郑州市二手房交易税费政策,郑州市二手房最新房价

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郑州市二手房最新出售信息

为了尽快把房子卖出去，郑州的王女士不断将房子调价，从最初挂牌时的150万元，一路下调至117万元，却仍然没有卖出去。而她当初为购买这套面积143㎡的房子，付出的实际成本则为170万元左右。

4月3日，王女士发现，她所在小区内，与其户型、面积一致的另一套房子，已悄然将房子下调至110万元。王女士说，如今，同个小区的业主们，为了卖房，不得不竞相降价，但即便如此，什么时候能卖出房子，仍是未知数。

与一些二手房不断降价仍难卖出形成鲜明对比的是，郑州一些区域的新房市场，却呈现出一派兴旺的景象。

4月3日上午，第一财经实地走访发现，在位于郑州市金水区的金投豫发豫园售楼部内，不时有购房客户进出。

该项目一位负责人说，他们这个楼盘，大多是面积117㎡—147㎡的三房、四房，主要针对改善型客户。2024年底，该项目首次开盘时，推出了77套房，结果却迎来了148个购房者参与摇号，77套新房2小时便基本售罄，总销售额约2.2亿元。

实际上，金投豫发豫园的单价并不便宜，平均价在20000元/㎡左右，一些房子的单套总价，更是动辄在300万元以上。

与此同时，同样位于郑州三环内的一些二手房，即便对外挂出5000多元/㎡的单价，却依旧迟迟卖不出去。

一边是不断降价的二手房，另一边是动辄被抢购一空的新房，目前郑州的房地产市场，正呈现出“冰火两重天”的局面。

甚至同在一片区域、售楼部仅相隔数百米的两个新楼盘之间，也呈现出动辄近万元的价格差异。

以同样位于郑州市管城区的两个新楼盘为例，城东南路东侧的洺悦融园，高层房源售价为18500元/㎡，小高层房源更是达到22000元/㎡；与其一路之隔、位于城东南路西侧的世茂云尚城，其高层房源的售价均价则为11000元/㎡左右，近期更是推出了降价优惠，最低仅需8000元/㎡起。

有着10多年房地产从业经验的二手房中介马涛说，郑州房地产不断分化的背后，其实反映出的，是购房者心态的变化。

马涛说，10年前，客户对房子的需求，是“能住就行”，但现在，伴随着“第四代住宅”不断在郑州涌现，购房者特别是改善型客户，对户型、环境、舒适度等方面的要求，变得更加细致。

所谓“第四代住宅”，是绿色建筑的衍生品，是融汇叠加中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能向高层建筑形态发展的新业态，又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。

马涛告诉记者，由于这种房子有着高得房率、高赠送面积、宽敞的阳台以及每户都享有的空中花园等产品优势，郑州不少改善型客户都将其作为再次购房、换房的新选择。

记者查询发现，目前，中海、招商蛇口、华润、亚星、正弘等地产公司均在郑州推出了“第四代住宅”项目，其中有不少项目都在开盘后受到追捧。

以招商蛇口在郑州市二七区开盘的招商林屿境项目为例，该项目2024年底推出的162套房源，当日便成交149套，去化率高达92%。上述提及的金投豫发豫园，同样凭借“第四代住宅”赢得购房者的青睐。

郑州市住房保障局的一份数据显示，截至2024年底，郑州市商品住房库存较2023年底减少474.13万平方米，同比下降20%。去除非市场因素，郑州市内八区商品房去化周期已降至16个月以内。

中指研究院的一份数据也显示，受益于“第四代住宅”热销等因素影响，2015年1月，郑州新房价格环比上涨0.3%；2025年2月，郑州新建住宅价格又环比上涨0.12%。

不过，在郑州地产观察家奚春山看来，局部区域新房的热销，并不能代表郑州房地产市场的整体回暖。“还得看到，大量的二手房处于高库存、低房价的状态。”奚春山说，一些二手房业主为了尽快卖出房屋，不得不“割肉”卖房，但最终导致的结果却是，业主之间竞相降价，反而让一些潜在的意向购房者产生了“等等看”的观望心理，进而再次导致二手房价格不断下滑。

