一、购买的商品房面积与合同约定的不符怎么办
若购买的商品房面积与合同约定不符，可按以下情况处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。购房者需按实际面积支付或收回相应房款。
（二）面积误差比绝对值超出3%时，若房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归购房者。若房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还购房者；超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。
此外，若双方在购房合同中对面积差异的处理另有约定，且该约定不违反法律法规强制性规定，则从其约定。购房者可先与开发商协商解决，协商不成可通过向房地产行政主管部门投诉或向人民法院提起诉讼等途径维护自身合法权益。
二、房屋买卖预约合同是否有效房屋买,房产交易流程
房屋买卖预约合同通常是有效的。判断其有效性，需满足以下条件：（一）合同主体具备相应的民事行为能力，即买卖双方能够独立实施民事法律行为；（二）意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等违背真实意愿的情形；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
房产交易流程一般如下：
1. 买卖双方达成初步意向，签订房屋买卖预约合同，约定定金、房屋价格、付款方式、交房时间等重要事项。
2. 买方进行资格审查，确保符合购房政策。
3. 买卖双方正式签订房屋买卖合同，明确双方权利义务。
4. 办理网签备案手续，保障交易安全。
5. 买方按照合同约定支付房款，可选择一次性付款、分期付款或银行贷款等方式。
6. 双方办理房屋产权过户登记手续，缴纳相关税费。
7. 卖方交房，买方验收，完成房产交易。
三、商品房买卖合同纠纷管辖法院是哪个法院
商品房买卖合同纠纷的管辖法院，需根据具体情况确定：
（一）当事人协议管辖。若买卖双方在合同中依法约定了管辖法院，且该约定不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，那么就由约定的法院管辖。比如约定由合同签订地、履行地等与争议有实际联系的地点的法院管辖。
（二）法定管辖。若没有约定管辖法院，一般由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。对于商品房买卖合同，合同履行地通常是商品房所在地。
此外，还存在专属管辖的情况。根据相关法律规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。由于商品房属于不动产，所以在很多情况下，商品房买卖合同纠纷由商品房所在地的法院管辖。
在具体确定管辖法院时，需要结合案件实际情况，准确判断适用的管辖规则，以确保案件能在有管辖权的法院得到妥善处理。
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