一、房产证没下来的二手房如何过户给子女
房产证未下来的二手房要过户给子女，存在一定困难，但可通过以下方式尝试解决：
其一，通过赠与方式。在房产符合当地相关规定且可以办理赠与手续的前提下，父母和子女可签订赠与协议，明确赠与房产的相关事宜。不过，因房产证未下来，可能无法直接完成产权变更登记，需等房产证下来后，再持赠与协议等相关材料到不动产登记部门办理过户手续。
其二，通过遗嘱方式。若当下无法完成过户，父母可通过订立遗嘱，指定该房产由子女继承。遗嘱应符合法定形式和要求，确保其法律效力。待房产证下来后，若父母离世，子女可凭有效遗嘱办理房产继承过户。
需要注意的是，不同地区的不动产登记政策和要求存在差异，具体操作前，建议向当地不动产登记部门详细咨询，了解相关流程和所需材料，以保障过户行为的合法性和有效性。
二、房产证没下来的二手房如何过户给孩子
房产证未下来的二手房，因房屋产权尚不能完全确定，过户给孩子的操作相对复杂且存在一定风险。
首先，若该二手房已完成网签备案，但房产证未办出，买卖双方可先与开发商协商，尝试在开发商处变更购房合同的买受人，将房屋买受人直接变更为孩子。不过，开发商通常有相关规定和流程，且部分地区政策对此有限制，需了解当地规定及开发商态度。
其次，若无法在开发商处变更，待房产证办理下来后再办理过户。此时可通过三种常见方式：一是赠与过户，父母与孩子签订赠与合同，然后前往公证处办理赠与公证，之后共同到不动产登记中心办理过户手续，需缴纳相关税费。二是买卖过户，按正常二手房买卖流程操作，签订买卖合同、网签、资金监管、缴纳税费后办理产权转移登记。三是继承过户，在父母一方或双方去世后，孩子通过继承取得房屋产权，需办理继承公证后再办理过户，但这种方式不适用于在世时想过户的情况。无论选择哪种方式，都建议先咨询当地不动产登记部门，确保操作符合规定。
三、房产证没下来的二手房如何过户给子女最省钱
在房产证未下来的情况下，二手房过户给子女要实现最省钱，需考虑不同方式及其法律规定与成本：
其一，赠与方式。待房产证办理后，父母可通过赠与合同将房屋赠与子女。在办理房产过户时，需缴纳一定比例的契税，通常为房屋评估价的3%左右，还有少量的公证费、登记费等。不过，日后子女若要出售该房屋，可能面临较高的个人所得税。
其二，继承方式。若父母一方去世，子女可通过法定继承或遗嘱继承获得房屋。法定继承无需缴纳契税，仅需支付少量的登记费等。遗嘱继承需进行遗嘱公证，会产生一定费用。但继承过户的前提是父母一方离世，且手续办理相对复杂。
其三，买卖方式。等房产证下来后，通过正常的二手房买卖程序过户给子女。这种方式可能涉及增值税、个人所得税等，但如果房屋符合满五唯一等条件，可免征部分税费。同时，子女需按照规定缴纳契税。
综合来看，继承过户成本相对较低，但具有特定条件限制；赠与方式操作相对简单但后续出售成本可能增加；买卖方式则需根据房屋实际情况及税收政策来确定费用高低。具体应结合家庭实际情况和房屋状况，咨询当地房产交易部门和税务部门后选择合适方式。
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来源：头条-房产证没下来的二手房如何过户给子女最省钱，房产证还没下来的二手房子能买吗