公积金房贷计算器，公积金房贷可以提前还吗
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公积金房贷贷款利率
“单人公积金贷款最高可贷104万元，双人公积金贷款最高可贷130万元……”
21日，记者从哈尔滨住房公积金管理中心获悉，为进一步发挥住房公积金保障作用，更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，促进哈市房地产市场平稳健康发展，经市住房公积金管理委员会审议通过，调整优化了住房公积金个人住房贷款相关政策。
记者从哈市公积金中心了解到，此次新推出了8项优化政策分别为：
缩短申请公积金贷款缴存期数，借款人及共同借款人（以下简称借款人）正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且建户满180天，即可申请公积金贷款。
提高公积金贷款账户余额核定倍数，借款人申请公积金贷款时，将住房公积金账户余额核定倍数由20倍调整为25倍。
提高租房提取职工贷款核定额度，哈市缴存人购买家庭首套自住住房申请公积金贷款的，计算贷款额度时，可将申贷时点当年及上一年度内累计的租房提取金额与住房公积金账户余额合并计算。
优化公积金贷款购房地房屋套数认定标准，借款人家庭在哈尔滨市主城6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）购买自住住房的，按主城6区范围进行套数查询认定；在哈尔滨市其他区县（市）购买自住住房的，按购房所在区县（市）范围进行套数查询认定。
放宽商转公贷款申请条件，取消商转公贷款“借款人首次申请公积金贷款”的限制条件，支持缴存人在哈尔滨市购买首套住房或第二套改善性住房申请商转公贷款。
扩大商转公贷款受众群体，支持异地缴存职工（不含灵活就业人员）在哈尔滨市购买自住住房申请商转公贷款。
延长公积金贷款年龄，借款人申请公积金贷款时，贷款期限可推迟至法定退休年龄后5年计算，且贷款期限最长不超过30年。
提高多子女家庭住房公积金贷款额度上限，多子女家庭在哈尔滨市购买自住住房，住房公积金最高贷款额度上限上浮30%，即单人申请公积金贷款最高可贷104万元，双人申请公积金贷款最高可贷130万元。
新闻动态
哈市全国首推个体工商户缴存住房公积金新模式自由建自由选自由缴自由退
20日，记者从哈尔滨住房公积金管理中心获悉，为不断优化哈市创业环境和居住条件，该中心在全国范围内率先推出个体工商户按单位建户缴存住房公积金新模式，实现“自由建、自由选、自由缴、自由退”。
随着经济社会的高速发展，个体工商户在多个领域展现出较高的活跃度，尤其是部分仓储物流、酒店宾馆、生产加工等领域，经营规模已扩展至百人以上，彰显了个体经济在非公经济中的重要地位与旺盛活力，部分个体工商户经营者表达了主动自愿为员工缴存公积金的迫切需求。
为此，市公积金中心站积极回应群众关切，经充分论证，在全国范围内率先推出个体工商户按单位建户缴存住房公积金新模式。
据哈公积金中心介绍，从即日起，在哈市范围内正常开展生产经营活动的个体工商户，可以按单位形式建户缴存住房公积金，为其雇员缴存住房公积金，也可以选择以灵活就业人员身份建户缴存，实现“自由建、自由选、自由缴、自由退”。
自由建
个体工商户可自主自愿选择公积金业务经办机构办理按单位形式建户缴存，缴存基数应与其社会保险缴费基数保持一致，未缴纳社会保险可按哈尔滨市上一年度社平工资标准核定。
自由选
个体工商户可在规定上下限范围内自主自愿选择缴存比例。
自由缴
个体工商户可自主自愿选择按月委托汇缴、网厅汇缴、柜台汇缴方式缴存住房公积金。
自由退
个体工商户采取自愿退出模式的，可自主办理个人账户封存并申请单位账户注销，其雇员有意愿继续缴存公积金的，可以灵活就业人员身份接续缴存。
市住房公积金管理中心相关负责人表示，将持续推出更多惠民利企政策，不断优化创业环境和居住条件，为哈市经济社会持续健康发展贡献力量。
实习生 覃棋棋 哈尔滨日报记者 刘述波
来源： 新晚报
公积金房贷能贷多少
“紧急通知，商业贷款利率上涨了！！！从今天开始新签5年期以上的商业贷款，贷款利率一律不低于3%。”近日，某贷款中介在微信中发布的关于商贷利率政策变化通知被全网疯传，一石激起千层浪。
不久后，这一内容得到证实：新发放的首套房贷利率将不低于3%。调整背后的原因是，在央行调降政策利率、房贷利率下限取消等政策刺激下，银行纷纷下调房贷利率，甚至出现商贷利率与公积金贷款利率倒挂的情况。而住房公积金制度是我国在20世纪90年代初，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，具有低利率、普惠性的特点。正因为此，商贷与公积金利率“倒挂”现象，一度引发市场关注。
