一、二手房买卖合同纠纷的五大原因
二手房买卖合同纠纷常见的五大原因如下：
（一）产权不明。部分房屋存在多个共有人，出售时未经全体共有人同意；或是房屋存在抵押、查封等限制交易情形，导致合同无法顺利履行。
（二）房价波动。房地产市场价格变化频繁，若房价大幅上涨或下跌，卖方或买方可能因利益驱动而反悔，试图违约以获取更大利益，从而引发纠纷。
（三）合同条款不清晰。买卖双方在签订合同时，对关键条款如付款方式、交房时间、违约责任等约定不明，当出现问题时，双方各执一词，容易产生争议。
（四）中介违规操作。一些中介机构为促成交易，可能存在隐瞒房屋真实情况、提供虚假信息等违规行为，误导买卖双方，事后引发纠纷。
（五）政策调整。政府相关房地产政策的变化，如限购、限贷政策调整等，可能导致一方无法满足交易条件，进而影响合同的继续履行，产生纠纷。
二、房屋买卖合同未履行应否退房款
在房屋买卖合同未履行的情况下，是否退还房款需根据具体情形判断：
（一）因不可抗力等不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行。比如发生自然灾害使房屋严重损毁无法交付，此时双方互不承担违约责任，卖方应退还房款。
（二）卖方原因导致合同未履行。例如卖方未取得房屋处分权，或者隐瞒房屋重大瑕疵等违约行为致使合同不能履行，买方有权解除合同，卖方不仅要退还房款，还可能需承担违约责任，赔偿买方因此遭受的损失。
（三）买方原因导致合同未履行。若买方未按约定支付房款等构成违约，致使合同无法继续履行，卖方有权解除合同。此时，卖方可以不退还房款，若给卖方造成损失，买方还需赔偿损失。
总之，房屋买卖合同未履行时房款是否退还，要依据合同不能履行的原因及双方过错情况综合判定。
三、房屋买卖合同的无效条款有哪些
房屋买卖合同中，以下条款通常可能被认定为无效：
1. 违反法律法规强制性规定的条款。例如，合同约定的房屋用途违反了土地规划或城市规划的强制性要求，如将住宅用地约定用于商业经营，这类条款因与法律法规冲突而无效。
2. 损害国家、集体或第三人利益的条款。比如，买卖双方恶意串通，通过房屋买卖合同损害了其他共有人的利益，该条款依法无效。
3. 以合法形式掩盖非法目的的条款。如为逃避债务而虚假签订房屋买卖合同，将房屋转移给他人，这种看似正常买卖，实则有非法目的的条款无效。
4. 存在欺诈、胁迫等手段订立且损害国家利益的条款。若一方通过欺诈、胁迫等不正当手段，使另一方在违背真实意思的情况下订立合同，且损害了国家利益，相关条款无效。
5. 违反公序良俗的条款。如约定将房屋用于违法犯罪活动等违背社会公共秩序和善良风俗的内容，也属无效条款。
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