换物业需要什么条件,换物业需要多少业主同意才可以

换物业需要什么条件，换物业需要多少业主同意才可以

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换物业宣传标语

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

3月26日，万物云（HK02602，股价23.15港元，市值271亿港元）举行2024年度业绩发布会。董事长朱保全在开场照例表达了他对目前物业行业的观察，他形容当下的中国物业行业是处于“战国时期”状态，同时抛出了几个关键词：确定性、资产所有者大更换、应收账款回收、人工智能。

年报显示，2024年，万物云实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%。截至2024年末，万物云来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元。

“去年中期的时候我们发现，关联方应收账款达到38.2亿元，呈现较高的风险。所以在下半年，公司管理层快速做出一个决定，对于所有没有现金流支付能力的项目全部关停并转，同时去持续化解关联方应收账款。”

朱保全在业绩会上指出，随着开发商前期物业合同过渡到物业服务合同，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业将是大趋势。当甲方对投标企业提出资源交换条件时，只有规模物业企业可以应对，规模物企的获聘将是大概率。同时。随着资产交易增多，资产所有者正处在大更换阶段，新的资产持有人也会提出对资产运营效率、成本等新的要求。

业绩会现场 图片来源：企业提供

2024年下半年，万物云与母公司万科（SZ00002，股价7.20元，市值816亿元）进行了多笔关联交易，主要是进行资产抵债。

朱保全透露，这个过程并不容易，本身母公司的现金流并不好，很难收回足够多的现金。因此管理层认为，资产抵债优于收不回来的应收账款。而在资产抵债中，可以销售的资产一定是最好的，最后选择了符合蝶城战略的社区商业资产。“收到这些社区商业资产后，万物云也快速组建了新的资产经营团队，希望快速提升资产运营效率。”

去年下半年，万物云累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超过12亿元，包含流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权。

此外，万物云持续关联交易发生额占整体收入的比例9.5%，同比下降4个百分点；贸易应收款项及应收保证金为65.42亿元，同比下降3.5%。

万物云财务负责人王绪斌在业绩会上指出，公司严格遵循企业准则的要求，结合客户信用评级和账龄等情况，对存在回收风险的应收账款进行了充分的减值评估，当期针对往来款项恰当公允计提了一定的坏账，2024年当期计提6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元，并已通过了审计师的确认。这些坏账计提对万物云的当期利润产生了较大影响，但公司核心净利润为22.3亿元，达成了业绩指引。

值得注意的是，万物云2024年度仍然进行大手笔分红。公司全年每股股东应占每股收益为0.98元，董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股1.9元（含税）。以2024年末收盘价计算，全年股息率约9.3%。

对此，万物云董事会秘书黄旻解释称，关于分红决定，背后有两个重要考虑：既要给股东长期稳健、可预期的回报，也要保障公司的可持续发展。

但王绪斌也特别指出，特殊分红不会变成常规操作。公司始终坚持“发展优先、稳健回报”的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。

“过去三年，从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，要收入没现金，不要收入利润下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能用高分红给股东定心。”

朱保全提到，行业内业绩较好、现金流较好的一部分企业，在过去几年通过高分红的方式，给市场一个基于未来的相对确定性。但是对于整个行业与资本市场而言，更重要的还是如何就未来的业绩发展，让大家予以确信。

同时，朱保全也指出，人工智能的高速增长，对于劳动密集型的物业管理行业恰恰是一个机会，也希望AI和科技应用能够成为行业新的破局点。AI可以带来显而易见的人工替代，但值得警惕的是，过去二十年由于专业化分工协作，很多企业把非主营业务外包。如果甲方选择用AI做替代的话，这个外包业务有可能就会没有了，所以用AI有可能会被AI反噬。这时候，你与甲方短期内会从协作方变成竞争者，然后看谁更快、成本更低。

去年以来，各地降物业费的呼声此起彼伏。万物云在去年底推出弹性定价产品，即物业公司决定项目服务底线，客户按需选择服务项目及每个服务项目服务频次，基于所选服务定价。

万物云副总经理杨光辉透露，将全面梳理508项标准化作业清单，2025年上半年弹性定价将向全行业开源。截至目前，已有超过64个城市、160组客户正在陆续接洽中，合同金额达到6.2亿元，这个数字也在快速上升。其中，25组客户已经深入沟通到服务标准和频次选择阶段，并逐步推进至招投标阶段；6个项目已经中标签订合同并陆续进场。

万物云管理层认为，弹性定价作为创新物业管理模式，已展现出较大市场潜力。未来，通过持续优化服务清单、加强市场推广和保障服务履约，该模式有望在更多项目落地，为公司创造新的盈利增长点。