当前，二者“倒挂”是否合理？有没有风险？公积金利率必须要低于商贷利率吗？公积金制度是否已成鸡肋？如何更好地发挥公积金的作用？
利率“倒挂”有何风险？
10月最新LPR（贷款市场报价利率）公布后，5年期以上LPR下降25BP至3.6%。随后，各商业银行纷纷跟进调整房贷利率。随着商贷利率下调，部分城市部分银行商贷利率和公积金贷款利率出现了“倒挂”现象。
例如，在最新LPR公布后，广州地区多家商业银行在调整房贷利率后，最低房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率。
商贷与公积金利率“倒挂”也引发了各方对房地产市场和金融政策的广泛关注。
对于这一现象，央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足情况下，银行过度竞争贷款，部分贷款利率，特别是大企业贷款利率明显低于同期限国债收益率。极少数银行为抢占市场份额，还出现以显著低于保本点的利率水平发放房贷的情况，不利于可持续支持实体经济发展。
“内卷式竞争没有赢家。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这不仅会导致银行不计成本抢客户（比如贷款返点），在贷款审批上降低门槛，后期可能会使不良率上升。另外，市场可能会形成利率继续下降的预期，从而导致购房客户等待利率下调而推迟买房。“更严重的是，客户为王的时代下，客户坐地起价，看谁的利率低而选择贷款银行，导致无序的价格战而对金融稳定产生冲击。”
不过，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非全部由于银行过度竞争导致。招联首席研究员董希淼解释称，在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%。原来已经签订合同的贷款，银行信守承诺，实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。
但过低利率并不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。“对于新增房贷而言，LPR下降不意味着房贷利率同幅度下降，加点部分银行可以适时适度调整。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率，与公积金贷款利率保持适度的利差，也仍然处于历史低位。”董希淼称。
李宇嘉也认为，房贷利率不仅由竞争关系来衡量，还包含金融服务、风险控制、资金成本、行业竞争、政策因素（存款准备金率、存款利率、公开市场操作利率）等因素。此次明确了房贷利率不能低于3%，打消了市场对于利率无底线下降的预期，也实时“叫停”了无序的、内卷式的价格战竞争，这对于防范风险、提高金融服务质量是有好处的。
当前，房贷利率为有统计以来新低。10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点。
除受政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量。许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前5年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右。
近几日，包括杭州、广州、佛山、南京、苏州、长沙、武汉等城市的房贷利率均有上调，大多都不低于3%。
市场权威专家预计，银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
公积金利率一定要低于商贷利率吗？
商贷与公积金利率“倒挂”，也引发了市场对于“公积金利率一定要低于商贷利率”的讨论。
一直以来，低利率是公积金贷款的优势。此前公积金贷款利率和商贷利率大致保持在两个百分点的利差。市场担忧，如果二者利率长期倒挂，可能会导致公积金制度本身失去意义。
住房公积金制度是我国在20世纪90年代初为筹集职工住房建设资金，在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，核心目的是促进城镇住房建设和提高城镇居民的居住水平，具有强制储蓄的性质。
