物业服务标准，物业服务合同范本 免费
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物业服务包括哪些内容
曾刚 封面新闻记者 徐庆
挪用公共收益、消防隐患整治不及时……记者从泸州市住房城乡建设局获悉，自今年开展物业服务领域专项整治行动以来，泸州住建部门针对“消防隐患整改不力”“侵占业主公共收益”等突出问题亮剑。
截至4月20日，已抽查物业小区65个，排查小区356个，发现问题小区53个，督促整改完成18个，对涉嫌违法违规的13个问题线索，全部依法移送相关部门立案查处，清退资金2.28万元。
违规收费遭信用惩戒
在专项整治中，江阳区住房和城乡建设局查实龙马潭区慧管家物业存在“违规收费”问题。该企业在已收取3.5元/平方米装修服务费（包含装修施工出入证等服务费）基础上，额外向江湾壹号院1147户3441人收取每人20元装修保证金，涉及金额6.88万元。
主管部门立即约谈企业负责人，责令限期全额退款，并依据《关于印发泸州市物业服务行业信用评价监管办法（试行）的通知》规定，扣除企业信用分3分，并将相关问题线索依法移送江阳区市场监督管理局进行调查处理。截至4月11日，已退还2.28万元保证金，剩余款项将在近期完成清退。
统筹力量化解消防隐患
今年2月，纳溪区住房和城乡建设局在物业行业服务领域专项整治排查中发现，四川久卓园物业有限公司服务的中云金岭小区，存在常闭式防火门锈蚀、损坏；火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统瘫痪，室内外消火栓无水，不能正常使用等重大消防安全隐患问题，急需动用住宅专项维修资金进行整改。因小区无住宅专项维修资金，通过小区业主筹集整改资金较为困难，导致消防安全隐患整改工作推进难度大。
3月初，纳溪区政府对该小区消防隐患整改事宜进行专题研究，由区政府统筹各方力量筹集所需维修费用，并按照维修资金紧急程序进行维修。通过公开招标后，随即进行隐患整改。4月11日，经区消防部门复查确认达标，成功解除火灾风险。
构建物业服务长效监管机制
物业管理工作既是事关群众生活品质的“关键小事”，也是事关基层治理的“民生大事”。目前，市住房城乡建设局对8000余件投诉举报进行系统梳理，已建立物业履约、公共收益等4类专项台账，及时核查、移送、跟进和回应。
此次专项整治行动，泸州全市860个专业化物业服务小区将实现全覆盖排查，还将研究制定规范住宅小区公共收益管理、修订物业信用信息管理等制度，为整治工作提供制度保障。同时，常态化开展物业服务品质提升行动，举办物业行业技能比赛，分期分批开展项目经理、消防和电梯管理人员等培训教育，提升物业管理服务水平和质量。
泸州市住房城乡建设局相关负责人表示，下一步将联合市场监管、消防等部门，重点针对侵占公共收益和消防、电梯、电动自行车等安全管理违法违规行为，实施联合执法、联合惩戒，同时公开曝光群众反映强烈、问题突出的典型案例，推动整治工作落实见效。
物业服务方案范本
来源：【新华日报】
“为了能够更好更高效地服务居民，我们在小区交付前就提前谋划布局，着手成立了自己的物业公司。”南京江北新区盘城街道的盘城社区党总支书记徐迎新说，2020年，盘城社区党总支牵头，组建了公益性的企业化物业服务主体——南京红润盘城物业管理有限公司。有别于传统的物业企业，红润盘城物业公司更加强调党组织的引领作用，同时坚持公益属性，形成了由社区党总支牵头，小区党支部、物管会、物业公司“三驾马车”共治的新模式，实现了社会治理从“单打独斗”向“齐抓共管”的转变。
公共设施持续“上新”
“这里安装休闲椅后，孩子玩耍的时候，我们也能坐下来歇歇。”
盘福雅苑小区是一个安置小区，共安置1000余户居民。小区建设之初，普遍存在公共设施维护需求密集、老年群体服务需求突出等特点，传统物业服务模式在服务需求与成本控制之间往往难以平衡。
自2021年5月盘福雅苑小区交付以来，红润盘城物业秉持“居民需求至上”的服务理念，借助线上“朋友圈”、线下“议事会”双渠道，倾听居民心声，精准对接居民需求，陆续在小区内增设了3套健身器材，满足居民日常锻炼需求，1处游乐设施，为孩子们打造欢乐天地，10处集中晾晒区，解决衣物晾晒难题……通过一系列公共设施解决了居民的“烦心事”，增强了居民的幸福感。
志愿服务可兑换“互助币”
此外，物业公司还推出了“互助币”制度，鼓励居民参与社区治理。居民通过参与社区志愿服务、发现安全隐患等方式获得“互助币”，可以向社区内的商铺或者社区的共建单位兑换商品和服务。
去年12月，盘福雅苑700多平方米的多功能活动中心正式投入使用，这里常态化开展技能培训、手工制作、亲子阅读等各类公益活动，志愿者都是前期招募的有技能、有专长、有一颗热心的小区居民，他们开展志愿服务之后能获得相应的“互助币”，这些“互助币”可以在相关联盟的商铺中购买相应的商品和服务，也可以在共建单位中兑换服务，比如南京信息工程大学运动场馆的入场券、街道乡村发展公司亲子游的活动券……真正实现共融、共治、共享。
治理效能迭代“升级”
