一、售楼部经理能做主退房吗
售楼部经理一般不能直接做主退房。具体分析如下：
其一，从合同角度看，购房者与开发商签订的购房合同具有法律效力。退房涉及到合同的解除，需满足法定或约定的解除条件。例如，房屋存在严重质量问题影响居住安全等法定情形，或者合同中约定了如开发商逾期交房达到一定期限购房者可退房等情况。仅售楼部经理个人，无权随意决定解除已生效的合同。
其二，从权限角度讲，售楼部经理主要职责通常是销售房屋、推广楼盘等营销相关工作。涉及到退房这种重大事项，往往需要经过开发商内部一系列审批流程，比如需要上报上级领导，甚至可能需经公司高层或相关决策部门共同商议，根据具体情况来决定是否同意退房。
所以，通常情况下售楼部经理不能自行决定退房，购房者若要退房，应依据合同和法律规定，通过正规途径与开发商协商解决。
二、购房认购书定金还能退吗
购房认购书定金能否退还，需根据具体情况判断：
一是认购书有效且购房者按约履行义务，因开发商原因导致无法签订正式购房合同，比如开发商未取得预售许可证等，此时购房者有权要求开发商双倍返还定金。
二是若因不可归责于双方的事由，致使商品房买卖合同未能订立，例如因政策调整导致购房者购房资格受限等，开发商应将定金返还给购房者。
三是若购房者自身原因不履行认购书约定，如在约定时间内无故不签订购房合同，这种情况下，购房者无权要求退还定金。因为定金作为一种担保方式，旨在确保合同的履行，购房者违约，定金将被没收。
总之，购房认购书定金是否能退，关键在于确定哪一方存在违约行为或者是否存在不可归责于双方的事由，需结合具体事实和相关证据进行分析判断。
三、哪些情形可以退房呢
以下是一些常见的可以退房的情形：
1. 开发商违约。例如，开发商未按合同约定的时间交房，经购房者催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者交付的房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，如房屋主体结构不合格等。
2. 合同约定的退房条件成就。买卖双方在购房合同中明确约定了退房的具体条件，当这些条件满足时，购房者可以退房。比如约定了房屋面积误差比绝对值超出一定比例可退房等。
3. 无法办理产权登记。由于开发商的原因，导致购房者在合同约定的期限内无法办理房屋产权登记，且在一定的宽限期后仍无法解决，购房者有权退房。
4. 规划、设计变更。开发商擅自变更规划、设计，且该变更影响房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，购房者不同意变更并可要求退房。
5. 欺诈行为。若开发商存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋已抵押、已出售等重要事实，购房者在知晓后可要求退房。
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来源：头条-哪些情形可以退房呢，什么情况可以退房并得到赔偿