与此同时，郑州的待售二手房数量，也从12.8万多套，一路飙升至13万多套。

不过，记者查询郑州市住宅与房地产业协会旗下郑州360房产网数据发现，2025年以来，伴随着大量二手房不断降价，郑州市的二手房成交量，已经连续几周创下新高。其中，2025年的第11周、第12周，更是连续两周均成交了2000套以上房源。

对于郑州房地产的未来发展，奚春山说，从郑州目前二手房的挂牌量与成交量连创新高的情况来看，二手房业主的抛售心态与潜在购房者的“捡漏”心态，构成了目前二手房交易中的两大博弈。

而“第四代住宅”的热销则说明，伴随着80后、90后乃至00后逐渐成为购房主体，购房客户对房屋的居住品质、生活方式的需求将比以往更强，这也对开发商在未来的产品设计提出了新的要求。

河南省住房城乡建设厅亦表示，下一步，河南将着力构建房地产开发新模式，指导各地积极开展现房销售试点探索；完善“好房子”相关标准体系，引导行业做好设计、建造等方面，发力建设“好房子”。

(本文来自第一财经)

郑州市二手房价格走势图

大河报·豫视频记者 韩懿亭

随着“金三银四”购房旺季的到来，郑州二手房市场呈现出明显回暖迹象。“近段时间，郑州二手房市场有了小幅度回暖迹象。”郑州市某二手房中介公司的经纪人告诉记者，随着购房者置业观念的变化，“安全”成为置业的首要考虑因素，一些前期意向购买新房的客户也在近期主动联系打算看看二手房。

那么，究竟什么样的二手房最“吃香”？

郑州二手房市场呈现回暖态势，挂牌量也出现明显提升

“这几天店里每天几十组电话，七八组带看，再不招人真忙不过来了。”金水区某房产中介小李告诉记者。他所在的中介门店，这段时间几乎每天都处于忙碌状态。客户们的需求多种多样，有的看重学区，有的看重地理位置，还有的则更关注房屋的品质和价格。

在郑东新区，同样的情况也在上演。一家知名中介的经纪人小张表示，随着市场回暖，购房者的积极性明显提高。他们不仅更加主动地咨询房源信息，还更愿意实地考察，了解房屋的具体情况。“近一周，光咨询电话就接了56个，相当于最低谷时期咨询量的6、7倍。”

“照这样，四五月买房客户应该会更多，虽然这些客户离成交还远，至少市场情绪在实打实地抬头。”一位中介工作人员告诉记者。

此外，记者注意到，市场的回暖，不仅让购房者忙碌起来，也让房东们看到了希望。郑州楼市在3月迎来了小阳春，二手房供应量显著增加。据贝壳找房数据显示，郑州二手房挂牌量从12.8万套增加到13.1万套，近两周内增加了2000多套。

中介内卷，一口价佣金、签约送“大礼包”活动层出不穷

记者注意到，为了更好地迎接这一波“回暖”行情，中介门店也开始使出浑身解数。

为了吸引客户，一些中介在社交网站上打出“中介费按套收费，一套3000元，包成交！”这样的广告。此外，记者还发现，一些房产中介机构开始推出相关活动，例如卖家与经纪人成功签署房源委卖合同，即可获得居家品质礼包等，包括家居清洁消费券等。这样的活动方式，无疑让购房者们心动不已。

然而，对于中介们来说，这样的价格战并非长久之计。一位资深中介告诉记者，虽然价格战能够吸引客户，但也会降低行业的整体服务水平。他建议购房者们在选择中介时，不仅要考虑价格因素，还要关注中介的专业素养和服务质量。

什么样的二手房最受购房者青睐?

