一、如何和开发商协商退房
1.若因相关事项确须违约之事发生，必需主动与对方沟通协商，务必获得其理解与同意，并且应当积极承担约定之中的违约责任。
同时，务必及时签署书面解除合同协议，如涉及中介机构协助处理，则必须由三方当事人亲自出席，共同在书面解除合同协议上签字确认后方能生效。
2.在签署书面解除合同协议之时，务必要对合同终止期间、合同全名、合同编号及需解除之具体条款等内容进行详细且明确的规定，待各方当事人签字确认无误后，协议即告成立。
3.若其中一方由于身处异地或其他个人原因，无法亲自出席签订书面解除合同协议现场，在获得对方允许的情况下，可出具书面授权委托书，委托他人代为办理相关手续。
4.若双方对于违约及签订书面解除协议等事宜已达成共识，并形成口头约定，为确保自身权益得到充分保障，建议采取相应措施，例如保留录音资料、传真文件等证据，以便应对未来可能出现的争议，从而有效防止自身利益遭受损失。
二、开发商没有取得预售证就对外销售房屋是否可以退房
针对开发商未经许可擅自销售房屋的情况，消费者可选择退房处理。
根据我国相关法律规定，房地产开发企业必须持有相应资质证书方可从事房地产经营活动，购房人亦不得购买未取得相应证件的商品房。
对于已经签署购房协议但知晓开发商无证销售行为的消费者，完全有权利提出退房要求。
若开发商拒绝受理退房请求，消费者可向当地住房城乡建设主管部门进行投诉或直接向房屋坐落地的人民法院提起诉讼，追究其法律责任。
需要注意的是，您与开发商所签订的《楼宇认购书》应被视为无效。
无效性从法律角度出发，属于自始无效，这意味着，从签订之日起，该协议便不具备任何法律约束力。
即使开发商试图通过在《认购书》中添加诸多对您不利的条款来逃避责任，也无法产生实际效果，因为这些条款本身就不具有法律效力。
三、开发商跑路法院清退怎么办
倘若已顺利支付全额或部分房款，此时便可依法取得所购房产之所有权。
然而若买卖合约尚未圆满完成，开发商逃逸无踪，为了保护您自身的法律权益，建议您立即向当地政府的住房与城乡建设相关部门反馈此一状况。
依据中华人民共和国最高人民法院对于建设工程价款优先受偿权这一问题的批复内容第二条规定，在消费者已经付清购置商品房所需的所有或大部分款项之后，承包商在此类商品房上享有工程价款优先受偿权，其权力不可抵挡，但应保障消费者的权利不受损害。
换句话说，即使工程价款的偿还优先于抵押债权，也无法对抗已经支付商品房全部或大部分款项的消费者。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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来源：临律-开发商跑路法院清退怎么办，开发商跑路了怎么办,政府会管吗?