1991年，住房公积金在上海开始试点；1994年开始在全国推行；1998年，在全国普遍建立；1999年4月，《住房公积金管理条例》签发，住房公积金正式制度化。
在1998年住房分配货币化改革之后，住房公积金制度逐渐演变为主要以发放低息贷款方式支持职工住房消费的政策性住房金融制度安排。
梳理往年住房公积金贷款利率水平来看，2015年8月至2021年末，住房公积金个人住房贷款利率均保持不变：5年及以下贷款利率为2.75%，5年以上贷款利率为3.25%。
2021年，住房公积金贷款利率水平比同期相应期限的LPR低105~140个基点；比商业银行首套住房贷款平均利率低232~282个基点，比商业银行第二套住房贷款平均利率低260~310个基点。
《中国住房金融发展报告（2023）》（下称《报告》）认为，这充分体现了住房公积金低存低贷、普惠性的特点。2021年发放的住房公积金个人住房贷款，与申请和发放商业银行个人住房贷款相比，预计在合同约定的偿还期内可为贷款职工节约利息支出约3075.40亿元，平均每笔贷款可节约利息支出9.91万元。住房公积金个人住房贷款为住房刚需者提供了成本更低的贷款渠道，在一定程度上切实减轻了购房职工家庭经济负担，缓解了中低收入群体的购房支付压力。对于数量庞大的中低收入普通职工家庭来说，低利率的住房公积金贷款是其申请住房贷款时的首要选择。
不过，随着近两年LPR不断下降，这一情况正在改变，商贷利率全面跟随LPR下调，二者利差不断缩窄。虽然，对于公积金贷款利率能否低于商贷利率并没有硬性规定。但市场专家普遍认为，保持商贷利率与公积金贷款利率的一定差距，可以维持公积金贷款的普惠性特征。
“考虑到其政策性、社会性、兜底性、分层性等特点和属性，公积金贷款利率设置为、控制为低于商贷利率，是比较合适的。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，住房公积金贷款利率的调整没有那么市场化，不像商贷利率主要挂钩LPR，公积金贷款利率的调整主要都是根据房地产调控政策和监管要求。
基于此，他认为，还是要保证住房公积金贷款低利率的优势，确保贷款成本低廉、调整节奏灵活，最好还能促进各地住房公积金贷款在保证一城一策前提下关键条款上的协同。理论上，各地公积金管理中心是按照属地独立进行管理，所以各地住建部门和金融监管部门派出机构以及当地的商业银行最好保持一定的议事协调机制。
存废争议由来已久
站在当下特殊的时间节点看，低利率环境下，公积金贷款优势的确难以显现，这更是引发对公积金制度是否已成鸡肋的热议。
实际上，市场对于公积金存废的争议由来已久。
例如，赞同取消公积金一方认为，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，取消这一制度可为企业直接降低成本。
反对取消的一方则认为，中国的住房公积金制度虽然在投资收益率、统筹层次等方面存在问题，但在制度效率和制度公平方面，表现并不差，为职工缓解住房难发挥了作用，其历史使命并未完结。
对此，第一财经记者采访了多位专家，各方认为，当前商贷利率调整是为了配合各地出台的政策组合拳，属于短期调整范畴，不能以此为出发点质疑公积金制度存在的合理性。但公积金制度的确存在进一步优化与改革的空间。
《报告》指出，尽管住房公积金制度存在较多问题，如覆盖率低、区域发展不平衡、公平性缺失、投资渠道单一、增值收益率低、资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹等问题，目前整体制度性改革的条件仍未完全具备，但住房公积金制度一直处于增量改进中。
以2021年到2022年为例，主要改进措施包括了三个方面：第一，稳妥推进住房公积金制度向灵活就业人员覆盖的试点工作，提升住房公积金的覆盖率；第二，加速推进住房公积金跨区域统筹工作，更好地解决住房公积金存在资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹的问题；第三，优化、调整住房公积金租赁提取政策，提高缴存职工在住房公积金使用上的公平性，使住房公积金在支持新市民租赁住房方面发挥更为积极的作用。
对于接下来的改革优化举措，董希淼建议，可以进一步拓宽使用范围。“比如，支持提取公积金用来租房，有助于加快构建租购并举的房地产新模式；再比如，支持使用公积金提取做首付等，这些都很需要。”
“公积金是中国唯一的住房普惠金融，行政色彩比较浓厚，所以利率的调整相对来说僵化一点。”李宇嘉建议，未来公积金利率也应跟随商贷利率节奏同步调整，从而保持公积金贷款利率始终低于商贷利率。另外，除了公积金贷款外，还可以在商业贷款转公积金贷款方面进一步探索，对商业贷款的利率进行补贴等方式来发挥它的普惠金融特征。