今年初，小区居民蔡师傅出租的房屋出现渗水和窗户质量问题，租户是大学生，存在一些维修困难，蔡师傅人在外地，物业管家便上门帮忙，最终解决了问题。年后，蔡师傅真诚地将一面锦旗送到了盘福雅苑服务中心。在此基础上，盘城社区将调解工作前移，打造调解工作室，并把人大代表工作室迁至物业服务中心，形成“双室联动”工作格局，确保将诉求纠纷化解在源头。
如今，盘城社区在网格化服务治理方面持续深入探索创新，将党建网格、物业网格、综治网格、警务网格进行“四网融合，一体推进”，实现各类诉求和矛盾纠纷“一站式受理、一揽子调处、全链条解决”。自小区交付以来，通过“12345”政务热线反映物业服务的问题每月不超过2条，全年诉求处理满意度达98%以上。这组数据不仅是对红润盘城物业工作的肯定，更是对盘城社区创新治理模式的最好诠释。
（李天经 范馨儿）
本文来自【新华日报】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。
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物业服务等级标准1-5级对比表
4月10日，2025观点物业大会在深圳召开，合景悠活集团首席执行官王中琦以《价值回归期的进化》为题发表主旨演讲，深度剖析物业行业转型方向，并提出以“质价相符”为核心的价值竞争战略，推动行业从低效内卷走向共生共赢。
合景悠活集团首席执行官王中琦先生
王中琦指出，物业行业目前存在三大核心矛盾场景，分别是利益冲突、权利冲突和舆情冲突。首要矛盾是物业定价机制问题，业主方追求高性价比的服务，但物业方深陷提质和成本的两难困境，调价机制缺乏市场化调节。
此外，在法律法规逐步完善的当下，业主方的自治意识全面觉醒，借助AI和大数据等技术工具实现“知识平权”，行外人也能“看懂门道”。数据显示，78%来自业主的投诉涉及专业性质疑，有项目业主能精准援引相关管理条例主张公共权益保护。
业主方的“进化”，与物业权力界限模糊形成天然的矛盾，双方信息不透明互通加剧信任危机，这也促使业主寻找如社交平台等放大声量的维权渠道，物业口碑遭遇挑战。
价格竞争到价值竞争，质价相符是王道
在今年的两会中，多位代表和委员提出要按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准。同时，物业费降价令、空置房物业费打折等的命题，正在不断压缩物业企业的发展空间。
政策端、市场端和行业端多方的导向和压力影响，都在促使物业回归服务本源，质价相符就成为了破局关键。
王中琦表示，“无论从企业角度或者说从消费者角度而言，质价相符都是行之有效的标准。物业企业应当在服务协议内提供经得起考验的服务品质，来面对政策端和业主端的考核”。
实现质价相符，应从三大方面落地。第一，创新对客模式，建立透明化价值共识。在对客模式创新上，合景悠活总结多年服务经验，升级五大特色服务体系，构建臻享高端住宅服务体系、悠然智慧公共服务体系、悠享高端商企服务体系、一合品质生活服务体系及悠远科技创新服务体系。聚焦“需求导向”与“旅程体验”，开展服务设计，以多样化的增值服务和按需定制分级服务包，满足不同业主群体的个性化需求。
第二，常态化关系维护，促进价值认可。今年3月，合景悠活「悠质 是一百个放新」2025春风行动正式启动，已在全国项目内完成社区品质共建官招募，将常态关系维护落地到业主中，推动业主从“被动服务”到“主动共创”。
第三，数字化透明工具，服务颗粒显性化。社区品质共建官可通过“码上优享”小程序随时拍照上传，进行实时监督、反馈建议，物业方利用数字平台展示服务颗粒度，让物业投入显性化。
合景悠活集团副总裁旷晓玲女士（右一）为品质共建官代表授牌
行业生态重塑，共生共赢共发展
一人不成众，独木不成林。提到行业共生愿景时，王中琦直言，行业生态的建立需要全行业的共同支持，有效推动行业法律法规体系的建立，让全社会认可物业服务的专业价值。
演讲尾声，王中琦以“共情、共行、共赢”总结合景悠活的进化哲学：与客户共情，深入理解需求；与市场共行，顺应政策与竞争趋势；与行业共赢，推动生态良性发展，助力物业服务专业价值认可。
物业服务合同
规则精选
物业服务合同纠纷案件裁判规则第3条：
物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，签订的合同无效
【规则描述】本条是关于物业服务人全部物业服务转委托行为的效力如何认定的规则。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。若业委会或业主请求确认转委托合同无效的，人民法院应予支持。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第4条：
物业服务合同中不合理地免除或者减轻物业服务人责任、加重业主责任、限制业主主要权利，或排除业主主要权利的格式条款无效