那么，在竞争激烈的郑州二手房市场中，哪些小区最受欢迎呢？记者根据贝壳找房的数据，整理出了近期郑州高成交量小区排行榜。这些小区为什么能够在众多小区中脱颖而出呢？

这些小区为什么会在各类小区中脱颖而出，二手房的销量位居前列呢?通过观察记者发现：

首先，这些备受青睐的小区大多出自知名品牌开发商之手，如正弘、碧桂园、朗悦等。这些开发商在郑州市场深耕多年，凭借其强大的实力和卓越的房屋质量赢得了购房者的广泛认可。相较于三四线小开发商，大品牌开发商在房屋建设上更加注重细节和品质，能够给购房者带来更多的安心和保障。

其次，这些小区大多位于房龄在5-10年的成熟板块，属于次新房小区。这类小区的房子相对于普通二手房来说，具有房子较新、规划合理、户型更好、小区环境和物业服务都相对不错的优势。购房者在这里不仅能够享受到舒适的居住环境，还能获得更好的居住体验。

与此同时，与新房相比，次新房小区的房子具有所见即所得的特点。购房者可以实地查看房屋的质量和装修情况，有些甚至可以直接拎包入住。这避免了购买新房时可能面临的烂尾或交房质量问题，让购房者更加放心。此外，经过多年的发展，次新房小区周边的配套设施也相对成熟，购物、教育、医疗等资源一应俱全，为购房者提供了极大的便利。

值得一提的是，这些热销的二手房小区大多位于郑州的主城区。主城区作为城市的核心区域，拥有便捷的交通、丰富的商业资源和优质的教育资源。购房者在这里不仅能够享受到更加便利的生活，还能获得更高的房屋抗跌性。这也充分说明了购房者在选择二手房时，更加看重主城区的优势和潜力。

从房屋产品本身来看，这些热销的二手房单价大多在12500元/㎡左右，面积在70平方米以上。这一价格区间和面积段正好符合了刚需及刚改购房者的需求。这些购房者往往更加注重房屋的性价比和实用性，而次新房小区正好满足了他们的这一需求。

除了以上因素外，小区物业、周边交通和地铁等因素也会对二手房的成交量产生影响。优质的物业服务和便捷的交通条件能够提升小区的整体品质，吸引更多购房者的关注。

对此，有业内人士表示，当前市场信心仍处于构筑阶段，不少购房者会选择更加稳妥的二手房产品。而次新的二手房凭借其诸多优势，或将成为购房者的最优选择。这也意味着，郑州的二手房市场将逐渐迈向改善阶段，为购房者提供更多优质的选择。

来源：大河报·豫视频 编辑：张婷

郑州市二手房过户流程及费用

FANGDONG

郑州一共有7686个小区（不含港区）。

但是，能够称之为郑州二手房市场风向标的小区，连50个都找不出来。

这些小区的价格涨跌，对郑州二手房市场的影响至关重要。

郑州最好的新房小区在北龙湖，未来最好的二手房小区也一定在北龙湖。

北龙湖的小区之所以好，很大原因是各小区基本是300-400户的规模，按一户3-4个成员计算，总人口约在1000-1500人之间，住起来就比较舒服。

扩展到整个郑州主城，有些小区只有一两栋楼、几百户人，很难享受规模带来的齐全服务。

有些小区动辄几千套房，入住人口上万，又很难得到较高的服务质量。

一般来说，一个住得舒服的小区，人口下限是1000人，上限是1000户。

今天，我们从7868个小区里重点筛选出符合人口容量标准的31个风向标小区，对其2022年的二手房价进行评估。

希望通过此次评估，对郑州其他小区二手房价格提供一些参考和帮助。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

郑东新区

1、永威翰林居

地处老CBD豪宅区东南角，紧挨省实验学校郑东小学、郑东新区外国语中学、昆丽河小学，临双河（东西运河、熊耳河），临双医院（省儿童医院、颐和医院），临地铁5号线儿童医院站，周边配套极其优质。

