一、怎样的房屋买卖合同无效
以下几种情形下的房屋买卖合同通常会被认定为无效：
一是主体不适格。例如，卖方并非房屋的真实所有权人，或者不具备完全民事行为能力，无法独立实施房屋买卖这一重大民事法律行为。
二是意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段，使另一方在违背真实意愿的情况下签订合同，比如故意隐瞒房屋存在严重质量问题，诱使买方签订购买合同，该合同可认定无效。
三是违反法律法规的强制性规定。例如，买卖的房屋属于未经合法审批建设的违章建筑，或者买卖农村宅基地上的房屋给非本集体经济组织成员等，此类合同因违反相关法律规定而无效。
四是损害社会公共利益。如将房屋出售用于违法犯罪活动等，这种损害公共利益的合同也是无效的。
五是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如买卖双方合谋，通过虚假交易逃避税收等，这种行为损害了国家利益，合同无效。
二、房屋买卖合同如何失效
房屋买卖合同的失效情形主要有以下几种：
一是合同双方协商一致解除合同。买卖双方可以通过协商，达成解除合同的共识，并签订解除协议，明确双方权利义务的终止。
二是出现法定解除事由。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。当出现这些情形时，守约方有权解除合同，使合同失效。
三是合同约定的解除条件成就。若买卖双方在合同中约定了特定的解除条件，当该条件满足时，合同依约失效。
四是合同存在无效事由。如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的等，合同自始无效。
三、还建房买卖合同效力认定
还建房买卖合同的效力认定需综合多方面因素考量：
其一，若还建房已取得合法产权证书，买卖双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该买卖合同通常是有效的。在这种情况下，买卖双方的权利义务受法律保护，买方能够依法取得房屋所有权。
其二，若还建房尚未取得产权证书，合同效力可能存在不确定性。有些地区认为，未取得房产证的还建房进行买卖，可能因违反相关政策或存在无法办理过户登记等风险，认定合同无效。但也有观点认为，此类合同并非绝对无效，只要不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，只是在房屋产权办理及过户方面存在一定限制。
其三，若还建房涉及违反土地管理等法律法规的情形，比如在集体土地上建设的还建房向本集体经济组织以外的人出售，可能会被认定为无效合同。总之，还建房买卖合同效力需具体问题具体分析。
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来源：临律-还建房买卖合同效力认定，还建房购房合同有法律效力吗