免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。

每日经济新闻

换物业了之前的物业费还用交吗

一、法律依据与核心规则

根据《民法典》及《物业管理条例》，更换物业需遵循“双2/3参与+双过半同意”原则：

1. 参与门槛：专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决；

2. 通过条件：参与表决业主中，专有部分面积过半数且人数过半数同意。

关键数据：原物业需在合同终止后15日内退出，逾期可向住建部门投诉，面临5万-30万元罚款（以西安市为例）。

二、实操步骤详解

1. 成立业主委员会（核心第一步）

- 条件：业主需正常缴纳物业费、维修基金，无欠费记录；

- 流程：

- 20%以上业主联名向社区申请成立筹备组；

- 公示候选人名单，召开业主大会选举（可线上投票）；

- 备案成功后，业委会正式代表业主行使权利。

- 难点突破：若成立困难，可申请“居代业”（居委会代行业委会职责）。

2. 收集证据，启动法律程序

- 证据清单：

- 物业违约记录（卫生差、设施损坏、安保缺失等）；

- 公共收益未公示、违规收费等财务问题；

- 消防隐患（通道堵塞、设施失效）。

- 法律手段：

- 以“知情权”起诉物业，要求公开服务标准、收费明细；

- 联合消防部门检查，倒逼物业整改。

3. 召开业主大会，表决更换物业

- 投票方式：线下投票或线上电子投票（如支付宝“浙里办”）；

- 结果公示：通过后书面通知原物业解约，同步报备街道办和住建局。

4. 选聘新物业，应对老物业阻挠

- 招标流程：

- 业委会公开招标，邀请3家以上物业公司竞争；

- 签订新合同后，要求原物业15日内移交资料、设施。

- 应对策略：

- 联合街道办、公安、住建部门强制清退；

- 向法院起诉，申请财产保全或强制执行。

5. 交接与监督

- 资料移交：小区规划图纸、设施设备档案、业主资料等；

- 财务清算：结清预收物业费、公共收益等；

- 监督新物业：业委会定期检查履约情况。

三、常见问题破解方法

1. 业主参与度低

- 通过社区公告、业主群动员，强调更换物业对资产保值的影响。

2. 物业威胁或拖延

- 同步启动审计查账，掌握物业违规证据（如挪用公共收益）。

3. 程序不合法导致失败

- 招标需业主大会授权，评标委员会需有业主代表，选聘结果公示15天。

四、典型案例参考

北京某小区物业交接僵局：老物业拒绝撤场，业主通过三次业主大会表决，联合住建部门下达责令整改通知书，最终通过法律途径强制清退。

五、总结建议

1. 团结业主：通过线上线下渠道凝聚共识，确保投票通过率；

2. 依法操作：严格遵循“双2/3参与+双过半同意”程序；

3. 借力政府：主动联系街道办、住建局，必要时申请法院介入。

提示：各地细则可能不同，建议咨询当地住建部门或专业律师，确保操作合法有效。

换物业了原来合同有效吗

网上很多人发言对物业公司不满，也有些过激言论，说过去几十年没物业公司也挺好，现在物业公司是土匪什么什么的，还有些言称要赶走物业公司，实行业主自治或者交给社区管。

前文已经写了物业交给社区管不可行，如果有需要，我也可以写一篇业主自治为什么不可能长久的文章，而本文的宗旨则是教会那些不满物业的业主怎么换物业。

第一步：成立业主群

比如张三拉个某某小区业主群，把群二维码印成小卡片，每个楼栋贴一张，尽量多的业主进群，此为换物业公司的关键。

第二步：在网上查找当地物业费的收费标准和服务内容

物业收费是政府指导定价，各地物价局都有物业服务收费标准及服务内容的文件并在网上公示，各位业主可以自己在网上查找。

第三步：征求业主意见

小区是全体业主的，单个业主的发声不能代表大多数业主的意见，所以只有大多数业主意见一致，才能往下推进。

例如某小区前期物业收费5元/平.月，是按最高的物业服务标准收费，大多数业主认为物业公司实际提供的物业服务只是3元/平.月，且大多数业主认为2元/平.月物业服务就可以了，不需要3元/平.月的物业服务，大多数业主意见一致。