【规则描述】本条是关于物业服务合同中格式条款无效的规则。物业服务人采用格式条款订立合同的，物业服务人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提示业主委员会和业主注意免除或者减轻其责任等与业主有重大利害关系的条款，按照业主的要求，对该条款予以说明。物业服务人未履行提示或者说明义务，致使业主没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，业主委员会或业主可以主张该条款不成为合同的内容。如果物业服务人提供的物业服务合同中不合理地免除或者减轻其责任、加重业主责任、限制业主主要权利，或排除业主主要权利的，人民法院应当认定该格式条款无效。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第6条：
物业服务人未能忠实履行维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
【规则描述】本条是关于物业服务人违约责任承担的规则。物业服务人的主要合同义务是为业主提供物业服务，涵盖了“对物的管理”和“对人的服务和管理”两个层次，具体的物业服务内容由物业服务合同予以明确。物业服务人未能忠实履行维修、养护、管理和维护义务的，业主及业主委员会均可依据物业服务合同之约定要求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第8条：
物业服务人不得违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持
【规则描述】本条是关于物业服务人不得违规收费，以及已收取违规费用处理的规则。物业服务人应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定收取物业费，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。在物业服务人起诉业主要求支付物业费的案件中，如果业主以物业服务人违规收费为由进行抗辩且属实的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第10条：
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费
【规则描述】本条是关于业主不能以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的规则。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因而，只要物业服务人按照物业服务合同的约定提供了物业服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主以其未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的抗辩不能成立。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第12条：
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁
【规则描述】本条是关于物业服务人提起诉讼或申请仲裁前的催告义务的规则。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主未按照约定支付物业费的，物业服务人应当先向业主进行催告要求其在合理期限内支付，在合理期限届满后仍然不支付的，物业服务人可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得在未催告或催告后合理期限未届满的情况下对业主提起诉讼或申请仲裁。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第13条：
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如停供造成业主损害的，业主可以请求物业服务人承担损害赔偿等民事责任
【规则描述】本条是关于物业服务人不得采取停止供水、供电等方式催交物业费的规则。物业服务人和业主之间的关系是基于物业服务合同建立的相互间平等的合同关系，物业服务人按照约定的标准提供物业服务，业主按照约定支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但物业服务人不得采取停止供电供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如停供造成业主损害的，应承担损害赔偿责任。
物业服务合同纠纷案件裁判规则第18条：
为维护业主共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼，相应费用由全体业主承担
【规则描述】本条是关于业主委员会的诉讼主体资格的规则。出于维护业主共同利益的目的，依照相关法律的规定或者经过业主大会的授权，业主委员会可以作为原告提起诉讼，并且由全体业主承担相应费用。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。
注：本文摘自《物业服务合同纠纷案件裁判规则研究》一书。
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