庞溟对此也有相同的建议。他称，应提高申请商转公贷款的便利度，增加公积金贷款可贷额度和每月还贷额度，提升申请公积金贷款的最长年限和还款最高年龄，缩短申请人（和计算可贷额度的共同申请人）在申请当月之前连续、按时、足额缴存公积金的月数，对多孩家庭、新市民、青年人的贷款优惠，上浮购买绿色建筑住房的可贷额度等等，从而提升吸引力和强化兜底保障功能。
(本文来自第一财经)
公积金房贷查询
除了提高住房公积金的贷款额度，市场更期待可以进一步降低公积金贷款利率
编辑 | 王博
11月11日，深圳市公积金管理中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿。
意见稿拟提高公积金贷款额度及利息补贴力度。
根据意见稿，深圳职工个人申请公积金贷款最高额度提升到60万元，家庭共同申请，最高额度提升至110万元。但满足三种情况，可贷额度还有上浮。
如首套住房和多子女家庭最高额度可上浮40%，购买保障性住房最高额度可上浮20%，可以累加，如果同时满足上述三种情况，最高额度上浮100%。即个人申请可贷120万元，家庭共同申请可贷220万元。
此前，深圳个人与家庭住房公积金可申请的最高额度分别为50万元和90万元。
此外，意见稿还拟上浮深圳公积金利息补贴。
深圳公积金利息补贴自2012年底开始实施，先于全国其他城市。对于累计缴存达到一年以上，且未曾使用过公积金贷款的职工，办理销户提取时，深圳公积金中心会给予额外的利息补贴。
意见稿拟对于公积金缴存一年以上但不足五年的职工，补贴标准从5%提升至10%；缴存五年至十年的，补贴从8%提升至15%；而缴存超过十年的职工，其补贴则从12%提升至20%。
现阶段公积金存款利率为1.5%。以10万元公积金存款为例，1年利息为1500元，按补贴标准再提升10%就是150元，相当于全年利息1650元。
此外，意见稿还指出，若公积金提取后仍有余额，可以申请“提前偿还公积金贷款”，每年可办理一次。这也表示，如果职工每月缴存公积金高于房贷，可将余额提前还款。
深圳推出新政提高公积金的吸引力，主要是因为相比商业贷款，公积金的利息优势越来越小。
10月21日，央行再次降低贷款市场报价利率（LPR），将1年期和5年期以上LPR降至3.1%和3.60%。此后广州地区部分银行首套房商业贷款利率降至2.6%，低于公积金贷款利率。
目前，5年以上公积金贷款利率为2.85%。为了降低倒挂影响，近期，广州、佛山、杭州等地新增商业房贷利率普遍有所上调，已按照不低于3%执行。
自2020年起，公积金贷款利率与同期LPR的利差逐渐收窄。
2020年，5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年期以上LPR为4.65%（2020年4月20日-12月20日），相差1.4个百分点。
而2024年10月21日至今，5年以上公积金贷款利率为2.85%，5年期以上LPR分别为3.6%，仅相差0.75个百分点。
2015年至今，公积金只调整了两次，分别是2022年10月和2024年5月。
公积金利率与商贷利率逐步缩窄，前者又有严格的使用限制，提取不便，让越来越多的购房者选择直接商贷。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，深圳作为一线城市，市场和政策的动向一直备受关注，此次公积金政策的调整，不仅是对本市居民的保障，也是对整个全国楼市的一种导向作用。
根据中指研究院不完全统计，今年以来，超380城陆续优化公积金政策，其优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准等政策。
但相比提高住房公积金的贷款额度、降低首付比例，市场更期待进一步调降公积金贷款利率。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，从理论上说，各地公积金管理中心是按照属地独立进行管理的。所以各地的住建和人行、金融监管总局的派出机构以及当地的商业银行应保持一定的议事协调机制，确保贷款成本低廉、调整节奏灵活，并促进各地住房公积金贷款在保证一城一策前提下关键条款上的协同。
公积金房贷怎么算
金融界2025年1月1日消息新年第一天，有相当一部分人就收到了房贷下降的大红包。