第四步：业主联名向物业公司协商

单个业主的意见物业公司不会在乎，但业主联名就不一样了，业主可以向物业公司发公开信，指出物业公司的问题，要求按业主的要求降低物业收费并提供相应的物业服务。

一般来说，物业公司对这样的业主联名信会很重视，业主也可以选出业主代表和物业公司谈判，谈判的内容在业主群公开，由大多数业主决定是否接受物业公司的条件。

一般情况下，走到这一步，物业费是会降下来的，那么如果物业公司不理业主联名信怎么办呢？

第五步：成立业主大会

前面四步花费的时间和精力都有限，业主可以在业余时间完成，也花不了什么钱，但再往下走就比较麻烦了，不仅需要时间还需要相应的法律知识，普通业主要么工作要么上学要么知识能力不足，建议业主集资，可以在业主内选择，也可以委托律师事务所，由专业人员负责相关工作。

其实这个费用也不多，比如一个小区二百位业主，已经入住一百户，每家出二百，就是二万，想想成功换物业后一年就可以省一千，现在出二百就不算什么了，对吧。

如果请律师事务所派律师办理，律师要先按法律法规的规定起草业主公约等需要在业主大会上讨论通过的法律文件，并在小区内公开征召有意竞选业委会成员的业主，对有意竞选业委会业主的个人情况及从业背景进行初步审查。

这一步非常重要也非常繁琐，所以不建议业主自己做，对有意竞选业委会成员的业主进行背景调查非常重要，因为业主利益是否能得到维护，业委会的组成是非常关键非常关键非常关键的，如果把别有居心的人选进业委会，可能这个人不会帮业主维权，而会为了个人利益成为物业公司的代言人。

第六步：召开业主大会并选举业主委员会

所有法律文件准备完备并在业主群里广泛征求意见后，业委会成员候选人也达到法定人数，可以召开业主大会了，召开业主大会并不是一定要所有业主同时在某个地方开会，比较可行的方式是所有文件先在群里和小区公开，包括业委会竞选人员的基本情况及本人的竞选发言，然后在街道和社区的见证下，由业主携带购房合同或不动产登记证及身份证投票。

当然业主也可以委托他人投票，比如业主是张三，实际居住人是张三的父亲张大，张三持委托书拍张照，张大持房产证件、委托人和受托人的身份证、委托书也可以投票。

白天要上班的可以下班后投票，因为不是开会，业主可以根据自己的情况灵活选择。

第七步：公开招标

业主委员会成立后，业主委员会可以向社会公开招标，招标书上写明业主大会通过的物业费标准和服务内容，等待物业公司竞标。

当然可能业主委员会提出的条件太苛刻，没有物业公司投标，那么在征求业主意见后，可以修改条件，比如大多数业主要求1.5元/平.月，招标一个月，没一个物业公司投标，业主委员会在和几个物业公司询价后，物业公司称1.8元/平.月可以考虑，业主委员会在征求业主意见后，改为1.8元/平.月再招标。

第八步：解约和签约

选择好新的物业公司后，向原物业公司发出解除物业服务合同的函，这一步建议由律师来处理，比较麻烦，涉及到物业费收到哪一天，欠费的怎么处理，已收取的怎么退还，小区相关档案如何移交等，总之不是你让物业公司走物业公司就会走的，不过依法理清相关关系并不难，只是比较琐碎，只要准备充分，物业公司还不愿意走那就只有打官司了，放心，此时优势在业主这边，因为业主有业主大会和业主委员会了，是团结的一个整体，而不是一个个只会发脾气的散沙。

相信我：只要团结起来，强势的是业主，而物业公司只是纸老虎。

换物业公司需要什么程序

小区成功更换物业的经验分享

在社区生活中，物业扮演着至关重要的角色，优质的物业服务能为业主营造舒适、便捷的居住环境。然而，现实中却存在一些不作为的劣质物业，严重影响业主的生活品质。不到万不得已，没人愿意耗费大量精力去更换物业。在此，我将我们小区成功更换物业的曲折历程分享出来，希望能给大家提供一些借鉴，帮助大家在更换物业时少走弯路。

依据相关法规，更换物业公司需要达到 “双三分之二” 的参与率，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决 ，这一条件在实际操作中堪称最大的阻碍。部分小区为了提升参与率，在议事规则里加入了 “有效送达选票后，若业主未参与投票，则视作依从多数人意见” 的条款。但目前，各地法院对于这一做法的判决并不统一，这也给小区更换物业增添了不少不确定性。

一般情况下，除非物业的服务糟糕透顶，否则很难达到上述参与比例。毕竟，每位业主对物业服务的体验和评判标准各不相同。同样的服务，有的业主觉得勉强能接受，而有的业主可能因为偶尔的垃圾清理不及时、设施维修不及时等小事，就对物业全盘否定。一旦召开业主大会讨论更换物业事宜，各方立场鲜明：强烈要求更换的业主，力挺现有物业的业主，还有沉默观望的业主。各方争论不休，小区氛围变得紧张压抑，最终往往因意见难以统一、参与率不达标，导致更换物业的计划泡汤。