小区房龄已超十年，但有永威品牌口碑背书，以及长期以来优质的物业服务水准，在老CBD豪宅区光环整体被北龙湖夺走后，永威翰林居二手房价依然稳固。

2020年小区二手房均价约3.2万/平，目前均价3.2万/平，2022年二手房价预估3.2万/平。

2、建业天筑

高铁西广场片区最具标杆意义的小区，以一己之力撑起片区住宅品质天花板。周边商务气息浓郁，但教育、医疗、商业等生活配套整体质量一般，地段溢价低于品质溢价。

未来北部华润顶级商业的入驻，对片区价值有一定带动作用，但老业主未来持续被北龙湖稀释，除稀缺的大平层产品，整体价格会有一定回落。

2020年小区二手房均价约3.6万/平，目前均价3.7万/平，2022年二手房均价预估3.5万/平。

3、海马公园

如果说建业天筑打造的是时代名片，海马公园则踩中了时代红利。从2011年一期9000元/平的开盘均价，到今年收官地块均价卖到27000元/平，海马公园凭借片区最均衡的区位、产品及自造配套优势，创造了3倍的房价涨幅。

在当前发展最成熟的高铁站商务区，人才、资金的汇聚无可比拟，却在品质住宅方面整体成色不足，可以说，海马公园这种跨多街区的大体量小区，交给任何一个靠谱的开发商来做都不会差。

造车不拔尖的海马，造起房子来特别靠谱，再有坐拥地铁5号线两站地铁口和优秀的物业服务，让海马公园的业主们吃到了可观溢价，但随着北龙湖的成熟及高铁东广场的开发，吃透片区红利的海马公园恐难再有上涨空间。

2020年小区二手房均价约2.6万/平，目前均价2.7万/平，2022年二手房均价预估2.4万/平。

4、中豪汇景湾

建于2013年的中豪汇景湾，是距离高铁站最近的小区之一，不同于建业天筑和海马公园周边无亲水景观，其南侧紧临七里河，环境优势更大。

小区北侧则有以楷林IFC领衔的高铁站金水东路高端商务集聚区，也让其成为诸多知名企业高管或租或买的首选小区，但小区距十年房龄已不远，物业服务称不上最高水准，都是潜在减分项，未来价值支撑度不高。

2020年小区二手房均价约2.7万/平，目前成交均价约2.5万/平，2022年二手房均价预估2.2万/平。

5、永威东棠

2013年建成的永威东棠，是永威在东区的扬名之作，永威的精细化在东棠体现的淋漓尽致。

小区距地铁1号线黄河南路站约300米，周边不远就是聚源路小学和郑州86中，配套水准颇高，但永威东棠的户型形制目前来看稍显过时，对小区房价有一定对冲。

2020年小区二手房均价约3.3万/平，目前小面积户型均价3.2万元/平、大户型均价3.6万/平，2022年预估整体均价3.4万/平。

6、龙之梦西苑

作为北龙湖首批交付的小区，坐拥东风渠和东运河交汇处的龙之梦西苑，位置占尽时代与环境先机。随着郑大一附院郑东院区、金融智谷、上海师大附属启佳学校的相继落地，以及家门口就是在建地铁8号线地铁口，更把其地段优势放大。

在郑州，你永远可以信任普罗开发的房子。优质配套堆积下，普罗的优秀物业服务和丰富的社群体系又为生活品质再加一重保障。

2020年小区二手房均价4.9万/平，目前均价5万/平，2022年二手房均价预估4.8-4.9万/平。

金水区

1、天下城：

当年金水区品质住宅翘楚的天下城，至今已建成18年，不管是建筑品质还是物业维护，都已经不复当年荣光。

不过得益于周边生活配套过分成熟，紧邻优胜路小学和郑州七中，依然坚守着老行政区的价值底色，但这份坚守面对几近日暮的区域价值现状，目前已经到顶。

2020年小区二手房均价2.5万/平，目前均价2.6万/平，2022年二手房价预估2.2万/平。

2、正弘蓝堡湾

金水CBD的基础奠定于2008年的蓝堡湾一期，成熟于2018年开业的正弘城，能够成为郑州城市级商圈，正弘功不可没。

蓝堡湾虽然交付十余年，但当初的全石材外立面、大面积中央景观，通过良好的物业维护，如今再看依然保有品质感。

更突出的是其身在郑州最优质教育资源之侧，自己还打造有实力不俗的正弘国际小学；在郑州数一数二的购物中心之旁，还兼有品质一流的写字楼集群；在东风渠之畔，家门口就是2号线、8号线双地铁交会。资源占尽，必然带来价值稳固。

