一、买房签了认购书,定金能退吗
买房签了认购书后，定金能否退还需分情况讨论：
一是若因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。例如，因政策调整使得购房人失去购房资格，这种情况下双方都无过错，定金应退还。
二是若因购房者自身原因未能订立商品房买卖合同，例如购房者在约定时间内无故不签订正式购房合同，此时购房者构成违约，按照法律规定和认购书约定，定金一般不予退还。
三是若因开发商原因未能订立商品房买卖合同，比如开发商将房屋另行出售给他人，导致购房者无法签订正式合同，这种情况下开发商构成违约，应当双倍返还定金给购房者。
总之，买房签认购书后定金能否退还，关键在于未能订立商品房买卖合同的原因以及双方是否存在违约行为，需根据具体情况依据相关法律和认购书约定来确定。
二、买房违约金怎么处理
买房违约金的处理，需根据具体情况分析：
一是看合同约定。买卖双方在购房合同中通常会明确约定违约金的具体数额或计算方式。若一方违约，应按照合同约定向对方支付违约金。比如约定违约金为房价款的一定比例，那么违约方就需据此支付。
二是判断违约金是否合理。若约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。一般来说，违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求减少；违约金低于造成的损失，守约方可以请求增加。这里的损失包括直接损失和可得利益损失等。
三是实际履行与违约金的关系。如果违约方在支付违约金后，守约方要求继续履行合同且合同能够继续履行的，违约方还需继续履行。例如卖方违约，在支付违约金后，若买方要求交房，卖方仍需交付房屋。
总之，买房违约金的处理应遵循合同约定和法律规定，以保障双方的合法权益。
三、买房强制过户是什么意思
买房强制过户是指在特定的法律情形下，通过司法等强制手段将房屋的所有权从原产权人转移至购房人名下的一种法律行为。
通常出现强制过户的情况主要有以下几种：一是房屋买卖合同合法有效，卖方拒不履行合同约定的交房及过户义务，购房人在满足相关条件并经法院判决支持其诉求后，可申请强制执行过户；二是因继承、赠与等合法原因取得房屋所有权，但原产权人或相关利害关系人不配合办理过户手续，权利人可通过法律程序强制过户。
强制过户需要遵循一定的法律程序。一般而言，购房人需先向法院提起诉讼，提交相关证据，如购房合同、付款凭证等，证明自己对房屋享有合法的权益。法院经审理作出判决后，若卖方仍不配合，购房人可凭借生效的法律文书向相关房产管理部门申请办理强制过户手续。房产管理部门在核实相关材料后，依法办理房屋产权变更登记。
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来源：中国法院网-买房强制过户是什么意思，买房强过户的税怎样管