房屋赠予需要交多少税，房屋赠予与买卖哪个划算
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房屋赠予协议
杨立新
中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（法释〔2025〕1号，以下简称《婚姻家庭编解释（二）》）第5条的要旨是，综合应用民法典关于民事法律行为、物权变动和赠与合同等规则，确定基于婚姻关系赠与房产的处理规则，当存在胁迫、欺诈等情形时可以请求撤销赠与合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号，以下简称《婚姻家庭编解释（一）》）第32条对此只规定为“人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理”，对具体方法没有规定。本条司法解释是对《婚姻家庭编解释（一）》第32条规定的进一步细化，并且增加规定了赠与房屋所有权已经过户的具体处理方法。
一、基于婚姻关系赠与房屋未登记过户的处理方法
基于婚姻关系双方约定进行房屋转移登记，离婚时对房屋权利归属或者如何分割发生争议，是经常发生的社会现象。发生争议的原因，基本上是双方在婚前或者婚姻关系存续期间，约定属于一方所有的房屋，另一方主张如果不在房屋产权证上写上自己的名字就不结婚，或者就分居甚至离婚，也存在有房屋的一方完全自愿地将房屋作为夫妻共同财产，或者完全归另一方所有的情况。
这些行为都是赠与行为，是双方达成的赠与协议。在赠与合同中，转让财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人。赠与行为是赠与人依法处分自己财产的法律行为，要求自然人作为赠与人须有民事行为能力的限制。所以，《婚姻家庭编解释（一）》第32条将这种情形规定为赠与，是完全正确的。本条司法解释第1款进一步规定了双方之间作了赠与约定，在离婚诉讼时尚未进行房屋产权过户，双方就发生了争议，且协商不成。对此，法院应当处理。
依照物权法的基本规则，不动产的所有权变动须经产权变动登记。离婚诉讼时，如果房屋的所有权变动尚未进行转移登记，按照物权法的登记主义立场，就不能发生讼争房屋的所有权共有或者完全归对方所有的事实，因而还是应当按照赠与没有实际交付的规则处理。这正是《婚姻家庭编解释（一）》第32条规定的内容。
《婚姻家庭编解释（二）》第5条规定的是具体处理方法，即法院可以根据当事人诉讼请求、给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归一方所有，并确定是否由获得房屋的一方对另一方补偿及其数额。
这里的诉讼请求是哪一方当事人提出并不确定，双方都有可能主张房屋的所有权，因此，要着重考虑多重因素综合确定。具体考虑的内容，一是所有权归哪一方所有，二是对未取得房屋所有权的一方应当怎样补偿。借助这些规则，应当能够确定稳妥的处理方法。
虽然这一条司法解释没有直接提及应当着重保护所有权人的权利，但实际上，由于物权没有变动，物权还是登记权利人的权利，所以综合考虑后总体上还是应有利于登记的物权权利人。
二、基于婚姻关系赠与房屋已登记过户的处理方法
《婚姻家庭编解释（二）》第5条第2款规定的规则，也是须遵守物权变动规则，处理基于婚姻关系赠与房屋且已登记过户的方法。
因房屋已登记过户，房屋的所有权已经发生变动，成为另一方的不动产或者双方共同共有的不动产。当双方当事人发生离婚诉讼时，双方对房屋有争议并协商不成的，法院应根据实际情况依法判决。
首先，根据诉讼请求判决房屋归给予方所有。这里要考虑的，一是，双方对一套房屋的所有权产生了争议，不能对一套房屋进行实物分割由双方各自所有；二是，判决归给予方所有，是因为房屋原本是给予方的所有权，只是基于婚姻关系和对方的请求，才登记为共有或者对方所有；三是，最主要的是看婚姻关系存续时间的长短以及当事人的过错情况，即婚姻关系存续的时间较短，且给予方没有重大过错。可见，这种物权变动是以建立婚姻关系为目的，既然婚姻关系已经消灭，基本原则应当是物归原主。
其次，房屋所有权判决归给予方，同时对受赠与人的权益也要保护，应当给予补偿。补偿的方法为，婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予的目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及具体数额。之所以要考虑房屋市场价格因素，是因为房子价值上升时，当事人都想要房屋所有权而不要补偿；房价下跌时，可能都不愿要房屋所有权，而愿意接受补偿，且补偿的数额也应有变化。
最后，如果离婚诉讼时双方的婚姻关系存续时间较长，并且给予方有重大过错的，也可以将房屋的所有权判归接受赠与一方当事人所有，对给予方予以相应的补偿。
三、婚前或者婚姻期间赠与房屋构成欺诈、胁迫的撤销权
《婚姻家庭编解释（二）》第5条第3款规定，给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，参照《民法典》第148、150、663条等规定，确认存在上述情形，给予方享有撤销权，有权请求法院撤销赠与合同，判决房屋所有权归给予方所有。对于欺诈和胁迫，适用《民法典》第148和第150条规定，对于严重侵害给予方或者其近亲属的合法权益的，适用《民法典》第663条规定。
