一、买卖合同是否属于房产证
买卖合同不属于房产证，二者存在本质区别。
从性质上看，买卖合同是一种契约文书。它是买卖双方就房屋买卖相关事宜达成的协议，明确双方的权利和义务，比如房屋的价格、付款方式、交房时间等具体交易条款，其作用是规范买卖双方的交易行为，保障交易的顺利进行。
而房产证，即房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。它是由不动产登记机关颁发给房屋所有权人的证书，证明其对特定房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，具有公示公信的法律效力，对外能够表明房屋的权属状况。
在房屋交易过程中，买卖合同是交易的依据，而房产证是房屋所有权归属的法定证明。只有通过合法的买卖行为并完成产权登记后，买方才能取得房产证，从而正式成为房屋的合法所有权人。
二、以房抵债买卖合同认定
以房抵债买卖合同的认定需综合多方面因素考量。
其一，当事人真实意思表示。若双方明确约定以房屋所有权转移来清偿债务，且不存在欺诈、胁迫等影响意思表示真实性的情形，一般可认定该合同反映了双方真实意愿。比如，在债务到期后，双方自愿达成以房抵债协议，对房屋价值、抵债金额等关键条款有清晰约定。
其二，合同形式与内容。合同应具备买卖合同的基本要素，包括房屋具体信息、价格、付款方式（此处体现为以债务抵偿房款）等。同时，内容不得违反法律法规的强制性规定，否则可能导致合同无效。
其三，履行情况。若双方已实际履行部分或全部合同义务，如办理了房屋产权变更登记手续，或者一方已实际占有使用房屋，另一方也认可这种抵债方式，通常会增强合同的有效性认定。
总之，以房抵债买卖合同的认定需结合具体案件情况，从意思表示、合同形式内容及履行状况等多维度进行分析判断。
三、房屋买卖合同所有人认定
在认定房屋买卖合同的所有人时，需综合多方面因素考量。
其一，看房屋产权登记情况。根据我国相关法律规定，不动产以登记为公示原则，一般来说，房屋产权登记在谁名下，谁就是房屋的所有权人。在房屋买卖合同中，登记的产权人有权依法处分该房屋。
其二，关注合同的签订主体。若合同签订主体具备完全民事行为能力，且依法与他人签订了合法有效的房屋买卖合同，在合同履行过程中，其通常被视为房屋的出让方或受让方。出让方在交付房屋并完成产权变更登记前，仍为房屋所有权人；受让方在完成产权变更登记后，成为房屋所有权人。
其三，审查是否存在特殊情形。例如，存在共有情况时，需所有共有人一致同意才能处分房屋；若存在继承、受遗赠等导致房屋所有权变动的情形，需依据相关法律规定和程序确定所有权人。总之，认定房屋买卖合同所有人要全面、细致审查相关情况，确保符合法律规定。
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来源：临律-房屋买卖合同所有人认定，房屋买卖合同的认定