一、商品房买卖合同能抵押吗
商品房买卖合同本身不能直接抵押。
原因如下：
1. 抵押的标的性质。抵押需要以特定的财产作为抵押物，而商品房买卖合同只是一种债权债务关系的书面凭证，它代表的是一种对未来取得房屋所有权及相关权益的期待权，并非实实在在的物权。
2. 法定要求不符。抵押物应当是具有交换价值的可转让的财产，商品房买卖合同并不满足可直接抵押的法定要求。
然而，如果已经依据商品房买卖合同支付了房款，取得了房屋的预购权利或者已经实际取得房屋所有权，此时可以将房屋作为抵押物进行抵押，但这也是基于房屋的物权属性而非商品房买卖合同本身。
二、房子买卖合同跟抵押权谁
不太理解您“房子买卖合同跟抵押权谁”这个表述的确切含义。如果您是想问房屋买卖合同与抵押权的关系，以下为您解答。
（一）如果房屋先签订买卖合同后设定抵押权
1. 在房屋已经签订买卖合同但未办理过户登记时，卖方若将房屋设定抵押权，这可能会影响到买方的权益。如果抵押权人行使抵押权，房屋可能会被拍卖等，买方可能无法取得房屋所有权，此时买方可以追究卖方的违约责任。
2. 若买方已经支付大部分房款并且实际占有房屋，根据相关法律规定，买方的权益在一定程度上受保护。
（二）如果房屋先设定抵押权后签订买卖合同
1. 未经抵押权人同意，抵押人转让抵押房屋的合同效力存在争议，但一般认为合同有效，不过不能发生物权变动的效力。
2. 若要使房屋所有权发生转移，需要清偿抵押权或者取得抵押权人的同意，并办理相关的解押和过户手续。
三、房屋买卖合同优与抵押吗
房屋买卖合同和抵押合同是两种不同性质的合同，不存在绝对的谁优于谁的情况。
从权利性质方面看，房屋买卖合同是一种债权债务关系的体现，买卖双方约定一方将房屋所有权转让给另一方并获取相应价款。而抵押合同是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的合同。
如果涉及到同一房屋上存在买卖和抵押的情况：
1. 先设立有效的抵押，后签订房屋买卖合同的，若抵押权人要实现抵押权，房屋买卖合同的履行会受到影响，因为抵押权具有优先性。例如，抵押人到期无法偿还债务，抵押权人有权依法处置抵押房屋。
2. 先签订房屋买卖合同，后设立抵押的，如果房屋已经办理了所有权转移登记，抵押可能会被认定为无效或者需要承担损害赔偿责任；如果未办理所有权转移登记，情况则较为复杂，需要综合各种因素判断。
总之，两者的关系需要根据具体的设立时间、是否办理相关登记等多种情况来判断。
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来源：临律-房屋买卖合同优与抵押吗，房屋买卖合同抵押有法律效力吗