房屋置换是很多工薪家庭的选择。结婚前，两个人住在一室一厅的房子里尚可，可是孩子出生后，这个一室一厅近60平米的房子显然不够住了。丁女士打算通过房中介将自己的之前购买的老公房卖了，置换一套有电梯的大房子，方便出生后的孩子与照顾孩子的老人居住。(多么合理的需求啊，仿佛讲的就是自己与自己同学的故事)
2019年3月14日，丁珍与太洋公司、黄石签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定丁珍以2,520,000元的价格向黄石购买通河六村房屋，太平公司为居间方。同日，黄石与丁珍签订《房地产买卖合同》，约定丁珍以2,520,000元的价格向黄石购买通河六村房屋，首期房价款900,000元于2019年6月30日前支付等。
(丁女士置换房屋是先看好了房子，签了居间协议与购房合同)
同日，丁珍与太平公司签订《独家委托协议》，约定丁珍独家委托太平公司出售水产西路房屋，委托价格为2,550,000元，委托期限自2019年3月14日起至2019年6月30日止。上述协议签订后，丁珍向黄石支付50,000元。
(丁女士的办事效率真是高，一天办了三件事，其一委托中介买新房，签订了《房地产买卖(含居间)协议》;其二决定买房，签订了《房地产买卖合同》;其三委托中介卖旧房，签订了《独家委托协议》)
上述协议签订后，丁珍向黄石支付50,000元。之后，水产西路房屋一直未售出，丁珍无力向黄石支付首付款，双方解除买卖合同关系，黄石未向丁珍返还50,000元。
(先买后卖的风险，50000元定金新房的卖家不予返还)
这50,000元就这么打水漂了么?丁珍女士当然觉得很委屈，故向一审法院起诉请求：判令房中介太平公司赔偿已付房款50,000元。
(起诉啦)
一审法院认为，根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，在太平公司居间下，丁珍与黄石签订《房地产买卖合同》约定的首付款期限为2019年6月30日，而丁珍独家委托太平公司出售水产西路房屋的委托期限也是至2019年6月30日止，可见在独家委托的情况下，太平公司已经限制了丁珍另行挂牌出售水产西路房屋的途径。在上述期限届满时，水产西路房屋未能售出，丁珍作为出售方应承担主要责任，但太平公司作为独家委托的居间方，也应承担一定责任。而且，太平公司作为专业的居间服务公司，在撮合丁珍与黄石签订《房地产买卖合同》并确定付款期限时，在明知丁珍是置换房屋的情况下，也应告知丁珍水产西路房屋可能无法售出的风险，或者在丁珍与黄石签订的合同内增加相应的免责内容，但太平公司未能实施保护丁珍利益的行为，导致丁珍遭受经济损失。
(房屋置换，先买后卖的风险，由于独家代理协议的存在，法院认定置换人丁女士承担主要责任，房中介承担次要责任)
判决结果：
一、上海太平房屋公司于判决生效之日起十日内，向丁珍赔偿损失20,000元;
二、驳回丁珍的其余诉讼请求。
房中介公司不服一审判决上诉，二审法院经审理查明，一审法院认定事实无误，驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人太平公司负担。本判决为终审判决。
判决日期: 二零二零年二月七日
(2020年2月7日出炉的关于房屋置换争议的判例，给我们的启示：1.对于置换人，要先卖后买;2.对于房中介，独家代理协议不仅约束委托人，也约束受托人，应尽职勤勉)
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