2020年小区均价约2.5万/平，目前均价2.6万/平，但分化明显，两室均价约2.3万/平，大户型均价可到2.8-3万/平，2022年分化还将持续，二手房均价预估2.5万/平。

3、银基王朝

金水路豪宅开创者银基王朝，与东区距离甚近，曾试图叫板东区豪宅，无奈区域规划的先天劣势，导致其风光几年之后，二手房价值不仅难望东区向背，与同时代的蓝堡湾相比也黯然失色。

豪宅之所以成为豪宅，自身品质和地段价值缺一不可，银基王朝今年低价法拍房频出，看似有人捡漏，其实是前几年就开始的业主阶层滑落的表现。

一个明显的趋势是，目前银基王朝200平以上大户型均价比小户型便宜，显然有钱人正在排队逃离，未来价值将更难支撑。

2020年小区二手房均价1.95万/平，目前均价1.85万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

4、普罗旺世

当年跟着“买房看了普罗旺世再决定”的宣传语安家国基路索凌路的业主们，早已对自己的决定欣慰不已。

当多数楼盘攀附地段价值时，普罗凭一己之力提升地段价值，手段能级远超一般房企，普罗旺世之后的银河丹堤、龙之梦、理想国，走得都是这个路子。

做产品做出郑州最成功的城改案例，打造出一八国际学校这样的优质配套，绝非一日之功，而小区为区域造血稳固下来的房产价值，即使受大环境影响，也不会大幅跌落。

因小区涵盖别墅、洋房、高层等多种业态，我们以成交量最高的波特兰为例，小区2020年均价约1.8万/平，目前均价1.8万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

5、东润泰和

没人能想到一个做刚需盘起家的本地房企能做出这么惊艳的作品级产品，小而美的品质和大户型豪宅同时存在于一个项目，东润泰和是典型的地段与产品相互鼓励下的产物。

即便是在二手房整体不景气的当下，其二手房只要跟小区挂牌均价一致，基本是出一套抢一套，200平以上的大户型，完全不缺持币待购者，有不少客户表示，只要有房源出来，贵一点也没关系。

小区2020年二手房均价约2.6万/平，目前均价约2.8万/平，预估2022年出手价2.7万/平。

中原区

1、昆仑望岳

昆仑望岳一期是近几年最给中原老城提气的小区，也是目前中原区非学区二手房价格的天花板。

小地块小项目做出了高品质，尤其交付后的呈现。西区苦无精品楼盘久矣，很多人都为当年错过昆仑望岳一期而后悔。小区交付时间不长，目前挂牌二手房不多。

一个离地铁口不近、没有优质学区、片区生态环境也没有亮点的小区域，能出现一个标杆级产品实属不易，但其未来价值也将受制于此。

小区2020年二手房均价约1.8万/平，目前均价1.9万/平，预估2022年出手价1.8万/平。

2、锦艺国际华都美域

锦艺在西区造出了锦艺城商圈，也造出了过去数年中原区二手房价最高小区之一。

一个小区的优劣完全在于衬托，锦艺国际华都的产品力放在东区很一般，放在中原区就算为数不多的好品质。

但经数年沉淀，其物业服务较一般的硬伤也变得很明显，以均价最高的美域为例，小区目前挂牌房源近200套且房价持续回落就是印证。

小区2020年二手房均价约2.1万/平，目前均价约1.9万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

