一、房屋买卖的合同怎么认定
房屋买卖合同的认定需从多方面考量：
一是主体资格。买卖双方应具备相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。例如，未成年人需由法定代理人代理签订合同，否则可能导致合同效力待定。
二是合同形式。通常应采用书面形式，明确双方的权利义务，包括房屋的基本信息（如位置、面积等）、价格、付款方式、交房时间等关键条款。若缺少必要条款，可能影响合同的完整性和可履行性。
三是意思表示真实。双方签订合同时，应是在自愿、平等的基础上，真实地表达自己的意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销合同。
四是不违反法律法规强制性规定。例如，房屋若存在产权纠纷、被查封等限制交易的情形，签订的买卖合同可能无效。
只有同时满足上述条件，房屋买卖合同才能被认定为合法有效，对双方当事人产生法律约束力。
二、对于房屋买卖合同的认定
房屋买卖合同的认定需从多方面考量。
一是主体方面，买卖双方应具备相应的民事行为能力。自然人需达到法定年龄且精神状态正常，能独立进行民事活动；法人或其他组织应依法登记并在核准经营范围内从事交易。
二是合同内容，需明确具体的房屋信息，包括位置、面积、户型等；价格条款应清晰合理，付款方式和时间也要有明确约定；交付时间及相关条件需具体规定，如房屋现状交付还是装修后交付等。
三是形式方面，一般应采用书面形式。虽法律规定未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，合同也成立，但书面合同能更好地保障双方权益，明确双方权利义务。
四是意思表示，双方的意思表示应真实自愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响合同效力的情形。若存在此类情形，受损害方有权依法请求撤销或变更合同。只有符合上述条件，房屋买卖合同才能得到有效认定。
三、商品房买卖合同交付认定
商品房买卖合同中的交付认定，需从多方面考量。
其一，法定交付条件。开发商应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等法定文件，以证明房屋质量及相关配套设施符合交付标准。若缺少这些文件，即便将房屋钥匙交给业主，也不能认定为合法交付。
其二，实际交付行为。常见的交付方式包括交付房屋钥匙、入住通知书等，表明开发商将房屋实际转移给业主占有和使用。但这并非唯一标准，若只是交付钥匙，而房屋存在严重质量问题影响正常居住使用，业主有权拒绝接受，此时不能认定为完成交付。
其三，通知义务的履行。开发商应按照合同约定的方式和期限，通知业主办理交房手续。若未履行通知义务，导致业主未能按时接收房屋，责任由开发商承担，且不能视为已完成交付。
综上，商品房买卖合同的交付认定需综合考虑法定条件、实际交付行为及通知义务履行等多方面因素，以确保交付行为合法有效，保障业主的合法权益。
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来源：临律-商品房买卖合同交付认定，确认商品房买卖房屋合同有效