一、商品房何时算交付使用
商品房交付使用需满足一定条件，在符合相关要求时才算交付使用，具体如下：
一是需取得建设工程竣工验收备案证明文件。这是房屋质量符合相关标准的重要凭证，表明房屋经过了一系列严格的验收程序，包括工程质量、消防、环保等方面，能够确保业主入住后的安全和正常使用。
二是取得房屋测绘报告。房屋测绘报告能准确反映房屋的面积、户型等实际情况，保障业主对所购房屋的具体状况有清晰了解，避免出现面积不符等纠纷。
此外，开发商还应当向业主提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。质量保证书是对房屋质量的一种承诺和保障，明确了保修范围和期限等内容；使用说明书则指导业主正确使用房屋及其相关设施设备。
当商品房同时满足上述条件，并且按照合同约定将房屋实际转移给业主占有，例如将房屋钥匙交付给业主等，此时商品房才算交付使用。
二、商品房合同怎么约定违约
在商品房合同中约定违约条款可以从以下几方面着手：
**（一）卖方违约情形及责任**
1. 逾期交房方面，可以约定逾期交房的具体天数界限，例如超过合同约定交房日期30日为违约。责任可包括按日向购房者支付已付房款一定比例（如万分之三）的违约金，若逾期超过一定期限（如90日），购房者有权解除合同，卖方需退还全部已付房款并按一定比例（如10%）支付违约金。
2. 房屋质量不符合约定标准，如建筑材料、装修规格等。约定卖方应承担修复责任，如不能修复或修复后仍不符合标准，购房者有权解除合同，卖方赔偿损失。
**（二）买方违约情形及责任**
1. 逾期付款，明确逾期付款达到一定天数（如15日）为违约。责任可设定为按未付款项的一定比例（如千分之一）支付违约金给卖方，逾期超过一定期限（如60日），卖方有权解除合同并没收定金等。
2. 不配合办理相关手续等情况，例如在办理产权登记等手续时不提供必要材料或拖延时间，应承担卖方因此遭受的损失赔偿责任。
**（三）其他违约情形**
对于不可预见的政策调整等特殊情况导致合同无法履行，应约定双方分担损失的比例或责任承担方式。
三、商品房和商住房有什么区别
商品房和商住房存在多方面区别：
一是土地用途。商品房的土地用途一般为住宅用地，土地使用年限通常是70年；商住房的土地用途多为商业、综合用地，土地使用年限一般为40年或50年。
二是生活成本。商品房的水电费等按照民用标准收取，费用相对较低；商住房水电费等大多按照商业标准收取，成本较高。
三是居住体验。商品房小区的规划设计更注重居住舒适度，配套设施如绿化、休闲设施等也更完善，居住氛围浓厚；商住房可能更侧重于商业功能，居住环境和配套设施相对较弱。
四是交易税费。商住房在交易时可能面临更高的税费，例如土地增值税等，这会增加交易成本；而商品房交易税费相对较低。
五是落户政策。部分地区购买商品房可满足落户条件，而商住房通常难以落户。购房者应根据自身需求和经济状况等因素，谨慎选择。
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