一、如何与开发商协商退定金
若要与开发商协商退定金，可从以下几方面着手：
（一）审查合同
仔细查看定金合同条款，寻找有利于自己的条款依据。例如，若合同中存在开发商未履行先合同义务的情形，像未按规定时间办理相关手续、提供准确信息等。
（二）收集证据
1. 收集开发商存在违约行为的证据，例如承诺未兑现，宣传与实际不符等情况的证据，可以是书面文件、聊天记录、宣传资料等。
2. 如果是因为自己的特殊情况无法履行合同，收集相关的证明文件，如突发重大疾病、失去购房资格等不可抗力或者意外事件的证明。
（三）主动协商
1. 以书面或面对面的方式与开发商沟通，理性陈述要求退定金的原因和依据。
2. 提出合理的解决方案，比如适当承担一定的手续费用或者补偿开发商部分损失。
（四）寻求主管部门协助
如果开发商拒绝协商或者协商无果，可以向当地的房地产管理部门等相关主管部门反映情况，寻求他们的调解和帮助。
二、开发商宣传与实际不符是否是欺骗
开发商宣传与实际不符可能构成欺骗。
从法律角度看，如果开发商在宣传过程中故意提供虚假信息或者隐瞒重要事实，误导消费者做出购房决策，这就可能被认定为欺诈行为。例如，开发商宣传小区配套有大型高端商场、优质学校等设施，但实际交房时根本没有这些设施或者设施与宣传严重不符。
判断是否构成欺骗需考虑几个方面：一是宣传内容是否属于对购房决策有重大影响的关键信息，像房屋的面积、户型结构、周边环境等；二是开发商是否存在主观故意，即明知宣传内容不实还进行宣传；三是消费者是否因为这种不符的宣传遭受了损失，如经济上的损失或者生活便利性上的重大不利影响。
如果开发商宣传与实际不符构成欺骗，消费者有权依据相关法律法规要求开发商承担相应的法律责任，如赔偿损失、解除购房合同等。
三、业主不收房开发商急吗
一般来说，业主不收房开发商可能会比较着急，原因如下：
（一）资金回笼方面
1. 开发商建设楼盘投入大量资金，业主收房意味着房屋销售环节的最终完成，开发商可以尽快回笼资金。如果业主不收房，开发商可能无法及时收到剩余房款（尤其是采用分期付款或银行贷款放款与收房挂钩的情况），这会影响其资金周转，可能导致后续项目开发或债务偿还出现问题。
（二）责任承担方面
1. 房屋交付后，一些风险和责任将从开发商转移到业主。若业主不收房，在未交付期间房屋出现的一些诸如损坏、意外事件等风险，开发商仍需承担一定责任，增加了其运营风险。
2. 开发商还需要按照合同约定承担房屋的保管责任等额外事务，增加管理成本。
（三）项目整体规划方面
1. 整个项目的交付率会影响开发商的声誉和后续规划。如果较多业主不收房，会影响项目的整体形象，对开发商在市场上的口碑和后续开发项目的销售产生负面影响。
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来源：头条-业主不收房开发商急吗，业主不收房对业主有什么影响