总结归纳后，本条司法解释规定的可以撤销的赠与行为有以下四种情形。
（一）一方欺诈
夫妻之间赠与房屋的欺诈，主要是一方欺诈。一方欺诈，是指民事法律关系当事人一方故意实施某种欺骗他人的行为，并使该他人陷入错误而与其实施的民事法律行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》（法释〔2022〕6号，以下简称《民法典总则编解释》）第21条，故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示，据此可以认定为一方欺诈。
（二）胁迫
夫妻之间赠与房屋的胁迫，应当符合胁迫的定义。胁迫是指行为人一方或者第三人以将来发生的祸害或者实施不法行为，给另一方当事人以心理上的恐吓或者直接造成损害，迫使与对方当事人实施的民事法律行为。对此，也应当依照《民法典总则编解释》第22条的规定，符合以给自然人及其近亲属等的人身权利、财产权利以及其他合法权益造成损害或者以给法人、非法人组织的名誉、荣誉、财产权益等造成损害为要挟，迫使其基于恐惧心理作出意思表示的要求，包括以恐吓为手段的胁迫行为和以不法行为为手段的胁迫行为。
（三）严重侵害给予方或者其近亲属合法权益
接受赠与房屋一方当事人作为受赠人，在夫妻共同生活中对赠与人一方或者其近亲属实施不法行为，严重侵害赠与人以及其近亲属的合法权益的行为，例如虐待、遗弃对方父母等。
（四）对给予方有扶养义务而不履行
这种违法行为是指，受赠人对赠与人负有扶养义务，例如赠与人重病、残疾等而受赠人拒不履行扶养义务的不作为行为。
符合这四种情形之一的，赠与人有权依照民法典的规定行使撤销权，使赠与的房屋恢复原状，保护自己的合法权益。应当注意的是，该赠与合同的撤销权受除斥期间的约束，其除斥期间都是1年。
房屋赠予书怎么写模板
房屋赠与涉及严谨的法律程序和税费标准，需依据《民法典》及相关政策执行。以下为具体说明：
一、房屋赠与手续流程
1. 签订书面赠与合同
需明确双方的身份信息、房屋产权证号、赠与条款等内容，并且要确保赠与人具备完全民事行为能力。
2. 办理赠与公证
根据《民法典》第657条，赠与合同可以进行公证以确认其法律效力。房屋赠与公证一般所需材料如下： 双方的身份证、户口本 ；房产证原件；亲属关系证明（直系亲属需提供）。
3. 缴纳税费
契税：房屋评估价的3%（直系亲属赠与可免征个人所得税，非直系亲属赠与需缴纳20%）。
印花税：评估价的0.05%（双方各承担0.025%）。
公证费：评估价的1% - 2%（最低200元）。
评估费：评估价的0.5%。
个人所得税：直系亲属（配偶、父母、子女等）之间的赠与免征个人所得税； 非直系亲属赠与或未满5年的房产再转让时，需按差额20%或全额1%缴纳个人所得税。
4. 办理过户登记
携带公证书、完税凭证、房产证等材料前往不动产登记中心办理产权转移，登记费约为80元/宗。
二、法律政策依据
1. 《民法典》第657条规定赠与合同需由双方自愿签订，明确其无偿性质。
2. 《民法典》第659条要求赠与财产必须办理登记手续，否则所有权不发生转移。
3. 个人所得税政策
三、注意事项
1. 父母将房产赠与子女后，若子女未履行赡养义务，父母可依据《民法典》第663条行使撤销权。例如，在某案例中，子女拒绝赡养父母，法院判决撤销该赠与。
2. 若房屋没有房产证（如小产权房），赠与合同虽有效但无法办理过户手续，需先补办产权手续。
3.若房屋已设定抵押，需获得银行的书面同意方可办理赠与手续，否则无法办理过户。
4.赠与人无需其他子女签字同意，所有权人有权自主处分其财产。
房屋赠予有什么条件吗
鲁法案例【2025】184
（图源网络 侵删）
案情简介
法院审理
法条链接
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
作者：商河县法院 付芳 李延文 来源：法院周刊 编辑：石慧
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房屋赠予与继承费用区别
近日，北京的李先生想把自己名下的一套房屋过户给儿子。他了解到通过赠与和买卖方式都可以实现过户，想知道两种方式的税费有何区别，哪种更为划算？
解答：
对此，北京链家签约服务中心相关负责人表示，在直系亲属间进行房屋转移（过户）时，赠与和买卖是两种常见的方式。虽然它们的目的相似，但在税费方面却存在显著的区别。其中，赠与方式涉及契税、印花税，买卖方式则涉及契税、个人所得税、增值税及附加、印花税，具体可见下表。
由此来看，对于房屋过户来说，赠与、买卖方式哪种更划算，需要根据房屋的具体情况而定。值得注意的是，赠与时直系亲属范围包括父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，其他亲属关系都属于非直系亲属。
编辑 杨娟娟
校对 卢茜
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