1月1日，存量住房公积金个人住房贷款利率迎来下调，自今日起，个人住房公积金贷款利率下调25个基点，已发放贷款将执行新利率。首套5年以上利率2.85%，二套5年以上3.325%。此外重新定价日选在1月1日商业房贷也迎来下调，参考LPR报价浮动利率的购房者将享受到12月的LPR-30BP的利率，降幅达到60个基点，即下调至3.3%。
2024年5月17日，央行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。按照相关规定要求，在此之前已经发放的住房公积金个人住房贷款，将自2025年1月1日起执行新的利率。
在此次存量公积金房贷下调之后，以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式（每月还款额不变），月供将由4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。
选择商业房贷购房者也受益明显，以贷款额100万元、贷款30年为例，在房贷利率为3.9%时，月供为4717元，而在房贷利率为3.3%时，月供为4380元，两者相差300多元。
房贷利率此前已经调整多次
此前存量房贷利率已经迎来一波调整。
9月29日晚间，中国人民银行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策。其中提到，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。
当日中国人银行发布公告并指导市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
10月21日LPR迎来年内第三次下降。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较上月下降25个基点。
相应地，房贷利率下调幅度明显，北京新增首套房贷利率降至3.15%的历史最低，全国大部分城市房贷一度进入到“2”字头行列。经过此次下调，据人民银行预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数约1500亿元。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，这25基点的LPR下调将使每月月供大约减少137元，全部利息大约节省4.94万元。
10月25日，存量房贷已经批量开始调整，工商银行等多家银行已经准时在零点左右正式调整存量房贷利率。
此外，新的商业房贷重新定价机制也同步执行。
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行公告，11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
新的定价机制完善的重点一个是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。而另一个重点就是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。
LPR处于下行周期
值得注意的是，2024年LPR（贷款市场报价利率）处于下行周期。
全年LPR历经3次大幅度下调，1年期LPR累计下行35个基点，5年期以上LPR累计下行60个基点，两个品种年度下行幅度均创LPR改革以来的新高。12月最后一次的LPR出炉，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，两个期限品种报价均维持前值不变。
展望2025年的政策利率，券商普遍认为仍有下行空间。
12月9日高层重磅会议指出，会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”。 而这是自2009-20210年适度宽松的货币政策以来，14年后中央在定调中再提”适度宽松”的货币政策。
中国银河证券首席经济学家章俊认为央行将采取更大力度的降息降准，全年可能累计调降政策利率40-60BP，引导5年期LPR下行60-100BP。全年可能累计降准150-250BP。华西固收在研报中指出，2025年，居民资产负债表仍处于修复期，企业信贷需求依然偏弱，银行净息差压力加大，均指向政策利率需要进一步下调。降息空间或在30-50bp。
随着适度宽松的货币政策的实施，2025年房贷利率或仍有下行空间。
本文源自金融界
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