一、如何签订商品房买卖合同
签订商品房买卖合同，需注意以下要点：
其一，确认主体信息。买卖双方应仔细核对身份信息，确保开发商具备合法售房资质，购房者有购房资格。查看开发商的营业执照、预售许可证等相关证件。
其二，明确房屋基本情况。合同中要详细注明房屋的具体位置、面积、户型、朝向等关键信息，对于面积差异的处理方式也需明确约定，避免后续纠纷。
其三，约定价格及付款方式。明确房屋总价、付款方式（如一次性付款、分期付款、银行贷款等）、付款时间节点等内容。若选择贷款付款，还应约定贷款办理不成时的处理办法。
其四，规定交房条件与时间。确定房屋交付的具体标准，如是否通过竣工验收等，以及明确交房的具体日期，逾期交房的违约责任也要清晰界定。
其五，关注违约责任条款。对买卖双方可能出现的违约情形及相应的赔偿责任作出详细规定，以保障自身权益。
最后，双方仔细审阅合同条款，确认无误后签字盖章，合同即生效。
二、商品房买卖合同可以贷款吗
商品房买卖合同本身不能直接用于贷款，但在符合一定条件下，基于商品房买卖合同可以办理购房贷款。具体如下：
一是购房者需要有稳定的收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力。银行或其他金融机构在审批贷款时，会着重审查购房者的收入证明、银行流水等相关材料，以评估其还款能力。
二是购房者需支付一定比例的首付款。通常根据相关政策和银行规定，首付款比例有明确要求，一般首套房首付款比例不低于房屋总价的一定比例。
三是商品房项目需符合银行贷款条件。例如，开发商需具备合法的开发资质，楼盘建设进度需达到一定标准等。
在满足上述条件后，购房者与银行签订贷款合同，银行会将贷款款项直接支付给开发商，购房者则按照贷款合同约定，定期向银行偿还贷款本息。所以，能否贷款不仅取决于商品房买卖合同，还需综合考虑多方面因素。
三、如何判断虚假房屋买卖合同
判断虚假房屋买卖合同，可从以下几方面入手：
其一，看合同签订的目的。若买卖双方并非出于真实的房屋买卖意愿，而是为了逃避债务、规避限购政策、获取银行贷款等其他非法或不当目的而签订合同，通常可认定为虚假合同。例如，为套取银行贷款而虚构房屋买卖交易。
其二，考察合同的履行情况。真实的房屋买卖合同，买卖双方一般会按照合同约定积极履行各自义务，如买方按时支付房款，卖方按时交付房屋、协助办理过户手续等。若合同签订后，双方并未有实际的履行行为，或者履行行为明显不符合常理，如支付极小金额的“房款”却约定了高额房价，很可能是虚假合同。
其三，关注合同签订的背景和相关证据。比如，合同签订时间、地点是否异常，是否存在相关人员的不正常关联等。若有证据表明合同签订过程存在欺诈、胁迫或其他违法违规情形，也可辅助判断合同的虚假性。
此外，还需综合考虑其他相关因素，结合具体案件情况进行分析认定。
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