3、盛润锦绣城

脱胎于国棉厂改造，盛润锦绣城比锦艺国际华都晚了数年，也错过了最佳红利期。

棉纺路沿线几个国棉厂改造项目劣势一致，北侧都有铁路线，向北的辐射力较弱，而盛润锦绣城离南北向大路距离更远，以致于并不小的商业体量，却无力再造一个区域级购物中心。

虽然从房价看属于中原区二手房第一梯队，但没有更多配套加持，物业服务也没有什么亮点，其未来二手房价难以维持。

小区2020年二手房均价约1.8万/平，目前成交均价约1.7万/平，预估2022年均价1.5万/平。

4、保利心语

保利心语位于中原万达商圈，一期交付品质一般，但胜在周边配套成熟，在建地铁10号线二砂站就在家门口。

这两年二手房价格有小幅上涨，只是整个中原老城价值塌陷，常西湖新区嗷嗷待哺，未来两三年还看不到更大上涨空间，唯一利好是不愁出租，不过中原万达周边出租房源也多，租金收益不高。

小区2020年二手房均价1.5万/平，目前成交均价1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

二七区

1、康桥金域上郡

康桥金域上郡整体产品力在大学路淮河路周边首屈一指，周边配套成熟度较高，再凭借较出色的物业服务，曾为后期二手房成交带来不少溢价。

但今年以来物业维护品质有所下降，尤其暴雨期间车库被淹，对小区口碑造成不小影响。

小区2020年二手房均价1.9万/平，目前成交均价1.7万/平，预估2022年出手价1.6万/平。

2、亚星观邸

在刚需片区做纯改善级产品，注定要走一条不轻松的路。

相比庞大刚需产品供应量，片区当然容得下对稀缺改善产品的需求，但如果一个片区不在未来发展热点上，就会造成刚需买不起、改善不想买的尴尬。这是一个产品力被区域发展能级耽误的小区。

小区2020年均价1.7万/平，目前挂牌均价1.8万/平，几乎无成交，预估2022年出手均价1.6万/平。

3、鑫苑景园

鑫苑景园小区周边环境并不好，北临陇海铁路、南侧出入口街道狭窄，因其有洋房及大户型业态，鹤立鸡群，显得比较稀缺。

更重要的因素是，其顺应了郑大一附院高收入医生群体就近居住工作方便的需求。

随着郑大一附院郑东院区的分流，已经有相当一部分医生业主选择卖房置换北龙湖或CBD老豪宅区房子，购买力支撑正在逐年稀释。

小区2020年二手房均价约1.9万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年均价1.6万/平。

管城区

1、绿都澜湾

管南标杆小区绿都澜湾，有地铁2号线站马屯站加持，有创新街小学分校、郑州八中分校带来的教育资源溢价，南侧几个组团有南水北调运河沿河公园，成熟度与环境优势在管南近南四环沿线位居头牌。

但在郑州房地产开始从刚需市场向改善市场转化的趋势下，这个位置只能是跳板，未来三年内还看不到更有力的价格支撑点。

小区2020年均价约1.5万/平，目前成交均价约1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

2、通利紫荆尚都

小区共计30万方体量，位于陇海快速路与紫荆山路交会处东南，规模和位置都比较有竞争力，小区卖得也不急不躁，前前后后卖了七八年。

小区周边大多为老旧小区，虽然自己品质一般、物业一般，但比上不足比下有余，目前小区二手房挂牌量很高，成交价连年下滑，已到溢价晚期，加快出手是上策。

小区2020年均价约1.8万/平，目前均价1.7万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

3、康桥知园

未来路旁小而美小区，因楼盘为次新房，产品力高于周边楼盘，但区域价值并不足以支撑其目前高于周边同期项目，未来回归到周边平均水平是大趋势。

小区交付时间不长，目前成交均价1.9万/平，预估2022年出手价1.7万/平。

4、绿都紫荆华庭

绿都紫荆华庭是周边同期项目均衡性最高的一个，坐拥2号线地铁口，自己规划有大规模商业且进度比周边都快，物业服务上也强于周边。产品整体很稳，所以价格也较稳定。

以晴园为例，小区2020年均价约1.6万/平，目前成交均价1.7万/平，预估2022年成交价1.7万/平。

惠济区

1、永威迎宾府

永威的精细化品质与迎宾路的环境之美相结合，天然带着好房子的基因。小区交付以来的口碑较好，为其带来了持续上升的二手房溢价。

小区2020年均价约1.8万/平，目前成交均价约1.85万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