由此可见，业主意见的高度统一是更换物业成功的关键前提。只有全体业主齐心协力，才能在与物业的博弈中占据主动，实现对物业服务的有效把控。

筹备召开业主大会是一项复杂且繁琐的工作，需要有热心且有组织能力的业主牵头，制定详细的计划和流程。同时，也离不开广大业主的积极协助与配合。但在实际操作中，常常会出现这样的情况：在业主群里，大家对更换物业一事讨论得热火朝天，言辞激烈，仿佛已经胜券在握。然而，当需要组织线下会议，分配具体任务时，很多人便开始沉默不语，或者以各种借口推脱，比如工作太忙、家里有事等。

大家心里都清楚，这些人只是想当旁观者，在网络上发表一些激进的言论，却不愿付出实际行动。他们抱着一种 “成则共享成果，败则毫无损失” 的心态。在这样的氛围下，更换物业的工作很难推进，时间一长，牵头的人也会心灰意冷，不得不放弃。

从物业的角度来看，失去一个服务项目，不仅意味着经济收入的减少，还会对公司的声誉造成负面影响，尤其是一些大型知名物业公司，更加在意行业口碑。断人财路如同杀人父母。现在大家生活都挺难的，人人都想获得一份稳定的工作。不到万不得已，不要轻易换物业。因为，当面临被更换的危机时，他们会不惜一切代价保住项目。

物业惯用的手段纷纷上场。对于相对业主而言，物业的资源远比单一业主多的多，各种渠道充分发挥。就不多说了。一方面，包括对业委会成员进行威逼利诱。通过给予经济利益或者其他好处，试图拉拢利害有关系人，使其在决策过程中偏向物业；另一方面，对那些坚决要求更换物业的业委会成员进行威胁恐吓，干扰其正常生活。如果无法搞定业委会，物业就会将目标转向部分意志不坚定的业主。他们承诺给予这些业主诸如免费停车、减免物业费、提供特殊服务等优惠条件，诱导他们改变立场。

这些被拉拢的业主，往往会在小区里散布不实言论，指责牵头更换物业的业主是为了谋取个人私利，别有用心。同时，物业还会在小区内张贴大字报，夸大更换物业的风险和弊端，甚至向相关部门恶意投诉，制造混乱，进一步激化业主之间的矛盾，使得更换物业的工作陷入僵局。

虽然从法律层面来讲，政府部门在业主大会的召开和物业更换过程中主要起到监督和指导的作用，但实际上，小区若想成功更换物业，离不开政府的支持与信任。然而，政府在面对小区更换物业的诉求时，往往会持谨慎态度，主要有以下几方面的顾虑：

对发起人的动机存疑：就像民间常说的 “无利不起早”，政府也会担心更换物业的发起人是否真正出于对物业服务质量的不满，还是背后隐藏着个人私利。如果是后者，那么更换物业可能会引发更多的问题。

担忧业主能力不足：更换物业涉及到复杂的法律程序、合同条款以及与物业公司的谈判协商，需要具备一定的专业知识和组织协调能力。而业主群体通常是临时组建的，缺乏相关经验，政府担心他们在与实力雄厚的物业公司博弈过程中，不仅无法实现更换物业的目标，反而会导致小区管理陷入混乱。

维稳压力大：任何小区更换物业都是一件大事，涉及众多业主的切身利益，容易引发各种矛盾和纠纷。政府肩负着维护社会稳定的责任，自然不希望因更换物业而引发群体性事件或者其他不稳定因素。

一个小区的前期物业企业能够顺利进驻，往往有着各种渠道和资源。在长期的服务过程中，他们又会与当地的一些企业、机构以及相关部门建立起千丝万缕的联系，形成一个复杂的利益网络。当业主要求更换物业时，就相当于触动了这个利益链上各方的 “奶酪”，必然会遭到强烈的抵制。

这些背后势力可能会通过各种方式对业主进行施压，包括利用媒体舆论进行误导，或者在行政程序上设置障碍，使得业主更换物业的诉求难以实现。

我们小区在成功更换物业的过程中，深刻体会到了其中的艰辛与不易。除了业主自身的坚定决心和不懈努力外，还需要巧妙应对各种复杂的局面和挑战。希望以上经验能够对大家有所帮助，也欢迎大家分享自己的看法和经验。

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