一、二套房三套房怎么界定
二套房、三套房的界定标准通常因地区政策有所差异，以下是常见的界定方式：
贷款记录方面，若之前有过住房贷款记录，即便贷款购买的房产已出售，再次申请贷款购房时，一般仍会被认定为二套房；若有两次及以上住房贷款记录，再贷款购房则可能被认定为三套房。
房产登记情况，以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女。若家庭成员名下已登记有一套房产，再购买房产则为二套房；名下登记有两套房产，再购买即为三套房。
另外，一些城市还会考虑实际居住情况等因素。例如，购买的房产虽登记在名下，但属于拆迁安置房且此前无其他住房的，可能不被认定为二套房。同时，各地可能根据自身房地产市场状况调整界定标准，旨在合理调控住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在具体购房时，应向当地房产管理部门或相关金融机构详细咨询确认。
二、二套房如何认定为首套
二套房认定为首套，主要有以下几种常见情况：
一是贷款结清再购房。如果之前购买过房产且有贷款记录，但在购买新房产时，之前的贷款已全部结清，部分地区在认定时会将新购房产按首套房对待。例如，购房者早年贷款买了一套房，后来将贷款还清，再次买房时，符合当地政策的话可认定为首套。
二是房产已出售再购房。之前购买的房产已经通过合法途径出售，名下无房产，再次购买时，有些地区会认定为首套房。比如，购房者之前有一套房，后来将其卖掉，之后再购买新的住房，在相关政策支持下可按首套认定。
三是因政策调整。某些地区根据房地产市场的实际情况和调控需求，可能会出台特殊政策，对特定群体或特定情形下的二套房重新认定为首套房，比如为了鼓励人才落户购房等，符合条件的人才即使之前有房产记录，也可能按首套认定。具体还需结合当地相关政策来确定。
三、二套房是全国来算的吗
二套房并非全国统一计算。目前在认定二套房时，主要遵循“认房又认贷”的原则，但具体的认定标准存在一定的差异。
从“认房”方面来看，一般是以家庭为单位，在当地房地产管理部门的房屋登记信息系统中进行查询。不同城市的房地产信息系统相对独立，通常主要查询购房者所在城市或地区的房产持有情况，而不是全国范围内的房产信息。
从“认贷”角度而言，银行会通过征信系统查询购房者的贷款记录。征信系统是全国联网的，只要有过住房贷款记录，无论贷款购买的房产在哪个城市，再次申请贷款购房时，银行都可能将其认定为二套房贷款申请。
总之，二套房的认定在房产持有情况上多以当地查询为准，贷款记录则是全国范围可查，各地也可能根据自身房地产市场状况和政策导向，对二套房认定标准进行适当调整。
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来源：中国法院网-二套房是全国来算的吗，二套房子是指在本省还是全国