2、民安北郡一期

地铁口、改善级业态、高品质是民安北郡一期的核心竞争力。小区周边同类竞品不多，但洋房为主的社区，购买群体也同样不多。

小区2020年均价1.9万/平，目前均价2万/平，但洋房为主的社区，楼层差价很大，预估2022年整体出手均价1.7万/平。

3、建业壹号城邦

行政归属在惠济区，实际位置算金水老城西北片区。3号线地铁口+建业城邦系郑州首个项目+建业品牌物业服务，整体品质高出周边一截。

小区2020年均价1.9万/平，目前均价约2万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

高新区

1、公园道一号

占位高新区核心位置的朗悦公园道一号，凭借公园茂购物中心+朗悦慧外国语学校，又给高新老城带来了可观的价值增量，都悉数反映到了二手房价格上，但随着周边保利、永威等项目的交付，后续价格会有小幅回落。

小区一期2020年均价约1.8万/平，目前成交均价约1.7万/平，预估2022年出手价1.65万/平。

2、万科城

从一期到九期，万科的造城能力在万科城上体现的淋漓尽致，但高新新城新房价格持续走低，后续产业规划进度不如预期，虽有高品质的物业服务，仍难以支撑房价持续上涨。

小区2020年均价约1.4万/平，目前成交均价约1.35万/平，预估2022年出手价1.3万/平。

3、金科城

品质和物业服务都有瑕疵的金科城，凭借郑州中学系小学、中学的学区房，过去几年获得了较高的二手房溢价，未来单凭学区房优势，并不足以带来更高价值。

小区2020年均价约1.75万/平，目前成交均价约1.9万/平，预估2022年出手价1.9万/平。

经开区

1、恒大绿洲

内部水系和超大的楼间距是其品质感较高的保证，恒大的物业服务在恒大绿洲小区的表现远高于科技市场旁的恒大名都，距5号线地铁口800米的距离也带来一定利好因素。

经开区第八大街片区好房子实在不多，恒大曾经的品牌价值深得片区购房者认同。

小区2020年均价约1.8万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年出手价1.7万/平。

2、金沙湖高尔夫观邸

卖豪车的开发商用十年打磨出的品质小区，对如何为业主提供更好的物业服务更有心得。至于其本身独有的金沙湖绝美湖景、瞰湖高层产品力，则是在此基础之上的相辅相成。

金沙湖南区2020年均价约1.6万/平，目前均价约1.8万/平，预估2022年均价1.8万/平。

3、康桥悦城

滨河国际新城已交付小区中，康桥悦城是整体时间最早、体量最大的。小区西边有郑州一中经开实验学校，东南有郑州经开外国语学校，成熟度为滨河目前最高的区域。从2016年前后不足8000元/平的开盘价，到现在二手房价翻倍，可谓切中了滨河的最佳发展期，但后续上涨空间不大。

小区2020年均价约1.55万/平，目前成交均价1.6万/平，预估2022年出手价1.5万/平。

真正的好房子，高起点很重要，但能获得高溢价，交付效果和后期物业服务水准起了70%的作用。

占了好位置，没有好产品、好服务的小区，跌落只是时间问题；

起步不瞩目的，只要心存“在比较中失去的，要在存在中找回来”的想法，也能实现逆袭。

以上主城八区31个风向标小区，已经出现较大分化，有些价格还能稳定维持几年，有些则不再有溢价空间，后者现在可以考虑降价出手了。

而郑州90%以上的二手房小区，未来房价只会继续下跌，马上打八折挂牌即可。毕竟，能卖出去的房子，才算止损。

郑州市二手房中介费收取标准

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