
七、郑某不服广西高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。
败诉原因
郑某与某某公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为《借款合同》的担保。郑某支付给某某公司的款项为借款，并非购房款，故其未履行《商品房买卖合同》的价款支付义务，《商品房买卖合同》并未实际履行，因此郑某不能主张履行《商品房买卖合同》。
此外，虽然郑某与某某公司签订的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案，但是商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力
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